Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 08 juillet 2021

Le statut LMNP est le statut des propriétaires bailleurs non professionnels qui louent un logement meublé de manières habituelles ou non, sous certaines conditions. Ce statut fiscal créé en 1949 offre aujourd’hui encore de nombreux avantages fiscaux, ce qui d’ailleurs continue à séduire bon nombre d’investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires et préparer leur retraite.

Vous souhaitez en apprendre davantage sur les loueurs meublés non professionnels ? Suivez-nous, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP !

Pourquoi investir dans une location en LMNP ?

Investir dans l’immobilier notamment sous le statut de loueur meublé non professionnel peut vous permettre de vous constituer un patrimoine et de profiter des avantages fiscaux qu’offre le statut. Cependant, il faut garder à l’esprit que c’est un investissement sur le long terme !

Plusieurs options s’offrent à vous en location meublée, en effet, vous pouvez choisir un investissement classique, ancien ou neuf, que vous gérez seul ou bien investir dans une résidence de service.

Quels sont les avantages d’un LMNP classique ?

Vous êtes maître de votre logement, de votre gestion, de votre fiscalité. En effet, louer un appartement en LMNP classique, vous donnent les avantages suivants :

  • Le choix du locataire et par extension du bail de location : Les baux en meublé classique sont de courte durée, à savoir :
    • Les baux d’habitation d’un an renouvelable
    • Le bail étudiant d’une durée de 9 mois
    • Le bail mobilité (1 an à 10 mois)
    • La location saisonnière
  • Vous pouvez louer un appartement individuel ou une partie de votre habitation par exemple.
  • Vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse du statut LMNP et pouvez choisir entre le régime réel ou le micro BIC.
  • L’acquisition d’un LMNP ancien est souvent moins cher à l’achat que le neuf.

Cependant, la gestion d’un bien en location est parfois contraignante, vous devrez établir les baux d’habitation, les états des lieux, et tout ce qui concerne les obligations du propriétaire bailleur. Mais vous avez toujours la possibilité de déléguer cette mission à une agence immobilière.

Quelles sont les avantages d’un LMNP en résidence de service ?

Contrairement au LMNP Classique, vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion de votre bien. En effet, l’avantage principal d’investir dans une résidence service, c’est que la gestion locative est déléguée à un professionnel. Vous signez un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire de la résidence service et il s’occupe de tout en vous reversant des loyers. De plus, toutes les conditions du logement meublé sont réunies selon les dispositions définies par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015.

Au niveau de la fiscalité, plusieurs options s’offrent à vous :

  • Choisir le statut LMNP micro BIC ou régime réel et bénéficier du système d’amortissement
  • Ou acheter un bien sous le dispositif Censi-Bouvard et dans ce cas vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans.
  • L’acquisition d’un logement neuf ouvre le droit également au remboursement de la TVA qui est cumulable avec le Censi-Bouvard.

Nous vous expliquons toutes les conditions pour devenir un loueur meublé non professionnel un peu plus bas, mais avant, comparons l’investissement locatif meublé et non meublé. En effet, les avantages fiscaux sont bien plus intéressants en LMNP.

Statut LMNPPropriétaire Bailleur
Régime d’impositionRevenus BIC Revenus fonciers
Régime RéelCharges Réelles déductibles
amortissement et intérêt d’emprunt
Charges réelles déductibles
intérêt d’emprunt
Micro BIC/FoncierAbattement 50 %Abattement 30 %
Taux d’imposition Barème progressif de l’impôt sur le revenu
17.2% Prélèvements sociaux
Barème progressif de l’impôt sur le revenu
17.2% Prélèvements sociaux

Comme vous le constatez, le statut LMNP vous permet de défiscaliser de manière bien plus efficace qu’au régime fiscal des propriétaires bailleurs de logements nus.

Avec le statut LMNP, vous êtes en capacité de générer un déficit foncier, reportable sur plusieurs années grâce à l’amortissement de votre bien. Nous vous expliquons ce mécanisme en détail un peu plus loin.

Quelles sont les conditions et les démarches d’obtention de votre statut LMNP ?

Cependant, pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez respecter certaines conditions et effectuer des démarches administratives.

Des conditions de ressources

Les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € par an ou ne pas être supérieures à 50 % des revenus du foyer fiscal de référence. En d’autres termes, vous pouvez garder le statut de LMNP même en dépassant le seuil de 23 000 €.

Par exemple, si les revenus de votre foyer fiscal sont de 30 000 € par an, vous pouvez percevoir jusqu’à 29 000 € de revenus locatifs.

