Comment bien investir en Ehpad ? Notre avis

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 10 septembre 2021

Vous vous demandez si investir dans un EHPAD est une bonne idée ? À notre avis, ce placement immobilier est un investissement intéressant à étudier ! En effet, notre espérance de vie ne cesse d’augmenter et les besoins d’établissements médicalisés sont en pleine croissance.

Aussi, voyons ensemble quels sont les nombreux avantages d’investir en Ehpad ! Mais n’oublions pas de rester vigilants en abordant aussi les risques de ce placement !

Suivez-nous pour un tour d’horizon sur l’investissement dans un secteur d’activité en plein boom !

Les très bons fondamentaux de l’investissement en Ehpad 

Investir en EPHAD c’est l’assurance d’un secteur d’activité qui est en pleine croissance. En effet, les chiffres de l’INSEE confirment l’augmentation de l’espérance de vie des Français, estimant qu’en 2070, les plus de 65 ans représenteront 28.7% de la population française.

Il existe un réel déséquilibre entre l’offre et la demande, et aux vues des chiffres, il est nécessaire que de nouvelles résidences médicalisées soient développées. En effet, selon les projections récentes, il conviendrait de créer environ 10 000 nouveaux lits par an pour satisfaire les besoins exponentiels du secteur.

En moyenne, les taux d’occupation se situent entre 93 et 100 % pour les EHPADS privés lorsqu’ils sont exploités depuis plusieurs années.

C’est pourquoi les collectivités publiques sollicitent le privé pour le financement de nouvelles résidences. Ainsi, les gestionnaires du secteur privé augmentent leur capacité d’accueil pour faire face à la demande croissante. On peut dire que privé et public avancent main dans la main au travers de conventions tripartites ou de Contrats pluriannuels d’Objectifs et de Moyens (CPOM). Les EHPADS sont ainsi particulièrement encadrés et doivent respecter des normes précises en constante évolution.

Une bonne rentabilité de la chambre en EHPAD en tant qu’investissement locatif

En plus d’une demande croissante, la rentabilité locative d’un logement en EHPAD est supérieure à un investissement immobilier classique. En effet, le rendement moyen actuel se situe entre 4% et 5%. Il peut notamment être optimisé par le statut LMNP et son mécanisme de défiscalisation.

Pour calculer le rendement locatif d’un investissement en EHPAD, il faut se baser sur plusieurs éléments :

  • Loyer annuel
  • Le nombre de lits et le taux d’occupation
  • La qualité de l’exploitant et de sa gestion

De plus, le rendement de cet investissement est plus attrayant, car les charges sont limitées. En effet, vous signez un bail commercial, ce qui implique une répartition des charges et travaux imputée en grande partie au locataire, qui n’est autre que le gestionnaire de l’établissement.

Attention toutefois de ne pas vous laisser aveugler par le rendement proposé par certains exploitants ou promoteurs (supérieur à 5%). Il convient de rester vigilant et de vérifier les résultats antérieurs du gestionnaire de l’EHPAD.

Pensez également qu’un loyer peut être renégocié au renouvellement du bail commercial suivant les modalités d’indexation. Notamment pour s’adapter au marché économique, il peut très bien être revu à la baisse.

Une fiscalité favorable de l’investissement en Ehpad

Investir dans un EHPAD permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. En effet, vous profitez du statut avantageux du LMNP.

Par ailleurs, vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 ; pour investir grâce à loi Censi Bouvard. Le dispositif offre une réduction d’impôt pour tout achat d’un logement neuf en résidence service.

Suivez-nous, nous vous expliquons pourquoi vous bénéficierez d’une fiscalité favorable en investissant dans un Ehpad !

Le statut LMNP pour l’investissement en Ehpad

Lors d’un investissement en location meublée dans une résidence service et donc dans un EHPAD, vous vous constituez un patrimoine, et percevez des revenus complémentaires sans les contraintes de la gestion locative.

Ainsi, vous bénéficiez du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel). Vos revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers, mais des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous pourrez ainsi opter pour le régime réel ou micro foncier.

