Statut LMNP et TVA : Comment ça marche ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 01 septembre 2021

Vous êtes tenté par un investissement LMNP ? Mais vous vous posez des questions sur le fonctionnement de la TVA et du statut LMNP ! En effet, il est possible d’être soumis à la TVA lorsque vous mettez un bien meublé en location, mais sous certaines conditions !

Suivez-nous, nous vous expliquons ici comment fonctionne la TVA en LMNP et comment vous pouvez la récupérer !

L’achat d’un bien en LMNP est-il soumis à la TVA ? 

La TVA (taxe sur le valeur ajoutée) est prélevée sur les transactions qui incluent un professionnel tel qu’un promoteur. Les ventes entre particuliers sont exonérées de TVA.

Ainsi dans le cas de l’achat d’un bien ancien, le statut de loueur meublé non professionnel n’est de fait pas soumis à TVA.

Toutefois, vous serez redevable de la TVA lors de l’acquisition d’un logement neuf. Mais pas de panique ! En effet, vous pouvez bénéficier d’un remboursement de TVA lors de l’acquisition d’un logement meublé neuf sous certaines conditions, à savoir :

  • Acheter un bien neuf dans une résidence de services tels que les Ephad, séniors ou encore étudiante
  • Louer le bien pendant un minimum de 9 ans par l’intermédiaire de l’exploitant de la résidence service
  • Conserver le logement pendant 20 ans.

Vous pouvez profiter de cet avantage fiscal en investissant avec la loi Censi Bouvard par exemple !

Attention, dans le cas où vous souhaitez revendre le bien meublé avant la période de 20 ans, deux cas de figures se présentent :

  • L’acheteur reprend le bail aux mêmes conditions c’est-à-dire que les loyers sont soumis à la TVA :  vous pouvez conserver la TVA.
  • L’acheteur ne remplit pas les critères : vous ne pouvez pas conserver la TVA et une régularisation sera effectuée par 20ème.

Exemple : Vous vendez un bien que vous avez détenu pendant 15 ans, vous devrez rembourser 5/20ème de la TVA.

Nous vous expliquons comment bénéficier du remboursement de TVA et à quelles conditions !

Quelles conditions pour récupérer la TVA sur un bien en LMNP ? 

Comme vu précédemment, vous êtes soumis à TVA lors de l’achat d’un bien neuf, ainsi pour récupérer la TVA sur un bien LMNP, vous devez :

  • Acheter un logement neuf dans une résidence de services : étudiantes, Ephad, affaires…
  • Louer le bien pour une durée minimum de 9 ans via l’exploitant de la résidence
  • S’acquitter de la TVA (de 10 %) sur les loyers perçus.
  • Fournir les actes notariés, bail commercial…

Vous récupérez ainsi le montant de la TVA de 20% payé lors de l’acquisition.

Comment récupérer la TVA sur un LMNP ? 

Avant de demander le remboursement de la TVA, vous devez remplir le formulaire P0i pour vous déclarer comme loueur meublé non professionnel. Ce document est à adresser au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien meublé dans les 15 jours de la mise en location.

Vous obtiendrez ainsi un numéro de Siret

N’oubliez pas de renseigner la case TVA en indiquant que vous êtes assujettis !

Une fois votre inscription en LMNP enregistrée, vous devez effectuer une demande de remboursement via le formulaire 3519. Il devra être envoyé de préférence en LRAR au centre des impôts dont vous dépendez.

Vous devez leur indiquer les caractéristiques de votre logement. Il faut aussi mentionner que le bien est mis en location via l’exploitant d’une résidence service pendant 9 ans. Pour cela, vous devrez envoyer les justificatifs suivants :

  • L’acte notarié avec le décompte du notaire
  • La copie du bail commercial

Et n’oubliez pas de joindre votre RIB !

Le remboursement de TVA dans le cadre d’un VEFA se fait de manière progressive. Sinon vous devrez patientez entre 15 jours et 6 mois pour recevoir votre remboursement.

En étant assujetti à la TVA, vous vous engagez à verser à l’État, la TVA perçu sur les loyers. La déclaration de TVA est à envoyer chaque trimestre à l’aide du formulaire 3517.

Quelles sont les exceptions d’exonérations de la TVA en LMNP ? 

Nous avons vu que par principe, le statut LMNP est exonéré de TVA sauf dans les cas suivants :

  • Les prestations d’hébergement dans les hôtels de tourisme ou des villages vacances classés.
  • Les prestations d’hébergement des résidences de tourisme
  • Les locations meublées proposant certains services payants comme : l’accueil, le petit déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge de maison. A noter que ces services doivent être réguliers pour être assujettis à la TVA.

L’article 261 D du code général des impôts (CGI), précisent les exceptions d’exonération de la TVA en LMNP

En conclusion, lorsque vous louez un meublé avec des prestations de services se rapprochant de l’hôtellerie, vous serez soumis de plein droit à la TVA.

Être assujettis à la TVA peut avoir certains avantages. Notamment lors de travaux engagés, vous pouvez déduire du montant de la TVA perçus, la TVA payée sur des travaux, ou sur des frais de gestion.

Toutefois, il faut garder à l’esprit qu’être un loueur meublé non professionnel implique de tenir une comptabilité contraignante. Ainsi, il est vivement conseillé de faire appel à des experts comptables spécialisés LMNP afin de vous accompagner dans vos démarches et vos déclarations de TVA et d’impôts.

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