Est-il possible de déclarer un LMNP en indivision ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 02 septembre 2021

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) séduit toujours les investisseurs. En effet, son statut avantageux permet d’investir et de se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant ses revenus fonciers. Mais est il possible d’obtenir le statut LMNP quand on est en indivision ?

Il n’est pas rare qu’un bien se retrouve en indivision lors d’une succession ou tout simplement pour éviter de créer une SCI (société civile immobilière). Aussi il est naturel de se demander comment fonctionne l’indivision en LMNP ? Quel est le régime fiscal de l’indivision et ses avantages ? Comment déclarer le statut en tant qu’indivisaire ? Ou encore, comment sortir d’une indivision ?

Qu’est-ce que l’indivision ? 

Une indivision est le fait de détenir un bien immobilier à plusieurs. Cela peut-être par choix ou subit, lors d’une succession ou d’un divorce par exemple. Acheter un bien en indivision évite les formalités contraignantes de la SCI. Ainsi, chaque acquéreur est propriétaire d’un bien à hauteur de son investissement. Cette méthode d’acquisition est souvent utilisée par des couples pacsés ou des concubins.

Ainsi chaque propriétaire appelé indivisaire a des droits et des obligations sur le bien : perception des loyers et paiement des charges et impôts à hauteur de la quote-part détenue.

Cependant, acheter en indivision n’est pas sans risque, en effet, chaque décision concernant le bien doit être prise à l’unanimité. De plus, afin de réduire les éventuels litiges, il convient d’établir une convention d’indivision rédigée par un notaire. Cette convention fixe les droits de chaque indivisaire et organise la gestion de l’indivision.

Quel est le régime fiscal de l’indivision ? 

Le régime fiscal de l’indivision est assimilé à celui des sociétés de personnes. En d’autres termes, il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ainsi dans le cadre du statut LMNP, les revenus fonciers des indivisaires rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Une indivision ne peut pas être soumise au micro BIC. Le régime réel s’applique de plein droit.

Les propriétaires se partagent les recettes et les charges à hauteur de leur quote-part et effectuent leur déclaration de revenus individuellement.

En ce qui concerne l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) les parts de l’indivision entrent dans le patrimoine taxable. Toutefois, une décote entre 30 % et 40 % est admise lors de la revente pour compenser le manque de liquidité. D’ailleurs, en cas de plus-value, la règle d’imposition est celle de droit de commun et vous bénéficiez de l’abattement selon la durée de détention.

Comment déclarer un LMNP en indivision ? 

Lorsque vous souhaitez démarrer votre statut LMNP, vous devez obligatoirement déclarer ce début d’activité via le  formulaire P0i (cerfa N° 11921). Il doit être envoyé dans les 15 jours à compter de la mise en location afin d’obtenir un numéro de SIRET.

Cependant, lors d’une indivision, il faut remplir le formulaire FCMB (déclaration d’exploitation en commun), il convient donc de renseigner les éléments suivants :

  • La raison de la déclaration : création, modification ou cession de l’activité de location en indivision.
  • L’adresse de la location meublée
  • L’identité des indivisaires
  • Le régime fiscal : le régime réel
    • Simplifié lorsque les recettes locatives sont inférieures à 247 000 €/an.
    • Normal si supérieur à 247 000 €/an.
  • Choix de la TVA : En règle générale, la location meublée est exonérée de TVA sauf dans le cas d’une acquisition d’un bien situé dans une résidence services (étudiante, tourisme, seniors…)

Ensuite ce formulaire est à envoyer au greffe du tribunal de commerce qui attribuera un numéro de SIRET. Toutefois, il est également conseillé d’envoyer le formulaire P0i pour chaque indivisaire.

Dans le cas où le bien appartient à un couple marié sous le régime de la communauté ou pacsé et qui effectue une déclaration de revenus commune, seul le formulaire P0i est à renvoyer.

Comment sont répartis les loyers d’un LMNP en indivision ? 

Les loyers comme les charges sont répartis à hauteur de la quote-part détenue par chaque indivisaire.

Exemple : Deux personnes détiennent un bien mis en location meublée à hauteur de 60/100 et 40/100. Les revenus locatifs générés s’élèvent à 10 000 €/an.

Dans ce cas, les recettes seront réparties selon leur quote-part à savoir :

10 000 x 40/100 = 4000 €

10 000 x 60/400 = 6000 €

À noter que les charges, les travaux, les taxes ou l’amortissement du bien subissent la même répartition entre chaque indivisaire.

Les avantages fiscaux sont-ils maintenus en indivision ? 

Les indivisaires bénéficient des avantages du statut LMNP de la même façon que s’ils avaient investi en individuel… à une exception ! En effet, l’indivision est considérée comme une société de personnes, de ce fait la réduction d’impôt pour les frais de comptabilité ne s’applique pas !

Comment sortir un bien LMNP de l’indivision ? 

Si vous souhaitez sortir de l’indivision, vous pouvez vendre le bien et ainsi partager les revenus. Chaque indivisaire perçoit ainsi un montant en fonction de sa quote-part.

Si un seul indivisaire souhaite quitter l’indivision, dans ce cas il existe deux possibilités :

  • L’indivisaire vend sa part aux autres indivisaires ou à une personne extérieure. À noter que lors d’une vente entre indivisaires, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value d’une location meublée.
  • Si la vente est bloquée, un jugement sera nécessaire pour l’autoriser.

En conclusion, il est donc possible de bénéficier du statut LMNP en indivision. Cependant, il convient d’anticiper les litiges éventuels en signant une convention qui régit les droits et obligations des indivisaires. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’experts avant d’acquérir un bien en indivision !

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.