Profiter de la loi Pinel dans l’ancien : c’est possible !

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 28 juillet 2021

Vous souhaitez investir dans un logement ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt ? Savez-vous que vous pouvez investir dans du Pinel ancien et profiter du même avantage fiscal que dans le neuf ?

En effet, le dispositif Pinel reconduit jusqu’en 2024 vous permet d’obtenir une réduction sur vos impôts et surtout il n’est pas réservé uniquement aux logements neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Cependant, certaines conditions sont à respecter notamment au niveau des travaux de rénovation.

La loi Pinel a été étendue à l’ancien afin de convaincre les particuliers à rénover les logements insalubres et ainsi d’entretenir les immeubles collectifs.

Nous vous expliquons ici tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel dans l’ancien !

Quelles différences entre la loi Pinel dans l’ancien vs le neuf ?

La loi Pinel dans l’ancien appelée aussi « programme Pinel ancien réhabilité » permet à un particulier de profiter des avantages Pinel dans le neuf, mais aussi de créer un déficit foncier.

Ainsi, la principale différence entre le Pinel ancien et le neuf réside dans la nature du logement. Vous devez en effet acheter un appartement qui a déjà été loué en vue de le réhabiliter selon les critères du dispositif. Contrairement à un logement neuf qui répond déjà à toutes les conditions d’éligibilité.

Par ailleurs, en investissant dans de l’ancien, vous ne pourrez pas obtenir de réduction sur la taxe foncière ni sur les frais de notaire, réservés uniquement à l’achat dans le neuf. Mais grâce au déficit foncier généré par les travaux, l’opération peut s’avérer avantageuse et réduire considérablement vos impôts. Nous vous expliquons comment un peu plus loin.

Quelles conditions doit respecter le logement ? 

Pour bénéficier du Pinel ancien, il convient d’investir soit dans un logement insalubre et de le rénover entièrement soit dans un local (commercial, entrepôt, grange…) en vue de le transformer en habitation.

Cependant, les travaux de rénovation doivent respecter certaines normes imposées par le dispositif.

Les critères pour passer à la rénovation

La loi Pinel dans l’ancien impose à l’acquéreur de vérifier les conditions du logement. En effet, pour être considéré comme insalubre, il convient de vérifier les critères de décence, de performances techniques et énergétiques définies respectivement par l’article 3 et 4 du décret de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.

Quels sont les critères de décence ?

Il convient donc de vérifier les critères de décence, notamment la sécurité et les installations des équipements et l’état général du logement, à savoir :

1. Composition du logement (pièces principales, la surface habitable et la hauteur sous plafond) ;

2. État général du gros œuvre ;

3. Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;

4. État de la toiture et de la charpente ;

5. État des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse ;

6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité ;

7. Absence d’amiante ;

8. Électricité

9. Gaz

10. État des réseaux d’eau ;

11. état général des installations sanitaires ;

12. État de la cuisine ;

13. Dispositif de chauffage ;

14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures ;

15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

Dans le cas où l’appartement ne remplit pas 4 des 15 critères détaillés ci-dessus, il sera éligible au dispositif.

Quelles sont les critères de performances techniques ?

Pour être considéré comme indécent, le logement ne doit pas respecter au moins 6 critères sur les 12 énoncés si dessous :

1. Respect des conditions minimales de surface à savoir une superficie de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2.20 mètres ;

2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble ;

3. Absence d’amiante ;

4. Sécurité de l’installation électrique et respect des normes énergétiques ;

5. Sécurité de l’installation de gaz ;

6. Évacuation des eaux usées ;

7. Existence d’une salle de bain ou douche ;

8. Existence de WC séparés des pièces principales ;

9. Présence volets, stores opaques ou contrevents ;

10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble ;

11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré ;

12. L’existence d’un chauffage individuel ou collectif.

À la fin des travaux, un expert doit vérifier leur conformité. En effet, ils doivent respecter l’ensemble des critères de décences, techniques et énergétiques notamment les labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. En d’autres termes, le logement réhabilité doit correspondre aux mêmes normes qu’un logement neuf.

l’expert devra remplir une attestation de l’état descriptif du logement transmis par les impôts. Il convient de garder toutes les factures pour justifier des travaux

Le zonage

En plus des conditions ci-dessus, pour être éligible, le logement doit être situé dans les zones Pinel définies par décret, à savoir :

Zones Communes concernées
Zone A bisParis ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2Les villes ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture. Cette zone n’est donc plus éligible en 2021 sauf exception.

