Quels sont les avantages fiscaux de l'amortissement en LMNP ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 06 juillet 2021

Le statut LMNP est le statut des bailleurs qui louent un logement meublé à titre d’habitation principale. Contrairement à de la location classique, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéficies industriels et commerciaux. Ce statut ouvre donc droit à une fiscalité avantageuse, notamment grâce à la possibilité d’amortir son bien, le mobilier et certains travaux.

Tour d’horizon de la fiscalité et des amortissements du statut LMNP !

Comment sont imposés les revenus locatifs ? Comparaison LMNP et location vide classique

En tant que loueur meublé non professionnel, vos revenus rentrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne sont donc pas considérés comme des revenus fonciers contrairement à la location de logement nu.

Ainsi, vous avez le choix entre le régime micro BIC et le régime réel, ce qui implique une fiscalité plus avantageuse que si vous percevez des revenus fonciers. En effet, l’amortissement en LMNP est l’avantage de ce statut. Il vous permet de déduire de vos revenus environ 5% de la valeur d’achat du bien chaque année (soit la valeur du bien divisée par la durée de l’amortissement de ce dernier, en général sur 20 ans (5%)). En location nue, générant des revenus fonciers, vous ne pourrez déduire de votre revenu que certaines charges précises et vous ne pourrez amortir le bien.

Soyons très clair, l’amortissement est uniquement comptable, il s’agit de réduire votre base imposable. Il ne s’agit en aucun cas d’un décaissement d’argent de votre part.

Afin de mieux comprendre comment sont imposés les revenus locatifs en LMNP par rapport au statut classique d’un propriétaire bailleur, prenons un exemple !

Admettons que les revenus fonciers perçus dans l’année sont de 6000 € et vos charges de 1900€ et votre taux d’imposition est de 30%

Comparaison régime micro-bic et micro-foncier

Micro BICMicro foncier
Revenus6000€6000€
Abattement6000€ x 50% =3000€ 6000€ x 30% =1800€
Recettes imposables3000 €4 200 €
Imposition au barème progressif de l’IR 30% +
17.2 % de prélèvements sociaux
3000 x 30 % = 900 €
3000 x 17.2% = 516€
4 200 x 30 % =1260€
4 200 x 17.2% =722€
Total imposition1416 €1982 €

Comparaison régime réel BIC et foncier

Régime réel BICRevenus Fonciers
Revenus6000€6000€
Charges réelles déductibles1900 €1900 €
Amortissements (bien, meubles…)5000 €
Bénéfice ou déficit-900 €4100 €
Imposition au barème progressif de l’IR 30% +
17.2 % de prélèvements sociaux
4100 x 30 % = 1230 €
4100 x 17.2% = 705 €
Total imposition1935 euros

Vous constatez bien que le LMNP créé un déficit foncier reportable sur les prochaines années. Vous n’avez donc aucun impôt à payer contrairement à une location nue.

L’imposition du statut LMNP : le régime micro BIC et le régime réel !

En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez opter soit pour le Régime micro BIC soit pour le régime réel.

  • Régime micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus
  • Régime réel : vous pouvez déduire les charges, travaux, intérêt d’emprunt et vous bénéficiez des amortissements.

Comme vu dans notre exemple précédent, vous avez pu constater l’avantage du régime réel. Il vous permet de générer un déficit LMNP déductible de vos impôts sur le revenu.

Ce déficit est reportable et cumulable sur les années suivantes pendant 10 ans.

Cet avantage fiscal est principalement dû au mécanisme des amortissements du régime LMNP.

Calcul de l’amortissement en LMNP : un avantage fiscal unique pour vos revenus locatifs

Grâce au statut LMNP, et en optant pour le régime réel, vous pouvez amortir votre bien, ainsi que certaines dépenses. En LMNP, l’amortissement va correspondre à la perte de valeur du bien durant un temps donnée. Cela vous permet de déduire cette perte chaque année de vos recettes.

L’amortissement se calcule en divisant le montant des composants (terrain, agencement, meubles, ou gros œuvre) par la durée d’utilisation.