Des conditions de location

Le bien doit être loué en habitation principale et meublé selon des critères précis :

  • Literie, couette, couverture ;
  • Rideaux, volets notamment dans la chambre ;
  • Cuisine équipée : plaques de cuisson, four, réfrigérateur,
  • Vaisselles et ustensiles de cuisine,
  • Tables, chaises ;
  • Rangement,
  • Luminaires.
  • Pour finir, la superficie minimale du logement doit être de 9 m².

En investissant dans les résidences service, vous n’avez pas à vous préoccuper des conditions de location. Tout est gérés par un professionnel !

Quelles sont les démarches administratives obligatoires ?

Par ailleurs, ce statut est considéré comme une activité de commerce. Aussi, en plus des conditions ci-dessus vous devez effectuer des démarches administratives obligatoires :

  • L’immatriculation auprès d’un centre de formalités des entreprises à l’aide du formulaire P0i (cerfa N° 11921) dans les 15 jours suivants la mise en location du bien.
  • Une fois le numéro de Siret obtenu, vous devez ouvrir un compte professionnel sur le site des impôts pour vous acquitter de la CFE (cotisation foncière des entreprises)

La fiscalité du Loueur en Meublé Non Professionnel : un atout incroyable !

Rentrons dans le vif du sujet, l’atout principal du LMNP est avant tout sa fiscalité ! En effet, les revenus perçus sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et c’est là tout l’intérêt.

Vous avez le choix entre deux régimes :

  • Le micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs
  • Le régime réel : vous pouvez déduire des impôts les charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncières, CFE, frais de gestion et honoraires, travaux d’entretien et de réparation, assurance) et vous pouvez également amortir votre logement les frais de notaire, et le mobilier.

Mais comment choisir entre les deux ? Cela va dépendre du montant des recettes perçues et du montant des charges déductibles.

Dans le cas du micro BIC, il faut que les charges soient inférieures à 50 % des revenus pour être intéressant. Dans le cas du régime réel, vous pouvez bénéficier des amortissements, mais vous aurez l’obligation de faire appel à un expert-comptable !

Mieux que de longs discours, un comparatif pour y voir plus clair s’impose !

Exemple : Pour l’achat d’un studio meublé à 100 000 € dont la valeur des meubles s’élève à 3000 €, et les frais de notaire à 8 000 €. Les revenus locatifs de l’année sont de 6000 €.


Régime
Micro BIC
Régime réel
Revenus6000€6000€
Abattement 50 %3000 €
Charges réelles déductibles
(charges de copropriété,
taxe foncière, CFE, assurance…) – estimée à 1200€
1200 €
Amortissement immobilier hors terrain (25 ans)
100 000€ / 25 ans
4000€
Amortissement des meubles (5 ans)
3 000€ / 5 ans
600 €
Amortissement frais de notaire (25 ans)
8 000€ / 25 ans
320 €
Total déductible/an3000 €6120 €
Base imposable3000€
Impôts à payer à 30% de TMI
+ 17,2% de prélèvements sociaux
1416€Aucun

Le régime réel est l’atout du statut LMNP, même si vous avez l’obligation de faire appel à un expert-comptable !

À noter : les honoraires des experts comptables, agence immobilière sont également déductibles !

De plus, le déficit foncier est reportable sur les années suivantes. En cas de revente l’amortissement du bien n’est pas pris en compte ! Il s’agit uniquement de défiscaliser grâce au statut LMNP et de chercher l’exonération d’impôt !

À savoir : le déficit fiscal ne s’impute pas sur les revenus. Il est déduit des bénéfices de la location meublée.

Statut LMNP et exonération de TVA

Et la TVA dans tout ça ? Pour récupérer la TVA sur l’acquisition d’un logement en LMNP, il faut remplir certaines conditions, à savoir :

  • Acheter un bien neuf en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou construit depuis moins de 5 ans ;
  • Investir dans une résidence de service
  • Mettre le bien en gestion pendant 9 ans
  • Payer la TVA sur les loyers : le gestionnaire de la résidence vous reverse un loyer TTC (TVA 5.5%)
  • Conserver le logement pendant 20 ans. En effet, si vous le revendez avant, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années. Par exemple, vous conservez le bien 10 ans au lieu de 20 ans, vous avez récupéré 10 000 euros de TVA, vous devrez alors rembourser 5 000 € au trésor public.

