Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement en loi Pinel ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 10 août 2021

La loi Pinel a finalement été reconduite jusqu’en 2024, et vous vous dites qu’il est temps de profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif ! Cependant, avant de vous lancer, il faut vous poser les bonnes questions afin de savoir si un achat Pinel est intéressant ou non. C’est pourquoi pour vous aider dans votre choix nous vous expliquons ici les avantages et les inconvénients de la loi Pinel !

Qu’est-ce que la loi Pinel ? 

Avant de rentrer dans le vif du sujet, un petit rappel du dispositif s’impose !

La loi Pinel, créée en 2014, a pour objectif de développer le parc immobilier français dans des zones géographiques où ils existent un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de location. Ainsi, elle incite les Français à investir dans des logements neufs écologiques en contrepartie d’une réduction d’impôt. De plus, elle favorise dans le même temps l’accès à la location pour les ménages modestes.

Toutefois, cet avantage fiscal n’est pas sans contrepartie. Le propriétaire bailleur doit s’engager à louer l’appartement minimum 6 ans en respectant des conditions de ressources des locataires ainsi que des plafonds de loyer.

Mais alors quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Pinel ?

Quels sont les avantages de la loi Pinel ? 

Vous l’aurez compris, l’avantage principal de la loi Pinel, c’est bien entendu la réduction d’impôt ! En effet, selon la durée d’engagement de location vous pourrez obtenir jusqu’à 63 000 euros de réduction. Jusqu’au 31 décembre 2022, les taux de réduction sont les suivants :

  • 12 % de la valeur de votre bien sur 6 ans
  • 18% de la valeur de votre bien sur 9 ans
  • 21 % de la valeur de votre bien sur 12 ans

Ainsi avec le dispositif Pinel, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier pour préparer votre retraite tout en réduisant vos impôts.

De plus, vous pouvez investir dans un logement Pinel par le biais d’un crédit immobilier. Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers imposables, et le revenu locatif permettra, en partie, le remboursement de votre mensualité. Votre effort d’épargne sera donc moindre.

Pour finir, contrairement à la loi Duflot, vous pouvez louer le logement à un membre de votre famille. Mais, il ne doit pas faire parti de votre foyer fiscal.

Toutefois, ces avantages ne sont pas sans contrepartie. En effet, pour en bénéficier, il est impératif de respecter les critères imposés par le dispositif !

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ? 

Comme tout placement immobilier, la loi Pinel comporte des avantages mais aussi des inconvénients non négligeables ! En effet, avant tout achat, il convient d’analyser objectivement l’investissement et de ne pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal. Nous vous expliquons tous les points essentiels dont il faut tenir compte avant de signer !

Attention aux critères d’achat d’un bien Pinel !

En effet, il faut garder à l’esprit qu’acheter un bien Pinel, est un investissement sur le long terme pour espérer une rentabilité intéressante et une plus-value en cas de revente.

Ainsi, il est essentiel d’être attentif à certains critères avant de signer avec un promoteur qui vous promettra monts et merveilles :

  • Vérifiez L’emplacement : on ne le répétera jamais assez, c’est le critère à privilégier lors d’un investissement ! Les biens disponibles en Pinel sont situés dans les zones A, A Bis et B1. Ainsi, il convient de vérifier l’emplacement du logement, le quartier, l’environnement, les commerces accessibles… Même si votre objectif est un investissement locatif, projetez-vous dans le logement comme si vous alliez y habiter ! En effet, trop d’investisseurs se sont lancés les yeux fermés, et ont été déçus par la faible rentabilité du bien !
  • Pensez à La revente : En effet, pour éviter une moins-value, vérifiez les prix des logements neufs et ancien dans le secteur. Il n’est pas rare que le prix de vente des biens Pinel soit plus élevé, ce qui est normal, le bien est totalement neuf. Toutefois, il ne doit pas être totalement décorrélé des prix de l’ancien et surtout du neuf hors Pinel dans le quartier.