Exemple d’amortissement possible en LMNP :

Composants amortissablesDurée d’amortissement
Bien Immobilier et frais de notaire25 à 40 ans en moyenne
Travaux10 à 20 ans selon la nature des travaux
(10 ans pour des travaux de peinture et 15 ans pour un parquet)
MobilierDe 5 à 10 ans
(Literie : 6 ans, un canapé : 10 ans)

Un terrain n’est pas amortissable, il convient de déduire du prix de vente une valeur forfaitaire de 10 à 20 %.

Pour être amortissables, les dépenses doivent être supérieures à 600 euros. A noter qu’il s’agit d’un amortissement uniquement comptable qui n’aura d’ailleurs aucun impact à la revente. En effet, la plus-value sera calculée sur la valeur d’achat du bien et non sur la valeur amortie.

Les charges déductibles en LMNP

En plus de l’amortissement ci-dessus, vous pouvez déduire des charges de vos revenus locatifs.

En effet, au régime réel, les charges déductibles sont :

  • Les assurances : propriétaire non occupant, assurance loyers impayés
  • Charges de copropriété
  • Entretien et petites réparations
  • Honoraires d’agence en cas de gestion déléguée à une agence immobilière
  • Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si vous la payez, cotisation foncière des entreprises)
  • Intérêts d’emprunt et frais de dossiers dans le cas d’une acquisition dans l’année.
  • Les frais de comptabilité

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, et ainsi profiter de sa fiscalité, il convient de respecter certaines conditions.

Les conditions et plafond à respecter pour profiter du régime LMNP

Pour obtenir le statut LMNP, vous devez respecter les obligations légales et les conditions de ressources imposées par ce régime fiscal.

Quels sont les obligations légales du régime LMNP ?

Pour devenir loueur meublé non professionnel, il faut déjà respecter les critères du logement, à savoir :

  • Le bien doit être loué en habitation principale et meublé selon les critères définis par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015, à savoir :
    • Literie, couette, couverture ;
    • Rideaux, volets notamment dans la chambre ;
    • Cuisine équipée : plaques de cuisson, four, réfrigérateur,
    • Vaisselles et ustensiles de cuisine
    • Tables, chaises
    • Rangement,
    • Luminaires.
  • Le bien doit faire une superficie minimum de 9 m²

Ensuite, vous devez vous immatriculer au greffe du tribunal dont dépend le bien mis en location. Pour cela, vous devez remplir le formulaire P0i.

Quelles sont les conditions de ressources pour devenir LMNP ?

Les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas être supérieures à 50% des revenus du foyer fiscal de référence. En d’autres termes, vous pouvez garder le statut de LMNP même en dépassant le seuil de 23 000 €.

Par exemple, si les revenus de votre foyer fiscal sont de 30 000 € par an, vous pouvez percevoir jusqu’à 29 000 € de revenus locatifs supplémentaires.

Exemple de comptabilité d’un bien LMNP

Prenons un exemple simple pour illustrer les avantages du LMNP amortissement.

Vous achetez un bien d’une valeur de 150 000 euros. Les frais de notaire s’élèvent à 10 500 euros. Vous dépensez 2 000 euros en mobilier, 1 000 euros en peinture et 1 500 euros pour la réfection du sol.

Les revenus locatifs perçus pour l’année sont de 7 200 euros.

Montant
Amortissement du bien hors terrain
120 000 €/30 ans
4000 €
Amortissement des frais de notaire
10 500 € / 30 ans
350 €
Amortissement mobilier
Canapé : 1000 € / 10 = 100 €
Literie : 1000 €/ 7 = 143 €
243 €
Amortissement Travaux
Peinture : 1000 €/10 : 100 €
Parquet : 1500 €/15 : 100 €
200 €
Charges déductibles 
(Charges copropriété, Assurance, Impôts et Taxes)
1000 €
Total charges5793 €
Revenus imposables1407 €

Dans notre exemple vous déduisez environ 80 % de charges de vos revenus locatifs annuels !

Cependant, l’amortissement LMNP reste des calculs techniques et il convient de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP pour effectuer votre comptabilité. De plus, vous devez fournir aux services des impôts des entreprises une liasse fiscale importante, par voie dématérialisée pour déclarer vos revenus LMNP.

Ainsi, des experts en ligne comme Amarris proposent des services et solutions adaptées à votre situation, et de plus, vous pouvez déduire les frais de comptabilité de vos revenus locatifs !

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