L’intérêt du statut LMNP au réel est de pouvoir défiscaliser et de générer un déficit grâce à son mécanisme d’amortissement du bien en particulier. En d’autres termes, grâce au LMNP, vous pouvez réduire ou annuler tout impôt sur les revenus locatifs.

En effet, la particularité de ce régime fiscal est de pouvoir neutraliser les impôts sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement du bien, des frais de notaire, du mobilier, des travaux… C’est très simple, imaginez que vous achetez une chambre 150 000€, vous aurez la possibilité de l’amortir sur 25 ans soit 6 000€ par an et donc 500€ par mois. Si vous touchez par exemple 475€ de loyer, vous pourrez déduire l’amortissement de 500€ de ce revenu et le fisc considérera que vous n’avez pas réalisé de bénéfices. Vous ne paierez donc aucun impôt et pourtant vous toucherez l’entièreté des 500€ car l’amortissement est une charge comptable, pas réelle. Là où des revenus locatifs classiques (revenus fonciers) seront taxés à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux, soit près de 50% d’impôt si vous avez une TMI à 30% !

L’amortissement en LMNP correspond à la perte de valeur comptable du bien pour une période donnée. Chaque année, vous pouvez donc déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes. Attention, il s’agit ici d’une perte de valeur comptable et non d’une perte de valeur réelle. En comptabilité, cous allez amortir votre bien sur 20-25 ans. Vous vous doutez bien qu’à la fin des 20-25 ans, votre chambre en EHPAD vaut toujours quelque chose à la revente !

Exemple de durée d’amortissement :

Composants amortissables Durée d’amortissement
Bien immobilier et frais de notaire25 à 40 ans en moyenne
Travaux10 à 20 ans selon la nature des travaux (10 ans pour des travaux de peinture Et 15 ans pour un parquet)
MobilierDe 5 à 10 ans (Literie : 6 ans, un canapé : 10 ans)

À noter qu’il s’agit d’un amortissement uniquement comptable qui n’aura d’ailleurs aucun impact à la revente ni sur vos revenus à part le fait de réduire votre impôt. En effet, la plus-value sera calculée sur la valeur d’achat du bien et non sur la valeur amortie.

Ainsi, vous avez l’opportunité grâce au statut de percevoir un revenu complémentaire sans impôt.

Attention toutefois, la comptabilité d’un loueur meublé est contraignante et demande des compétences dans ce domaine. Aussi il est conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP.

À noter : Pour obtenir le statut LMNP, il faut remplir le formulaire P0i et le renvoyer au greffe du tribunal dont dépend le logement.

Le dispositif Censi-Bouvard pour l’investissement en Ehpad

La loi Cenci Bouvard, prorogée jusqu’au 31 décembre 2021, permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% calculé sur le prix d’acquisition HT.

L’investissement est limité à 300 000 €/ an. En résumé, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 33 000 € étalée sur 9 ans soit 3 666 € par an.

Pour cela, vous devez vous engager à louer et conserver le logement pendant 9 ans.

La loi Bouvard permet également de récupérer la TVA soit 20% du montant de l’acquisition.

Vous ne pouvez pas investir en Censi-Bouvard en tant que loueur meublé professionnel !

Cependant, en investissant via ce dispositif, vous ne pouvez pas cumuler réduction d’impôt et amortissement. Seul le mobilier est amortissable ou si vous avez acheté un logement d’un montant supérieur à 300 000 €. Dans ce cas, vous pouvez amortir l’excédent qui ne rentre pas dans la réduction d’impôt.

Exemple : Pour un achat de 350 000 €. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur 300 000 € et les 50 000 € peuvent être amortis grâce au statut LMNP.

En conclusion, la fiscalité et le rendement promis d’un investissement LMNP en résidence service à tout pour plaire. Cependant, il convient d’étudier un projet dans sa globalité et par rapport à sa situation personnelle et financière. L’avantage fiscal doit être la cerise sur le gâteau et non pas l’unique raison d’un placement immobilier !

Quels sont les avantages de l’investissement en Ehpad ? 

