Qu’est-ce que la Cotisation foncière des Entreprises (CFE) : guide pour LMNP ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 06 juillet 2021

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local qui a été instauré par la loi des finances 2010, en remplacement de la taxe professionnelle. Ainsi, tous les professionnels sont redevables de cet impôt. Vous vous demandez certainement pourquoi en tant que louer meublé non professionnel vous êtes redevable de la CFE. Et bien, c’est uniquement parce que l’activité de LMNP est considérée comme une activité commerciale. Nous vous expliquons ici tout ce que vous devez savoir sur la CFE LMNP !

Qu’est-ce que la CFE ? Un impôt local de plus à payer !

Si vous souhaitez devenir loueur meublé non professionnel, vous devez connaître les taxes dont vous êtes redevable pour ne pas avoir de mauvaises surprises. En effet, en plus de la Taxe foncière, vous devez vous acquitter de la CFE (la cotisation foncière des entreprises).

Définition de la CFE 

La CFE est un impôt local reprenant en partie les règles d’imposition de la taxe professionnelle. En effet, en 2010 la taxe professionnelle a été remplacée par la Contribution économique territoriale (CET) qui est composée de la CFE et de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).

Ainsi la CFE est due dans chaque commune où le professionnel dispose de locaux pour son activité, LMNP inclus.  

La CVAE est due si le chiffre d’affaires du loueur meublé dépasse 152 500 euros !

Qui doit payer la CFE ?

Tous les professionnels et entreprises sont redevables de la CFE, mais ce qui nous intéresse ici c’est dans le cadre de la fiscalité immobilière.

En effet, pour l’administration fiscale, lorsque l’activité de location est professionnelle alors vous êtes redevable de la CFE.

Bien qu’appelée « LMNP », la location meublée est considérée par l’administration fiscale comme professionnelle ! L’activité d’un LMNP est considérée comme commerciale puisque soumise aux revenus des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non aux revenus fonciers comme une location nue.

Si vous louez plusieurs biens en meublé, vous serez redevables de la CFE pour l’ensemble des biens loués.

Pour résumé, seuls les propriétaires bailleurs de logements nus (baux d’habitation de trois ans classique) échappent à la cotisation foncière des entreprises.

Vous êtes dispensé de CFE l’année de création de votre activité. Pour cela, il faut vous immatriculer après le 1er janvier.

Comment est calculée la CFE  LMNP ? Quel est le montant minimum à régler ?

La CFE est calculée sur la valeur locative des immeubles et varie d’un bien à un autre. Le calcul dépend également de la commune où est situé le bien. En effet, le taux d’imposition est déterminé par délibération du conseil municipal ou par l’EPCI (établissement public de coopération intercommunal). Pour connaître le taux d’imposition pratiquée dans la commune de votre bien, vous pouvez vous adresser au centre de formation des entreprises dont vous dépendez.

En résumé, les critères pris en compte pour le calcul sont :

  • La nature du bien
  • Les caractéristiques notamment la surface
  • Le montant de la location annuel et la moyenne pratiquée dans la commune.

Ainsi, la CFE en LMNP est calculée en multipliant la base imposable (valeur locative) et le taux d’imposition de la commune.

Cependant, lorsque la valeur locative est faible, une cotisation forfaitaire minimum est calculée en prenant en compte le chiffre d’affaires n-2 de l’entreprise (avant-dernier avis d’imposition) selon le barème ci-dessous :

Recettes de 2018Cotisation minimum 2020
10 000 € maximum221 € – 526 €
De 10 001 € à 32 600 €221 € -1050 €
De 32 601 € à 100 000 €221 € – 2 207 €
De 100 001 € à 250 000 €221 € – 3 679 €

Compte tenu des revenus à ne pas dépasser pour un loueur meublé non professionnel, il est courant qu’il soit redevable de la cotisation minimum de la CFE soit 221 € en 2020.

La CFE, comme la taxe foncière est déductible des revenus tirés de la location de votre LMNP dès lors que vous avez opté pour le régime réel.

Quels sont les cas d’exonération de la CFE ?

Vous pouvez être exonéré de la CFE, sous certaines conditions :

  • Si vos recettes annuelles sont inférieures ou égales à 5000 € ;
  • Vous louez de façon occasionnelle une partie de votre habitation personnelle ;
  • Vous louez ou sous-louez une partie de l’habitation principale. Le loyer doit être plafonné et cela doit être la résidence principale du locataire. ;
  • Vous louez votre résidence secondaire de façon occasionnelle ;
  • Votre habitation est classée « meublé de tourisme » (sauf disposition contraire des collectivités locales) ;
  • Lorsque le bien est situé dans une résidence service. C’est l’exploitant qui sera redevable de la CFE.

À quelle date devez-vous payer la CFE ?

Vous devez vous acquitter de la CFE au plus tard le 15 décembre de chaque année, après réception d’un avis d’imposition.

La cotisation doit être réglée par voie dématérialisée, c’est-à-dire soit en télérèglement via votre compte en ligne, soit par prélèvement mensuel ou à l’échéance.

Exonéré ou non, vous devez créer votre espace professionnel sur le site des impôts dès que vous avez reçu votre numéro de SIRET à la suite de l’envoi du formulaire P0i.

Vous devrez normalement recevoir le formulaire prérempli 1447-c à compléter et à renvoyer au service des impôts des entreprises dont dépend le bien afin que la CFE LMNP puisse être calculée.

Créer un compte sur impot.gouv pour déclarer et payer votre CFE : étape par étape.

Vous vous êtes immatriculé à l’aide du formulaire P0i et vous avez reçu votre numéro de SIREN, il est temps maintenant de passer à la création de votre espace client professionnel sur le site : impot.gouv.fr.

  1. Cliquez sur « Je crée mon espace professionnel ».
  2. Cochez le mode simplifié et cliquez sur « Créer votre espace »
  3. Renseignez votre numéro de Siren et vos informations personnelles, un mail et choisissez un mot de passe.
  4. La création de votre compte professionnel est terminée, cependant vous recevrez un code unique par courrier, et dès réception, il faudra activer votre compte.
  5. Vous avez reçu le code unique, retourner sur le site impot.gouv.fr, et choisissez « Activer mon espace »

La Cotisation foncière des entreprises est à payer avant le 15 décembre de chaque année. Pour cela, il vous suffit de suivre les étapes ci-dessous :

  1. Connectez-vous à votre espace professionnel (mail + mot de passe)
  2. Accédez à votre avis d’imposition via l’onglet « Consulter »
  3. Cliquez sur « Accès par impôt »
  4. Sélectionnez dans le menu déroulant « CFE ou CVAE », ensuite « Cotisation foncière des entreprises » et « Avis d’imposition »
  5. Cliquez sur Avis d’imposition
  6. Votre CFE s’affiche et vous pouvez alors cliquer sur « payer »
  7. Cliquez sur « confirmer »
  8. Renseigner votre RIB, et validez le mandat autorisant les impôts à vous prélever et cliquez sur confirmer
  9. Renseignez votre adresse mail et cliquez sur confirmer
  10. Validez le paiement en cliquant sur « confirmer »
  11. Le paiement est pris en compte et vous pouvez enregistrer le justificatif.

Pour plus de simplicité, vous pouvez opter par la suite au prélèvement à l’échéance afin d’automatiser le paiement pour les années suivantes.

Il est important en tant que loueur meublé non professionnel de connaître toutes les démarches administratives liées à votre activité, d’autant que si vous choisissez d’être imposé au régime réel, il est obligatoire de faire appel à un expert-comptable.

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