Avantages et les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 27 juillet 2021

Implémenter des parts en SCPI dans votre contrat d’assurance vie apparaît comme une combinaison idéale puisqu’elle vous offre à la fois les avantages de l’investissement en SCPI et les avantages de l’assurance vie. Toutefois, c’est une stratégie qui peut s’avérer contre-productive et révéler certains risques. Alors, quels sont les avantages et les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie ? Lumière.

Assurance vie et SCPI : comment ça marche ?

Assurance vie et SCPI : 2 types de contrats avantageux

L’investissement en SCPI a de nombreux avantages et représente un support d’investissement particulièrement en vogue. Dans un premier temps, c’est un placement qui jouit d’un très bon rendement : selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placements immobiliers), il s’élève à 4,18% en 2020. De plus, le marché de l’immobilier des SCPI est réputé pour être stable, en comparaison avec des marchés plus volatiles, cela en fait ainsi un investissement plus sûr.

Quant à l’assurance vie, il s’agit d’un type de contrat financier apprécié pour sa sécurité, grâce à son capital garanti, et son taux de rendement stable. Surtout, les français l’apprécient vivement pour sa fiscalité attrayante grâce à l’exonération de l’impôt sur les plus-values qu’elle procure.

 SCPI ou assurance-vie : en direct ou via mon contrat ?

Il est possible d’investir directement dans des parts en SCPI, c’est d’ailleurs la méthode la plus courante. Pour cela, il vous faudra vous adresser directement à des sociétés de gestion puisque ce sont elles qui gèrent les parts en SCPI.  D’ailleurs, c’est l’avantage de l’investissement dans les SCPI car, contrairement à un investissement immobilier direct, le propriétaire qui détient des parts de SCPI n’aura pas à veiller à la gestion du bien locatif, celle-ci étant prise en charge par la société de gestion.

Toutefois, il est également possible d’intégrer des parts en SCPI dans votre contrat d’assurance vie. Dès lors, les conditions sont différentes car c’est votre assureur qui entrera en contact avec la société de gestion et il pilotera à sa manière les SCPI.  A noter que les parts de SCPI, au sein d’un contrat d’assurance-vie, sont alors des unités de compte comme les autres. 

Quelle est la fiscalité appliquée à vos parts de SCPI via une assurance vie ? 

Si vous choisissez de souscrire à une assurance vie et d’investir une partie de votre épargne dans des SCPI, ce sera la fiscalité de votre contrat d’assurance vie qui sera mise en place. En d’autres termes, cela signifie que l’ensemble des gains, plus-values et revenus générés par les SCPI sont tous gérés par l’assureur comme l’ensemble des autres gains dans le pot commun et bénéficient donc de la fiscalité favorable de l’assurance-vie. En effet, nous l’avons évoqué précédemment : l’assurance vie vous permet de bénéficier d’exonérations fiscales importantes et, par exemple, d’échapper en partie à la taxation des plus-values des valeurs mobilières et à celle de la succession. De plus, après 8 ans de détention, les plus-values tirées du contrat d’assurance-vie ne sont imposées qu’à 7,5% en cas de retrait, en plus des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2% en 2020.

A l’inverse, si vous souscrivez à des SCPI en direct, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, il seront imposés à votre taux marginal d’imposition, majoré des prélèvements sociaux (17,2 % en 2020). Pour un contribuable fiscalisé à 45 %, la fiscalité peut représenter 62,2 %, voire 3 à 4 % de plus si la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) s’applique. Ainsi, on remarque donc que la fiscalité de l’assurance vie est beaucoup plus attractive. 

Est-il possible d’investir 100% de mon contrat d’assurance vie en SCPI ?

L’épargnant ne peut pas souscrire à un contrat d’assurance vie composé uniquement de parts de SCPI. De fait, la compagnie d’assurance oblige l’épargnant à investir dans des fonds en euros ou bien des parts de SICAV ou de FCP.

Quels sont les avantages et les inconvénients des SCPI dans l’assurance vie ?

Avantages des SCPI dans l’assurance vie

Loger des SCPI dans l’assurance vie allie les atouts des SCPI et de l’assurance vie au coeur d’un même contrat. Voici ses avantages :

  • Le prix de souscription est abaissé par rapport au prix de souscription en direct ;
  • La fiscalité avantageuse de l’assurance vie (taxation forfaitaire de 7.50% après un abattement de 4600€ ou 9200€ payable uniquement en cas de rachat, plus les prélèvements sociaux au taux de 17.2%) s’applique, et non celle des revenus fonciers et des plus-values immobilières;
  • Une bonne performance globale grâce à un bon rendement locatif et l’augmentation du prix des parts ;
  • Un délais de jouissance qui peut s’avérer plus rapide, pour certaines SCPI, que lors d’une souscription de parts en direct ;
  • La possibilité de revendre le nombre de parts souhaitées ;
  • Une liquidité permanente sur les parts de SCPI est assurée au souscripteur par la compagnie d’assurance vie.

Ainsi, pour des investisseurs n’ayant pas le goût du risque mais qui souhaitant tout de même épargner en SCPI et avoir accès à l’immobilier., l’intégration des SCPI aux contrats d’assurance vie est une excellente option.

Inconvénients des SCPI dans l’assurance vie

Toutefois, l’intégration des SCPI dans l’assurance vie représente aussi un certain nombre d’inconvénients :

  • L’offre de SCPI est réduite aux SCPI sélectionnées par votre assureur uniquement ;
  • L’épargnant ne touche généralement que 85% de la totalité du rendement locatif distribué par les SCPI, l’autre partie étant prélevée par l’assureur, contre la totalité des loyers nets dans un investissement direct ;
  • Les parts de SCPI appartiennent, non pas à l’épargnant, mais à l’assureur. De fait, la SCPI une revalorisation des parts en SCPI profiteront à l’assureur et celui-ci ne rehaussera pas systématiquement le rendement au profit de l’épargnant ;
  • Depuis 2017, la loi Sapin 2 autorise le blocage des retraits pendant une période déterminée (6 mois consécutifs au maximum) et menace donc la liquidité de l’assurance vie, qui demeurait pourtant l’un de ses principaux atouts ;
  • Une sélection limitée de SCPI (le nombre de SCPI éligibles varie souvent entre 8 et 20).

De plus, il vous faudra être vigilant quant aux frais de votre contrat d’assurance vie  et choisir des contrats à frais réduits afin de ne pas perdre l’avantage fiscal originel. En réalité, bien que le contrat d’assurance vie permettent à l’épargnant d’échapper aux revenus fonciers et à l’imposition sur les loyers, les frais de gestion et les prélèvements sociaux du contrat demeurent. 

Aussi, intégrer des parts en SCPI dans votre contrat d’assurance vie est une stratégie qui semble pertinente puisqu’elle permet de profiter des avantages des deux placements : la stabilité et les rendements de la pierre avec les avantages pratiques et fiscaux du contrat d’assurance-vie. 

Comparatif des meilleurs contrats d’assurance vie pour SCPI

Il est important de bien sélectionner votre contrat d’assurance vie afin de jouir des meilleurs avantages. Pour cela, favorisez les contrats avec une décote sur le prix de souscription mais également la proportion de revenus distribuée.

Voici pour vous aider, un tableau comparatif des meilleurs contrats d’assurance vie pour les SCPI : 

ContratAssureurNombre de SCPI éligibleLoyers reversés
NetlifeSpirica20 SCPI100 %
Intencial LiberalysApicil18 SCPI100 %
Unep ms+Oradea11 SCPI100 %
SerenipierrePrimonial8 SCPI85%
PGAAgeas8 SCPI90%%
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