Par la suite, pour obtenir le remboursement de la TVA LMNP, il faut remplir le formulaire 3519 — SD, et l’envoyer au centre des impôts dont dépend le logement mis en location, accompagné des documents suivants :

  • Un RIB
  • L’acte notarié et le décompte du notaire avec la TVA
  • Le bail commercial

À la suite de cet envoi, il faut attendre entre 15 jours et 6 mois pour percevoir le remboursement de la TVA.

Vous devez demander votre numéro de TVA au moment de votre demande d’enregistrement au statut LMNP via le formulaire P0i.

LMNP et Censi-Bouvard : intérêt et limite !

Comme vu précédemment, investir dans un logement neuf en résidence service, vous permet de récupérer la TVA. Mais vous pouvez coupler cet avantage au dispositif Censi-Bouvard et bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % soit un maximum de 33 000 € étalé sur 9 ans. Le dispositif Censi Bouvard n’est possible que pour les 300 000 premiers euros de votre investissement. Au-delà, vous n’aurez pas de réduction d’impôt.

Attention : Vous avez jusqu’au 31/12/2021, pour investir en LMNP Censi-Bouvard !

Les avantages d’investir en Censi-Bouvard, c’est l’acquisition d’un bien en résidence service (étudiante, EPHAD, sénior…), la gestion déléguée, et la réduction d’impôt proposée par le dispositif.

Toutefois, vous devrez choisir entre l’amortissement du bien ou la réduction d’impôt. En effet, le LMNP Censi Bouvard ne vous permet pas d’amortir le logement, seul le mobilier est amortissable. Vous ne pouvez pas cumuler les avantages.

Exception : Vous pourrez amortir uniquement la fraction du prix d’acquisition supérieure à la limite de 300 000 €. Soit le montant où la réduction d’impôt s’arrête.

Par ailleurs, vous devez conserver le bien minimum 9 ans, si vous ne respectez pas cette condition, vous devrez rembourser la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié.

Exemple d’investissement simplifié en LMNP Censi Bouvard :

Pour un achat d’un studio à 150 000 € TTC soit 125 000 € HT

  1. Récupération de la TVA : (150 000 €/120) *20 % = 25 000 €
  2. Réduction d’impôt 11 % : 125 000 € x 11 % = 13 750 € soit 1528 €/an

Au total, l’acquisition du studio reviendra à 111 250 euros.

Cependant, une question revient fréquemment concernant le dispositif Censi-bouvard :

Peut-on amortir le bien après les 9 ans ? La réponse est non !

En effet, selon le paragraphe 320 du bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) : « Dès lors que l’immeuble a ouvert droit à une réduction d’impôt, la limitation de la déductibilité des amortissements s’applique sur toute la période d’amortissement. Par ailleurs, cette limitation de la déductibilité des amortissements est définitive. »

En d’autres termes, vous ne pouvez pas bénéficier de la réduction d’impôt et de l’amortissement après les 9 ans. Seule la fraction supérieure à 300 000 euros et le mobilier sont amortissables.

Quels sont les pièges à éviter ?

Malgré le statut attractif du LMNP, il convient, comme tout investissement immobilier, d’évaluer les risques.

Avant toute acquisition, il est primordial d’être attentif à l’emplacement, à l’environnement et la qualité du bien, c’est ce que qui vous permettra dans le cas d’une revente une éventuelle plus-value.

Les risques de LMNP Classique sont principalement les impayés de loyers et la vacance locative.

En revanche, lors de l’acquisition d’un logement neuf en résidence de service, il convient d’être vigilant sur les points suivants :

  • Le prix du bien : certains promoteurs n’hésitent pas à augmenter le prix de 20 % correspondant à la TVA récupérable. Aussi, il faut vérifier les prix du marché local. Vous pouvez vous aider du site notaire.fr qui recense les biens vendus en France.
  • Attention de respecter les conditions de détention du bien pour ne pas être sanctionné par l’administration fiscale : 9 ans pour la réduction d’impôt et 20 ans pour la TVA.
  • Vérifier le sérieux du gestionnaire de service : en effet, vous n’êtes pas à l’abri d’une défaillance du gestionnaire, ainsi avant d’investir il convient de se renseigner sur sa fiabilité.
  • Attention également au rendement annoncé par les promoteurs, souvent surévalué, renseignez-vous afin de connaître le prix du marché locatif local.

En conclusion, le statut fiscal du LMNP reste toujours aussi intéressant pour les particuliers qui souhaitent constituer un patrimoine et percevoir des revenus tout en profitant du mécanisme de défiscalisation. Cependant, il convient d’être conseillé par des experts afin d’éviter les pièges du statut LMNP.

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