Quelles conditions d’éligibilité respectées dans le cadre du Pinel ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 10 août 2021

Vous avez entendu certainement parler de la loi Pinel et surtout de la réduction d’impôt qu’offre le dispositif. Mais connaissez-vous les critères d’éligibilité de la loi Pinel ?

En effet, afin d’inciter l’investissement locatif et la construction de logements neufs, un avantage fiscal non négligeable pour les contribuables est créé. Cependant, pour l’obtenir, les particuliers doivent respecter certaines conditions.

Nous vous expliquons ici, comment être éligibles et quelles conditions respecter pour avoir le droit à cette réduction d’impôt.

Qui peut être éligible à l’investissement au dispositif Pinel ? 

Le dispositif Pinel est ouvert aux particuliers majeurs domiciliés en France qui investissent jusqu’au 31 décembre 2024 dans un logement éligible. A noter cependant qu’à compter du 1er janvier 2023, il est prévu une réduction progressive de l’avantage fiscal.

Pour être éligible au dispositif Pinel, il convient ainsi d’acquérir :

  • Un logement neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou que vous faites construire dans un immeuble collectif. En effet, depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
  • Un logement ancien ou insalubre où des travaux de réhabilitation importants doivent être effectués.
  • Un local à rénover et à transformer en habitation.

Par ailleurs, il faut respecter un délai d’achèvement des travaux, à savoir :

  • 30 mois après l’obtention du permis de construire
  • 30 mois après la signature de l’acte authentique pour une acquisition en VEFA
  • Le logement en rénovation doit être terminé au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.

De plus, vous devez louer le logement en habitation principale non meublé dans les 12 mois après son acquisition ou à la fin des travaux.

Mais pour bénéficier du dispositif Pinel, il convient de respecter obligatoirement certaines conditions que nous vous détaillons sans tarder !

Quelles sont les conditions d’éligibilité du logement ?

En effet, pour obtenir la réduction d’impôt promise, il faut respecter les critères d’éligibilité comme l’état du logement, le zonage, les conditions de loyers et de ressources des locataires.

Les conditions d’éligibilité au niveau de l’état du logement

La loi Pinel a pour objectif d’inciter le développement des logements correspondant à des normes de performances techniques et énergétiques. De ce fait selon l’acquisition du bien envisagée, il faut qu’ils respectent les points suivants :

  • Logements neufs, en construction ou en VEFA doivent avoir la norme RT 2012
  • Logements anciens ou locaux faisant l’objet de travaux de réhabilitation doivent obtenir un label BBC rénovation 2009 (bâtiment basse consommation) ou HPE rénovation (haute performance énergétique)

En effet, dans le cadre du Pinel ancien, l’appartement doit être assimilé à un logement neuf une fois les travaux terminés. C’est pourquoi il convient de vérifier les critères de décence, de performances techniques et énergétiques définies respectivement par l’article 3 et 4 du décret de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.

Le respect du zonage Pinel

En plus de respecter les conditions du logement décrit plus haut, vous devez acquérir un bien dans un zonage prédéfini. En effet, la loi Pinel a pour but de rééquilibrer le marché immobilier en favorisant la construction, la rénovation de logement dans des zones tendues.

Ainsi depuis 2021, les zones éligibles sont les Zones A, A bis et B1. La zone B2 est exclue du dispositif sauf exception et agrément de la préfecture.

Zones Communes
Zone A bisParis ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).

Pour savoir dans quelle zone se situe le bien, vous pouvez utiliser notre simulateur :

Ce code postal est située en zone cityCe code postal est située dans une zone non éligible au dispositif Pinel.

Les conditions d’éligibilité au niveau de l’investissement

L’investissement maximum autorisé dans le cadre de la loi Pinel est fixé à 300 000 euros par an dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable de 5 500 €.

Cependant, gardez à l’esprit que le dispositif Pinel rentre dans les avantages fiscaux plafonnés à 10 000 euros par an. De plus si la réduction d’impôt est plus importante que vos impôts, le solde ne peut être reporté sur vos revenus les années suivantes.