Nous venons de voir les atouts principaux d’un investissement en EHPAD comme la fiscalité, la rentabilité et la demande en augmentation croissante ! Cependant, les avantages d’acquérir un logement meublé dans une résidence médicalisée ne s’arrêtent pas là.

En effet, investir dans un EHPAD offre aussi les avantages suivants :

  • Une gestion locative simplifiée : l’exploitant de l’EHPAD est votre locataire, et c’est lui qui s’occupe de gérer votre bien. Vous n’avez pas à vous soucier du taux d’occupation de votre logement ni du recouvrement des loyers.
  • Un risque d’impayé limité : la vacance locative n’existe pas peu ou puisque le bail commercial est signé avec le gestionnaire de la résidence.
  • Un marché encadré par l’état : En effet, l’état souhaite que les résidences médicalisées soient réparties sur le territoire. Ainsi, en contrôlant le marché, peu de chance que l’offre devienne plus importante que la demande.
  • La signature d’un bail commercial : Sa durée est de 9 ans voire 12 ans. Ainsi, vous êtes assurée de percevoir un loyer pendant toute la période du bail. En plus de sa durée, vous profiterez de la répartition des charges et des travaux dont la majeure partie est mise à la charge du locataire.
  • Vous pouvez récupérer la TVA sur un LMNP neuf en résidence services : pour cela, il faut louer le bien pendant un minimum de 9 ans, conserver le logement pendant 20 ans et vous acquitter de la TVA encaissée lors du versement des loyers. À noter qu’en étant assujetti à la TVA, vous pouvez déduire lors de votre déclaration de TVA mensuelle ou trimestrielle, celle payée sur des frais ou des travaux par exemple.

Cependant, pour bénéficier de tous ces avantages et avoir la certitude de faire un investissement rentable, il convient de sélectionner les bons promoteurs et exploitants d’EHPAD.

Sélectionnez des promoteurs d’Ehpad de bonnes factures.

De nombreux promoteurs commercialisent des logements en EHPAD neufs ou sur le marché secondaire. En effet, il est très difficile d’acheter une chambre en résidence médicalisée en direct ! Vous pouvez directement nous contacter pour avoir plus de renseignements sur les promoteurs et les offres disponibles.

Toutefois, avant de faire appel à un spécialiste, vous pouvez vous renseigner en vérifiant les classements de gestionnaires d’EHPAD qui sont mis à jour chaque année. Ainsi, cela vous donnera une idée sur les performances, la gestion et le sérieux de l’exploitant.  

Quels sont les risques de l’investissement en Ehpad ?

Un investissement en Ehpad a tout d’un placement sûr et rentable. Mais, il convient tout de même d’être vigilant sur certains points et d’être conscient de certains risques, bien que limités :

  • La perte de l’agrément : Les EHPADS sont encadrés par l’État. L’exploitant de la résidence s’engage via une convention doit respecter les conditions de gestion et d’entretien de l’EHPAD. Toutefois, les normes et les règlementations sont en constante évolution. Dans le cas où elles ne sont pas suivies, les autorités publiques peuvent refuser de renouveler l’agrément.
  • La faillite du gestionnaire : il convient de vérifier le sérieux et la réputation du gestionnaire. Pour cela il faut vous fier au résultat antérieur et non aux éventuelles promesses de rendement. Ainsi, il est conseillé d’investir dans une résidence d’une capacité minimum de 80 lits gérés par un exploitant qui a fait ses preuves !
  • Vérifier le bail commercial : Il faut contrôler la répartition des travaux, des charges et les modalités de révision de loyer.
  • L’emplacement, la qualité des services et le taux d’occupation : Ces éléments sont à prendre en compte avant d’investir.

Il faut aussi garder à l’esprit que le but d’un investissement immobilier en EHPAD est le rendement, la constitution d’un patrimoine et l’optimisation fiscale. En effet, il est rare de revendre un logement en EHPAD et d’en ressortir une plus-value. Le rendement locatif est important, mais il faut analyser le rendement global de l’investissement à la revente !

C’est pourquoi il est important de faire appel à des spécialistes de la vente de logement en résidences services ou à des experts qui pourront vous guider dans le choix d’un investissement immobilier adapté à votre projet !

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