L’achat dans l’ancien en LMNP : quels avantages ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 21 juin 2021

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, et vous vous intéressez à l’achat dans l’ancien en LMNP. Cependant, vous ne connaissez peut-être pas en détail le statut du loueur meublé non professionnel et surtout vous vous demandez quels en sont les avantages.

En effet, ce statut permet de défiscaliser un bien sur le long terme tout en percevant des revenus locatifs, de constituer un patrimoine, et de préparer votre retraite.

Mais avant de vous engager, nous vous aidons à répondre à vos interrogations : que veut dire acheter en LMNP ancien ? Quelles sont les conditions d’accès au LMNP ancien ? Neuf ou ancien : Quelles sont les différences ? Quels sont les avantages d’un LMNP ancien ? Quel est le rendement locatif ? Comment investir ou revendre ?

Acheter en LMNP ancien ou d’occasion : qu’est-ce que c’est ?

Acheter en LMNP ancien ou d’occasion c’est investir dans un bien immobilier qui a déjà été loué et exploité. En général, ces biens ont été construits il y a plus de 15 ans.

Grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation, dont le dernier en date est le LMNP Censi-Bouvard ; des particuliers ont pu profiter d’avantages fiscaux en achetant un logement neuf destiné à la location meublée. Ces incitations fiscales ont permis de construire des résidences de services (étudiants, séniors, EPHAD, tourisme ou affaires).

Aujourd’hui, ces biens occupent une grande partie du marché immobilier en LMNP ancien ou occasion, auxquels s’ajoutent les logements classiques.

Cependant, même si le LMNP ancien ne bénéficie pas de réduction d’impôt, il reste un placement plus qu’intéressant. Cet investissement de long terme continue de séduire les particuliers, notamment grâce au prix d’achat, au rendement locatif et au statut fiscal du louer meublé non professionnel (amortissement, charges déductibles). On vous explique en détail.

Quelles conditions d’accès au LMNP ancien ?

Vous pouvez investir en LMNP seul ou via une résidence de services. Dans l’ancien, il s’agit principalement de biens en résidence.

Pour obtenir le statut de LMNP, il faut réunir les conditions suivantes :

  • Les recettes issues des revenus locatifs doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas être supérieures à 50% des revenus du foyer fiscal de référence.

Si les revenus actuels de votre foyer fiscal s’élèvent à 30 000€/an, vous pouvez percevoir jusqu’à 29 000€ de revenus locatifs en provenance de votre statut LMNP. 30 000€ + 29 000€ = 59 000€ donc vos 29 000€ de revenus LMNP sont bien 50% inférieurs à vs revenus totaux.

  • Si vous investissez dans un logement hors résidences de services, il faudra meubler le bien selon les critères ci-dessous, à savoir :
    • Literie, couette, couverture ;
    • Rideaux, volets notamment dans la chambre ;
    • Cuisine équipée : plaques de cuisson, four, réfrigérateur,
    • Vaisselles et ustensiles de cuisine
    • Tables, chaises
    • Rangement,
    • Luminaires.
  • Le logement doit mesurer 9m² au minimum et doit être la résidence principale du locataire.

En résidence de services, les gestionnaires s’occupent, pour votre compte, de la bonne prise en compte de l’ensemble de ces critères nécessaires pour de la location meublée.

Une fois le bien loué, vous devez déclarer votre statut au greffe du tribunal de commerce dont dépend le logement dans les 15 jours de la mise en location.

Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire P0i afin de vous immatriculer et obtenir un numéro de SIRET.

l’activité LMNP est considérée comme une activité de commerce et les revenus locatifs perçus sont à déclarer en tant que Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)

L’avantage principal du statut LMNP demeure dans sa fiscalité, nous allons vous expliquer les atouts et les différences de l’investissement LMNP ancien et neuf.

L’achat en LMNP neuf ou ancien : amortissements, fiscalité, TVA, quelles différences ? 