Ainsi, pour calculer la réduction d’impôt selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) il convient de réintégrer au prix d’achat les frais d’acquisition, les commissions, la TVA afin d’obtenir le prix de revient du bien sur lequel sera calculée votre réduction d’impôt.

À noter : pour le Pinel ancien, il convient également d’intégrer au prix d’achat le montant des travaux.

Tableau des réductions d’impôts Pinel :

Date d’acquisition6 ans 9 ans 12 ans
2021-202212 %18 %21 %
202310.5 %15 %17.5 %
20249 %12 %14 %

Ainsi, jusqu’au 31/12/2022, la réduction d’impôt maximum à laquelle vous pouvez prétendre est égale à 63 000 euros soit 5250 €/an.

Par ailleurs, investir en loi Pinel est un engagement sur le long terme, il convient donc d’analyser votre situation personnelle. En effet, dans le cas où vous envisagez un crédit immobilier, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33 %.

Les conditions d’éligibilité au niveau des loyers

Une autre condition a respecter est le plafond des loyers selon la zone où se situe le logement. En effet, vous n’êtes pas libre de fixer le montant du loyer. Il convient d’ailleurs à chaque changement de locataire de se référer au plafond de loyers actualisés par décret chaque année pour tenir compte de l’évolution du marché locatif.

En 2021, les plafonds de loyers Pinel sont :

ZonesPlafonds de loyers au m² en métropole
Zone A bis17,55 €
Zone A13,04 €
Zone B110,51 €
Zone B2/C (sur agrément)9,13 €

Pour calculer un loyer Pinel, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur : 0,7 +19/surface du logement.

Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas excéder 1.2.

Exemple : Vous louez un logement en Zone B1 d’une superficie de 55 m². Le prix du mètre carré est de 10,51 €.

Coefficient multiplicateur : (0,7 +19/55 m²) = 1,04

Montant du loyer : 55 m² x 10,51 x 1.04 = 601,17 €

Les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.

Votre logement est-il éligible ? Notre test

Vous avez trouvé un logement, et vous souhaitez savoir si vous êtes éligible au dispositif Pinel ? Nous avons mis à votre disposition un simulateur qui vous permettra de vérifier si votre logement correspond aux critères de la loi Pinel.

Quelles sont les conditions d’éligibilité du locataire ?

Pour finir, la dernière condition à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel est l’éligibilité des locataires. En effet, le locataire doit louer le logement en résidence principale et ses ressources ne doivent pas dépasser un plafond fixé et par décret et actualiser chaque année

Les ressources du locataire

Vous devez donc vérifier le revenu fiscal de référence N-2 des candidats locataires en vous référant au plafond des ressources selon la zone géographique du bien.

Le tableau des ressources 2021

Type de foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Couple + 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Couple + 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Couple + 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Couple + 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration pour chaque personne à charge en ++ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €

Ainsi, pour contrôler l’éligibilité des locataires, il faut également tenir compte de la composition du foyer fiscal.

Exemple : Si votre logement se trouve en Zone A, le revenu de référence d’un couple avec un enfant ne devra pas dépasser 68 946 €. Ainsi pour un bail signé en 2021, vous devrez prendre en compte les revenus de 2019, indiqué sur l’avis d’imposition 2020.

Le lien de parenté du locataire

Avec la loi Pinel, il est également possible de louer l’appartement à un membre de votre famille. Toutefois, il convient de respecter les conditions suivantes :

  • Il doit avoir son propre foyer fiscal et une déclaration de revenus personnelle
  • Le logement ne peut pas être loué à titre gratuit. Propriétaire et locataire doivent pouvoir justifier du règlement du loyer.
  • Il doit respecter les plafonds de ressources vus précédemment

À noter : Lorsque le logement est loué à un membre de la famille, le locataire en question ne peut pas prétendre aux allocations-logement types APL, ALS ou ALF.

Ainsi, pour bénéficier du dispositif Pinel, il convient de remplir tous les critères d’éligibilité afin de profiter de l’avantage fiscal. En tout état de cause, lors d’un investissement immobilier, il faut peser le pour et le contre et comparer les différentes possibilités de placement. Demandez conseil à un expert qui saura vous conseiller de manière objective selon votre situation personnelle.

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