Revente d’un LMNP : Comment s’y prendre ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 21 juin 2021

Vous envisagez de revendre votre bien acquis en LMNP, mais vous ne savez pas comment vous y prendre !

La revente en LMNP peut s’apparenter à un parcours du combattant ! En effet, entre l’estimation du bien, le choix de vendre en direct ou par l’intermédiaire d’un expert du secteur LMNP, la fiscalité, la plus-value… beaucoup d’interrogations qui peuvent vous freiner dans votre démarche.

Mais, pas d’inquiétude, nous allons vous donner les informations clés à connaitre pour revendre un bien en LMNP.

Pourquoi et comment revendre son bien ? Censi-Bouvard, quand revendre ? Quid de la TVA et des amortissements à la revente d’un LMNP ? Quelle plus-value est-il possible de réaliser ? Quelle fiscalité à la revente ? Quels sont les spécialistes de la revente de LMNP ?

Pourquoi et comment revendre son bien en LMNP ?

La question de la revente peut se poser pour plusieurs raisons, par exemple un besoin de liquidité, un nouveau projet d’achat immobilier, une donation, amortir une nouvelle acquisition ou effectuer d’autres placements comme un investissement dans une SCPI.

La revente de son bien dépend aussi de sa nature, en effet, vous ne procéderez pas de la même façon si c’est une revente d’un LMNP classique ou d’un appartement en résidence de services.

le cas d’un LMNP classique

Vous souhaitez revendre votre logement individuel acquis en LMNP. Les éléments à prendre en compte pour une mise en vente réussie sont :

  • Vendre au bon moment : il faut étudier le marché pour ne pas prendre le risque de vendre s’il est saturé.
  • Fixer le prix de vente : le bien doit être estimé à un prix juste, réel et sérieux. En effet, il est normal de souhaiter une plus-value à la revente, mais il est aussi impératif de ne pas surévaluer le bien pour qu’il soit vendu dans les meilleurs délais ! N’oubliez pas, un bien au prix du marché se vend plus facilement. Par ailleurs, s’il s’agit d’un investisseur, il calculera toujours le rendement locatif du bien, la concurrence et les travaux à prévoir. Plus votre prix de vente sera élevé, plus le rendement sera faible.
  • Rénover son bien : Il est important que le logement soit entretenu pour créer un coup de cœur chez l’acheteur.
  • Respecter les conditions du bail : en effet, si vous souhaitez vendre le logement libre de toute occupation, il faudra donner congé au locataire en respectant les conditions du bail.

Vous pouvez facilement décider de gérer vous-même la revente du bien en passant une annonce sur les sites comme le boncoin.fr ou pap.fr. Cependant, vous devrez organiser les visites avec votre éventuel locataire et les acheteurs potentiels… La vente d’un logement demande de l’énergie et de l’organisation.  

Faire appel à une agence immobilière de quartier peut-être un atout, car les agents connaissent le marché.

Vous pouvez par exemple signer un mandat de vente semi-exclusif avec une agence et ainsi garder la liberté de le vendre par vous-même.

Le cas d’un bien en résidence gérée

Dans le cas d’une revente d’un bien en résidence de services, il convient de vérifier certains points pour estimer le prix de vente, comme :

  • L’emplacement : la situation géographique est un critère incontournable pour l’acheteur.
  • Le bail commercial : Il est préférable d’attendre le renouvellement du bail ou bien de vendre l’appartement avec une durée de location encore conséquente (5 ou 6 ans). En effet, l’investisseur pourra effectuer un prévisionnel et évaluer la rentabilité du bien.
  • Le gestionnaire de la résidence service : l’acheteur vérifiera sa capacité économique, son historique, son prévisionnel (travaux éventuels) afin de savoir s’il a les reins solides pour le rémunérer !
  • L’activité de la résidence service : en effet, il existe plusieurs types de résidences comme les résidences étudiantes, séniors, affaires, tourisme et les EPHAD. Il convient de vérifier l’offre et la demande dans la zone géographique où est situé le bien, et de se renseigner sur l’évolution du marché des résidences de services.
  • L’entretien de la résidence : l’acheteur vérifiera les travaux qui ont été effectués et ceux à prévoir.

Vous pouvez faire appel à des professionnels du secteur ou même au gestionnaire de votre résidence services pour vendre votre bien, en effet certains disposent d’un bureau de vente, comme :

Revente de son bien LMNP après ou avant 9 ans : le cas du Censi-Bouvard !

