Ce que vous devez regardez avant d'investir dans une SCPI

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 19 décembre 2020

Alors que le fonds euro n’est pas très attractif, de nombreux épargnants se tournent vers les SCPI. Si vous souhaitez placer votre argent dans ce produit financier, nous vous recommandons d’être attentif et vigilant. D’autant plus que de nombreuses arnaques existent.

Investir dans l’immobilier et percevoir des loyers sans ­subir les contraintes de la gestion directe d’un bien, avec un rendement qui dépasse 4 % : telle est la promesse des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. Les particuliers qui souhaitent faire fructifier leur pécule se voient largement proposer ce produit financier par leur conseiller bancaire ou de gestion en patrimoine, sans toujours bien comprendre où ils mettent leur argent.

Le principe ? Une société de gestion récolte des fonds auprès d’épargnants et constitue un patrimoine immobilier locatif. En fonction de ses statuts, elle achète surtout des commerces, des bureaux ou des logements, et les gère, qu’il s’agisse de la relation avec les locataires, de la collecte des loyers ou des travaux d’entretien. Chaque souscripteur, appelé associé, se retrouve alors propriétaire d’une partie de ce portefeuille. Il existe deux types de SCPI : celles à capital ­variable et celles à capital fixe. Pour les premières, les plus fréquentes, leur capitalisation augmente à mesure que les investisseurs acquièrent des parts. Dans les secondes, il faut attendre qu’un copropriétaire vende les siennes pour qu’un nouvel investisseur ­devienne à son tour associé. Mais quelle que soit leur forme, elles sont soumises à un agrément délivré par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Pourquoi investir dans la pierre via une SCPI ?

L’avantage principal des SCPI ? Il vous est possible d’investir dans la pierre sans avoir à acheter un logement entier ou tous les murs d’une boutique, ce qui supposerait de débourser plusieurs centaines de milliers d’euros. Les parts coûtent de 650 € environ, pour les SCPI les moins chères, à 6 000 €, pour les plus onéreuses. Et même si la plupart des conseillers financiers suggèrent d’y consacrer au minimum entre 10 000 € et 20 000 € pour une meilleure rentabilité, vous pouvez verser un montant beaucoup plus faible. Une fois que vous avez ­souscrit, vous recevez des dividendes, c’est-à-dire un revenu issu des loyers dus par les occupants du parc ­immobilier.

Autre atout de ce produit : la mutualisation des risques locatifs et géographiques puisque les porteurs de parts sont tous copropriétaires des différents actifs acquis par la société de gestion. Si, par exemple, l’une des villes où un local professionnel a été acheté se révèle moins intéressante ou qu’un locataire cesse de payer, les autres placements permettent de maintenir les revenus. Enfin, vous ne subissez aucun des inconvénients liés à la gestion d’un logement, comme sa vacance ou son entretien puisque la société de gestion s’occupe de tout.

Et cette formule a fait ses preuves avec une rentabilité supérieure à la plupart des autres solutions financières : moins de 1,5 % par an pour l’assurance vie (fonds en euros) et 0,5 % pour le livret A depuis le 1er février. En 2018, les SCPI ont effectivement rapporté en moyenne 4,35 %, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Un pourcentage bien plus élevé que le rendement d’un bien immobilier classique : l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) estime que, bon an mal an, un propriétaire bailleur privé peut espérer gagner, chaque année, de 1 à 2 %. Autant d’éléments qui expliquent l’attractivité des SCPI. Mais séduits par la perspective de réaliser de beaux gains, les particuliers n’évaluent pas toujours les risques ­inhérents aux SCPI. Conseillers financiers et épargnants ont en effet tendance à les sous-estimer, voire à les oublier, au vu de leurs bonnes performances de ces dernières années.

Quels sont les risques des SCPI ?

Le premier risque et le plus actuel ? Le retournement du marché, comme en 2008, dans un secteur où les prix résultent directement de la confrontation entre l’offre et la demande, ainsi que des taux bancaires. Quand le marché est fluide, les tarifs s’orientent à la hausse, et les parts se cèdent facilement. En revanche, si la tendance s’inverse, le nombre de vendeurs dépassant alors celui des acheteurs, elles ont logiquement plus de mal à trouver preneurs et perdent de leur valeur, quelle que soit la qualité intrinsèque des biens ­détenus. De fait, vous ne devez pas avoir besoin de liquidités tout de suite car une SCPI immobilise votre épargne pour quelque temps. Un placement dans une SCPI doit être un placement à long terme pour qu’il soit intéressant, en général au moins 10 ans.

Autre facteur qui risque d’affaiblir la rentabilité des SCPI, la crise économique. Comme nous l’avons déjà évoqué, les dividendes distribués aux associés sont essentiellement tirés des loyers versés par les locataires des ­commerces et des bureaux, des activités sensibles à la conjoncture. Si cette dernière est défavorable, la vacance risque de s’intensifier ou les loyers, de diminuer en fin de bail, faisant baisser le rendement de ces portefeuilles. L’année 2020 a été marquée par la crise de la Covid ce qui a permis à des entreprises de reporter leurs loyers. S’il ne s’agit que d’un report, les risques de faillites pourront mettre en péril la santé économique de nombreuses entreprises, et par conséquent le versement des loyers. C’est notamment le cas de tous les commerces. Et cette crise peut en plus, affaiblir encore plus la rentabilité des SCPI en poussant les loyers vers le bas par rapport au grand nombre de logements qui risquent de se retrouver vaquants.