Lorsque vous êtes loueur meublé non professionnel, vous avez le choix entre 3 dispositifs :

  • le régime Censi-Bouvard réservé aux logements neufs
  • le régime micro BIC en LMNP ancien ou neuf
  • Le régime réel en LMNP ancien ou neuf

Le régime Micro BIC est simple, il vous octroie un abattement de 50% sur l’ensemble de vos revenus (loyers). Vous ne serez imposé que sur les 50% restants.

Mais ce qui nous intéresse ici c’est le régime réel qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien. Vous allez le constater, ce régime, bien qu’il requiert la tenue d’une comptabilité et, de fait, le suivi d’un comptable, est souvent bien plus intéressant. En général, vous pourrez gommer l’ensemble de la fiscalité sur les revenus/loyers issus de votre bien en LMNP.

Il existe 3 différences entre l’achat en LMNP ancien et neuf :

  • Vous ne pouvez pas profiter de la réduction d’impôt Censi-Bouvard dans l’ancien (11% de la valeur du bien HT sur 9 ans de location sont directement déductible de vos impôts)
  • Vous avez le droit d’amortir l’ensemble de la valeur du bien de manière linéaire sur 25 ans (en général) comme dans un LMNP classique en neuf
  • Vous ne pouvez pas récupérer la TVA, ce qui est normal car elle a été payée et récupérée par le précédent acheteur
  • Les frais de notaire sont de l’ordre de 8% dans l’ancien contre 2.5% dans le neuf

La principale différence réside dans la non possibilité de profiter du dispositif défiscalisant Censi Bouvard, mais en soit, avec l’amortissement du bien sur 25 ans, vous êtes généralement plus gagnant que sur le choix du Censi-Bouvard.

Il apparait évident que choisir le régime réel en neuf ou ancien est presque équivalent. La seule différence sera des frais de notaire plus élevés dans l’ancien. Toutefois, avec un logement ancien, vous profitez tout de suite de votre bien et des loyers. Dans le neuf, il y a généralement une période intercalaire entre l’achat et le début des versements des loyers (le temps au gestionnaire de trouver des locataires).

Par contre, vous pourriez être tenté de choisir d’investir dans le neuf uniquement pour le dispositif Censi Bouvard et sa réduction d’impôt.

L’amortissement est crucial car il permet de réduire votre revenu imposable sans être une sortie de trésorerie. Concrètement, grâce à lui, vous économisez de l’impôt, mais vous ne perdez jamais d’argent, ce sont uniquement des écritures comptables.

LMNP ancien au régime réel ou Censi-Bouvard ?

La grande différence entre le LMNP ancien au régime réel ou le Censi-Bouvard en neuf réside dans le fait que vous ne pouvez amortir le bien dans le Censi-Bouvard (sauf au delà d’un bien d’une valeur de 300 000€ HT – montant maximal pour appliquer la réduction d’impôts de 11% sur 9 ans) .

Ainsi si nous prenons le cas d’un appartement de 240 000€ HT :

NeufAncien avec Censi-Bouvard
Prix TTC240 000€300 000€
TVA0300 000€ x 20% = 60 000€
Prix HT240 000€240 000€
Notaire8% x 240 000€ = 19 200€3,5% x 300 000€ = 10 500€
Prix hors TVA incluant frais notaire259 200€250 500€
Amortissement annuel HT (25 ans) 240 000€ / 25 ans = 9 600€0
Amortissement meuble1 000€ pendant 5 ans 1 000€ pendant 5 ans
Amortissement notaire (25 ans)19 200€ / 25 ans = 768€ 10 500€ / 25 ans = 420€
Charges déductibles 2 000€ 2 000€
Total déduction annuelle– 12 368€ pendant 25 ans
– 1 000€ pendant 5 ans
– 2 420€ pendant 25 ans
– 1 000€ pendant 5 ans
Réductions Censi-Bouvard0240 000€ x 11% / 9 ans = 2 933€
Si imposition à 30% (juste 25 ans)– 12 368€ x 30% = 3 710€– 2 420€ x 30% = 726€
Total économie d’impôt3 710€2 933€ + 726€ = 3 659€

Vous voyez donc que même avec la réduction Censi Bouvard, il faut bien considérer l’ensemble des charges, amortissements et les aspects fiscaux pour être sûr que cela soit intéressant. Vous auriez l’impression de faire une affaire avec le Censi-Bouvard mais imaginez que vous soyez imposé à 41%… l’effet se démultiplie en faveur de l’ancien.