Une autre question essentielle à prendre en compte lors d’une revente : quand et comment vendre un bien LMNP Censi-Bouvard ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous vous êtes engagé pour 9 ans minimum.

Si vous revendez avant les 9 ans, vous devrez rembourser les réductions d’impôts dont vous avez bénéficié.

Cependant, l’administration fiscale peut exceptionnellement vous exonérer de cette pénalité, dans les cas suivants :

  • Invalidité
  • Rupture de contrat de travail hors rupture conventionnelle
  • Décès
  • Expropriation.

En revanche, une fois la période d’engagement terminée, vous pouvez vendre librement votre bien pour sécuriser votre épargne voire réinvestir dans un autre dispositif défiscalisant. Sachez qu’une fois la période de 9 ans passée, vous pourrez bénéficier de l’amortissement de votre bien et donc considérablement réduire l’imposition de vos revenus tirés de vos loyers comme dans un LMNP classique !

La revente au renouvellement du bail est un bon choix stratégique, car l’acheteur pourra facilement se projeter et évaluer le rendement locatif.

Quelle fiscalité lors de la vente de votre bien en LMNP ?

La fiscalité sur la revente d’un bien en LMNP dépendra de la plus-value et de la durée de détention du bien.

La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et de vente du bien.

Le prix d’achat du bien est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, travaux réalisés…) et le prix de vente sera déduit des frais engagés par le vendeur (diagnostics techniques, les éventuelles commissions des agences si elles sont supportées par le vendeur)

En tant que loueur meublé non professionnel, la plus-value est soumise au régime des particuliers et bénéficie donc d’abattements par palier :

Pour rappel, l’imposition sur les plus-values immobilières est de 19% et de 17,2% sur les prélèvements sociaux (17,2%)

Année de détentionAbattement sur la plus-valueAbattement sur les PS
5 à 21 ans6% par an1.65% par an
Au terme de la 22ème année4% par an supplémentaire1.60% par an
Au-delà de 22 ansExonération9% par an
Au-delà de 30 ansExonérationExonération

Pour comprendre la fiscalité lors de la revente LMNP avec plus-value, rien ne vaut un exemple chiffré ! Prenons le cas d’un appartement de 50m² acheté à Lyon en 2011 et revendu en 2021 :

Prix de vente (A)230 000€
Prix d’achat140 000€
Frais de notaire lors de l’achat140 000€ x 8% = 11 200€
Rénovation15 000€
Prix d’achat corrigé (B)166 200€
Plus-value (A-B)230 000€ – 166 200€ = 63 800€
6% abattement annuel sur l’imposition de la plus-value sur 5 ans63 800 x 6% x 5 ans = 19 140€
Plus-value soumise à l’imposition sur la plus-value63 800€ – 19 140€ = 44 660€
Imposition sur la plus-value à 19%19% x 44 660€ = 8 485€
1.65% abattement sur les PS sur 5 ans63 800€ x 1.65% x 5 ans = 5 264€
Plus-value soumise aux PS63 800€ – 5 264€ = 58 537€
PS sur plus-value58 537€ x 17,2% = 10 068€
Imposition totale10 068€ + 8 485€ = 18 554€
Plus-value nette d’impôt230 000€ – 18 554€ = 211 446€

Pour information, c’est le notaire chargé de la vente qui effectue les formalités de déclaration de la plus-value et règle le montant de l’impôt à l’administration fiscale. Vous devrez uniquement indiquer lors de votre déclaration de revenus le montant de la plus-value sur la case 3VZ du formulaire 2042 C. Cette information servira aux impôts pour calculer le revenu fiscal de référence du foyer.

Quels sont les spécialistes de la revente de LMNP ?

Les spécialistes de la revente de LMNP en résidences de services, qui ressortent le plus souvent lors des recherches sur le net sont :

Cette liste est bien sûr non exhaustive, tout dépendra du bien que vous avez l’intention de vendre et de la zone géographique. Comme nous vous l’avons expliqué précédemment de nombreux gestionnaires ont leur propre bureau de vente, et ont une pleine connaissance du marché et des résidences services qu’ils gèrent. Ils seront donc parfois mieux placés pour s’occuper de votre bien.

En conclusion, même si la revente d’un bien peut être réalisée par vos soins, Il est conseillé de vous faire accompagner par un spécialiste dans le cadre d’une vente LMNP en résidence service.

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