Troisième point de fragilité des SCPI, la stratégie d’investissement. Par exemple, de nombreuses SCPI (environ un tiers de la collecte selon l’IEIF) ont été axées sur le Grand Paris. Si les localisations sélectionnées ne tiennent pas leurs promesses et, notamment, si les transports en commun promis sont livrés avec trop de retard, l’investisseur y perdra. De plus, l’euphorie de ces dernières années a aiguisé l’appétit des Français, qui n’ont jamais autant misé sur cette « pierre papier ». Cet accroissement trop rapide des fonds ­incite les sociétés de gestion à être moins exigeantes sur la qualité de leurs acquisitions et à prendre plus de risques en achetant des actifs moins bien maîtrisés que par le ­passé, notamment à l’étranger, ce qui pourrait éroder la rentabilité. C’est d’ailleurs déjà le cas : elle s’élevait à 6 % en 2009 et à plus de 5 % dans les années 2010-2014, puis elle est tombée à 4,8 % en 2015 et à 4,43 % en 2017, pour s’établir à 4,35 % en 2018.

Le rendement des SCPI qui baisse à cause des frais

Enfin, le taux de rendement d’une SCPI est rogné par un certain nombre de frais. Ces frais, qui sont appliqués à l’entrée ou à la ­revente des parts, peuvent ­atteindre entre 10 et 12 % du montant de l’investissement. À cela s’ajoutent des frais de gestion, qui viennent en déduction des revenus versés. Il faut compter de 10 à 15 % des loyers perçus chaque année. Avant de vous décider à placer votre argent dans une SCPI, vous devez par conséquent prendre certaines précautions. D’abord, diversifiez votre patrimoine, ne misez pas tout votre investissement sur une seule SCPI ou un seul type de placement. Et gardez en tête que vos parts de SCPI ne doivent pas représenter une part trop importante de votre patrimoine, on recommande de ne pas dépasser 10%. Les SCPI peuvent ainsi constituer une partie d’un contrat d’assurance vie et lui apporter du dynamisme. Cette solution présente l’avantage de ne pas avoir à payer de frais de souscription et de garantir la liquidité des parts.

Ensuite, enquêtez sur la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. En premier lieu, demandez sa date de création. Privilégiez des SCPI d’une certaine taille qui pourront faire face à des déconvenues. Lors de la commercialisation, le conseiller financier ou de gestion en patrimoine est tenu de vous remettre un document d’informations clés (DIC), les statuts de la société et le dernier rapport annuel. Toutes ces données sont validées par l’AMF. Épluchez-les pour notamment connaître le détail du patrimoine locatif. N’hésitez pas, non plus, à lire les bulletins trimestriels d’information. Ils listent les dernières acquisitions réalisées, les différents travaux effectués… Renseignez-vous aussi sur les locataires du parc immobilier et le taux d’occupation des biens détenus par la SCPI. Ce dernier se détermine avec le TOF (taux d’occupation financier), qui correspond au rapport entre le montant des loyers versés et le total des loyers qui pourraient être facturés si l’intégralité des immeubles du portefeuille était effectivement louée pendant une période donnée. En moyenne, ce taux se situe aux alentours de 88 %. Si certaines SCPI peuvent s’enorgueillir d’un TOF de près de 100 %, comme Opus Real, Corum XL ou Foncia Cap’Hébergimmo, d’autres affichent un pourcentage inférieur, tels Élysées Pierre (84,38 %) ou Le patrimoine foncier (79,9 %). Et, surtout, vérifiez si les locaux sont bien entretenus : le niveau du taux d’occupation en dépend.

Quelle rentabilité espérer d’une SCPI ?

Pour finir, penchez-vous sur la rentabilité de la SCPI. Il s’agit d’un point clé. Elle se mesure par le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ou par le taux de rendement interne (TRI). Ces deux indicateurs prennent en compte l’accroissement, ou la perte, de valeur d’une part (écart entre le prix d’achat et le prix de vente au bout d’un certain temps) et l’ensemble des dividendes payés sur une période. Plus ce chiffre est élevé, plus la performance est bonne. Mais comme le rappelle constamment l’AMF, ­attention ! Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelques SCPI anciennes et performantes

Si vous voulez vous lancer, mieux vaut choisir une SCPI qui a fait ses preuves.

Les SCPI présentées ici figurent parmi les plus connues et sont gérées par des grands noms de l’immobilier. Même si les placements de ce type présentent toujours un risque, leur date de création ancienne garantit leur solidité et leurs bonnes performances, leur compétence. Un conseiller financier ou de gestion en patrimoine vous les proposera certainement. À vous de choisir entre un portefeuille d’immeubles de bureaux et une offre diversifiée d’acquisitions, si elle vous paraît plus prudente. Attention de bien prendre en compte les frais de gestion, qui peuvent éroder la rentabilité.

Corum Origin de la société Corum AM

Épargne Pierre de la société Atland Voisin

Pierval Santé de la société Euryale AM

PFO2 de la société Perial AM

Cœur de Régions de la société Sogenial

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