De plus, nous avons pris un prix de vente équivalent, alors que, la plupart du temps, les prix dans l’ancien sont moins importants que dans le neuf. Les frais de notaires, quand à eux, sont souvent rattrapés par le fait que vous toucher tout de suite des loyers dans l’ancien.

Par contre, une fois les 9 années du dispositif Censi-Bouvard passées, vous pouvez profiter de l’amortissement du bien ! Si vous souhaitez rester investit pendant plus de 30 ans dans un bien, cela peut grandement valoir la peine.

Les autres avantages de l’achat en LMNP ancien

En plus de la fiscalité vue précédemment, le prix d’acquisition dans l’ancien est souvent moins élevé, mais les avantages ne s’arrêtent pas là.

 En effet, l’achat d’un logement dans l’ancien possède de nombreux atouts comme :

  • Des revenus locatifs immédiats si le bien est vendu loué
  • Les loyers versés par le gestionnaire de résidence de services 
  • Une gestion déléguée
  • Le prévisionnel est facilité : vous connaissez le montant du loyer, des charges, des taxes…
  • L’emplacement : il est plus facile d’explorer la situation géographique d’un logement existant.

Cependant, avant de vous lancer dans un investissement LMNP ancien, il est important malgré les avantages du statut, de calculer la rentabilité locative.

Le rendement d’un LMNP ancien

Tout d’abord, il convient de distinguer le rendement locatif brut et net d’un bien.

En effet, contrairement au neuf, il est important de garder à l’esprit que des travaux peuvent être à prévoir dans un logement d’occasion.

Pour mieux comprendre, nous vous donnons deux exemples de calcul de rendement d’un LMNP ancien.

Le rendement brut : Il est calculé en prenant le montant du loyer hors charges divisé par le prix d’acquisition.

Exemple :  Le prix du bien est de 150 000 € pour un loyer annuel de 6000 €
Rendement brut = (6000 / 150 000) x 100 = 4%

Le rendement net : Prenons maintenant en compte les charges, et les éventuels travaux à prévoir, dans l’hypothèse que la défiscalisation du LMNP vous exonère d’impôt.

Exemple :  Le prix du bien est de 150 000 € pour un loyer annuel de 6000 € et le montant des charges est de 2 500€
Rendement brut = ((6000 – 2500) / 150 000) x 100 = 2,3%

Comme vous le constatez, le rendement locatif a baissé de quasiment 50% !

Ainsi, lors d’un investissement dans un LMNP ancien, il est indispensable d’évaluer l’état général du bien, les travaux éventuellement prévus par la copropriété, de calculer les charges annuelles… afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Il est également conseillé de prévoir une trésorerie en cas d’imprévus (vacance locative, travaux privatifs…).

Pour avoir un rendement net d’imposition, n’hésitez pas à ajouter aux loyers et aux charges votre gain ou perte fiscal sur l’opération !

Investir ou revendre en LMNP ancien : vers quels acteurs se tourner ?

Que ce soit pour de l’achat ou de la revente vous pouvez très bien vous en occuper en direct entre particuliers, et éviter ainsi les commissions des agences immobilières.

Cependant, si vous souhaitez vous faire accompagner d’un expert, sachez que le marché secondaire des reventes de résidences de services est en plein boom !

En effet, vous pourrez trouver des spécialistes de la revente LMNP ancien (Cerenicimo ou Revenu Pierre), mais vous pouvez aussi contacter directement certaines résidences services qui disposent de leur propre bureau de revente comme Domitys ou Pierre&Vacances.

En tout état de cause, que vous choisissiez d’acheter ou revendre en LMNP ancien, il est fortement recommandé d’être conseillé pour sécuriser votre investissement, et ainsi faciliter une revente éventuelle du bien !

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