Le zonage Pinel a été modifié en 2021 afin de permettre la création et la réhabilitation de logements dans les zones les plus tendues et ainsi faciliter l’accès aux ménages modestes.

Pour connaître la zone géographique du bien, le gouvernement a mis en place un simulateur sur le site service-public.fr

Quelles conditions doit respecter le locataire ? 

Au même titre que le Pinel neuf, les conditions de location sont à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt. Il convient au bailleur de vérifier les conditions de ressources du locataire, tout comme les plafonds de loyer de la zone géographique du bien.

Les plafonds de ressources des locataires en 2021 sont :

Type de foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Couple + 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Couple + 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Couple + 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Couple + 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration pour chaque personne à charge en ++ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €

Attention, pour vérifier les ressources des candidats-locataires, vous devez vous référer à leur avis d’imposition N-2.

Par ailleurs, pour bénéficier du dispositif, il faut que le logement constitue leur résidence principale.

Quels sont les avantages de la loi Pinel dans l’ancien ? 

Investir dans du Pinel ancien par rapport au neuf, vous permet de cumuler la réduction d’impôt et de profiter du mécanisme du déficit foncier

La Réduction d’impôt

La réduction d’impôt en Pinel ancien est identique que dans le Pinel neuf. Vous pouvez donc bénéficier d’une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement, à savoir 6,9 ou 12 ans. A noter, qu’il est tout à fait possible de vous engager dans un premier temps sur 6 ans, et de le renouveler par période triennale.

la réduction d’impôt maximum est de 63000 euros lissés sur 12 ans. Le montant pris en compte est en effet plafonné à 300 000 €.

Par ailleurs, la loi Pinel est prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant, les réductions d’impôts seront dégressives à partir de 2023. En d’autres termes, pour profiter des taux actuels, vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour investir.

Les taux de réduction d’impôt à compter de 2023 :

Durée d’engagement20232024
6 ans10,5 %9 %
9 ans15 %12 %
12 ans17,5 %14 %

La défiscalisation grâce au déficit foncier

En effet, le principal avantage de l’ancien c’est le cumul réduction impôt et déficit foncier. Vous pouvez ainsi déduire les travaux ainsi que les autres charges déductibles telles que définies au bulletin officiel des impôts  . Cela concerne par exemple : les charges de copropriété, les frais de gestion éventuels, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière…

Dans le cas où les charges sont supérieures aux revenus, vous créez donc un déficit foncier. Ce mécanisme vous permet de déduire de vos revenus globaux jusqu’à 10 700 euros par an pendant la durée des travaux soit 2 ans maximum, et ensuite vous pourrez les déduire de vos revenus fonciers.

Comment acheter dans l’ancien avec le dispositif Pinel ? 

Pour acheter dans l’ancien et bénéficier du dispositif Pinel, vous devez trouver un logement qui correspond aux différents critères expliqués précédemment.

En effet, vous ne pouvez pas acheter n’importe quel bien. Pour cela, vous devez investir dans un appartement situé dans une zone Pinel éligible et surtout il doit être inhabitable en l’état. Par la suite, vous devez respecter la procédure suivante :

  • Avant d’entreprendre la réhabilitation, il est nécessaire de faire appel à des experts tels que des diagnostiqueurs agréés ou encore un architecte ;
  • Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l’acquisition du logement ou du local.
  • Les travaux doivent être certifiés et correspondre aux critères de décence, techniques et énergétiques
  • Respecter les conditions de la loi Pinel (plafonds de ressources et de loyers, location du logement nu et en résidence principale).

L’alternative au programme Pinel ancien réhabilité consiste à investir via le dispositif Denormandie qui est entré en vigueur en 2019. Cette loi a été mise en place pour permettre aux bailleurs d’acquérir et de rénover des logements vétustes. Ainsi, elle vient élargir les possibilités de l’investissement dans l’ancien. Toutefois, pour en bénéficier il faut respecter également des plafonds de ressources et de loyers. De plus, le dispositif Denormandie s’applique uniquement à certaines zones géographiques.

En tout état de cause, avant de s’engager dans l’acquisition d’un bien, il convient d’analyser les avantages et les inconvénients des différents dispositifs proposés par le gouvernement. En effet, il est judicieux d’étudier votre situation personnelle avant tout investissement afin de protéger au mieux vos intérêts.

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