Par ailleurs, il est à noter qu’il est impossible de reporter vos économies d’impôts. En effet, à la différence d’un déficit foncier, la réduction d’impôt Pinel n’est pas reportable et sera donc perdue.

En plus de ces points à vérifier, il faut avoir conscience des règles contraignantes liées au dispositif.

Quels sont les conditions Pinel à respecter ?

Comme vu précédemment, pour bénéficier de l’avantage fiscal, il est impératif de respecter les conditions de la loi Pinel sous peine de perdre ou de rembourser votre réduction d’impôt !

Ainsi, il vous faudra respecter les critères suivants :

  • Vérifier que le logement correspond aux normes de performances énergétiques et techniques en vigueur (les labels BBC 2005 et RT 2012) ;
  • Que le bien est situé dans une zone éligible ;
  • Vous devez le louer dans les 12 mois après l’acquisition ;
  • Le logement doit être loué vide et constituer la résidence principale du locataire ;
  • Respecter le plafonnement de loyer, en d’autres termes vous n’êtes pas libre de fixer le montant du loyer ;
  • Respecter les conditions de ressources des locataires.

Pour finir, il est obligatoire de vous engager à louer le logement pour une durée minimum de 6 ans. C’est pourquoi, le choix du bien et de la zone est primordial. En effet, dans le cas où l’offre de location est supérieure à la demande, le risque de vacances locatives sera bien réel, réduisant de ce fait la rentabilité de votre investissement.

En conclusion, investir sous le dispositif Pinel, est un placement sur le long terme pour lequel vous n’êtes pas libre de disposer de votre bien, de choisir librement votre locataire tout comme le montant du loyer, et ce pendant la durée de votre engagement initial.

Engagez-vous dans un premier temps sur une durée de 6 ans, il vous sera toujours possible de renouveler votre engagement par période triennale !

Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ? 

La loi Pinel est intéressante si vous souhaitez un placement locatif sur le long terme, tout en profitant de la réduction d’impôt. Ainsi, vous constituez un patrimoine immobilier et vous préparez votre retraite grâce à des revenus complémentaires.

Pour rappel : la réduction d’impôt est plafonnée à 5 250 €/an.

Cependant, pour savoir si un investissement Pinel est intéressant pour vous, vous devez analyser votre situation personnelle. Il est aussi important de penser aux risques existants, comme : la vacance locative ou les impayés de loyer éventuels.

C’est pourquoi, d’autres paramètres sont en prendre compte lors du calcul de la rentabilité du logement afin d’éviter un cash-flow négatif ou nul (c’est-à-dire lorsque les dépenses sont supérieures ou égales aux recettes).

Ainsi, comme dit plus haut, il faut être attentif à l’emplacement du logement, au prix et à la zone Pinel. De plus, il convient de rester vigilant face au discours des promoteurs qui, ne l’oubliez pas, pense en priorité à leur commission et non à votre intérêt personnel.

Notre avis sur la loi Pinel !

Sans dire pour autant que la loi Pinel est une arnaque, il convient de rester prudent et de comparer les autres investissements dans la pierre. En effet, l’achat dans l’ancien par exemple avec la loi Pinel ou Denormandie peut aussi être une solution à envisager. Si votre but est de générer un rendement global et non pas uniquement de défiscaliser, pensez également aux SCPI.

Pour résumé, si vous souhaitez investir dans un logement Pinel, vous devez vous assurer d’être capable de pouvoir assumer cet investissement sur un période minimum de 6 ans. De plus, vous devez être attentif à la localisation du bien et à l’état du marché immobilier dans le secteur.

Aussi, nous vous conseillons fortement de ne pas vous laisser aveugler par l’avantage fiscal qui doit venir bonifier un investissement déjà intéressant à la base. Et surtout, vous devez voir le projet dans son ensemble et sur le long terme. En cas de doute, vous pouvez demander l’avis d’expert qui saura vous conseiller selon vos objectifs et votre situation personnelle.

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