Quelles sont les conditions pour votre locataire loi Pinel ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 15 juin 2021

Vous avez investi dans un logement neuf et vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel ? La loi Pinel location impose de nombreux critères que vous devez respecter pour pouvoir défiscaliser votre bien. Tout d’abord, vous devez mettre votre bien en location dans les 12 mois suivant l’acquisition, ensuite vous devez rechercher un locataire éligible.

Mais savez-vous quelles sont les conditions pour louer à un locataire en loi Pinel ?

Si vous ne faites pas attention, vous risquez de sortir du dispositif et d’être sanctionné par les impôts. C’est pourquoi nous allons vous expliquer toutes les conditions indispensables pour une mise en location sous la loi Pinel : quelle durée pour le bail d’habitation ? Comment choisir un locataire ? Quels sont les justificatifs que le locataire doit fournir ?

Quelle est la durée du bail de location de la loi Pinel ?

Tout d’abord, pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien pour une durée de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La loi Pinel offre une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de location choisie.

En revanche, le bail d’habitation est un contrat de location de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

En d’autres termes, vous devez louer votre appartement aux conditions imposées par la loi Pinel pendant toute la durée de votre engagement, à savoir :

  • Plafond de loyers
  • Plafond de ressources des locataires
  • Le locataire doit avoir son propre foyer fiscal et louer l’appartement en résidence principale.

Le locataire est libre de donner congé à tout moment en respectant un préavis. Mais, lors de la recherche d’un nouveau locataire, ce dernier doit disposer des ressources imposées par le dispositif et vous ne pouvez pas augmenter le loyer. Alors, comment choisir un locataire loi Pinel ?

Choisir un locataire, quel plafond de ressources ?

Tout comme les plafonds de loyers, les plafonds de ressources Pinel, dépendent de la zone géographique. Ils sont calculés en fonction des revenus imposables et du salaire net.

En effet, un des objectifs de la loi Pinel est l’accession à des logements intermédiaires pour des ménages aux revenus modestes.

Ainsi, les plafonds de ressources sont mis à jour tous les ans en janvier pour tenir compte du coût de la vie.

Le tableau des ressources à prendre en compte actuellement est celui de 2021 ci-dessous :

Zone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Personne seule38 377€ 38 377€ 31 280€28 152€
Couple57 357€ 57 357€ 41 772€37 594€
Couple + 1 personne à charge75 188€68 946€50 233€45 210€
Couple + 2 personne à charge 89 769€82 586€60 643€54 579€
Couple + 3 personne à charge 106 807€97 766€71 340€64 206€
Couple + 4 personne à charge 120 186€110 017€80 399€72 359€
Majoration par personne supp. + 13 390€+ 12 258€+8 969€+ 8 070€

Comme vous pouvez le constater, le plafond dépend de la zone où se situe le bien, et du nombre de personnes composant le foyer.

Exemple : Si votre logement se trouve en Zone A, le revenu fiscal de référence d’un couple ne devra pas dépasser 57 357 €.

Le revenu à prendre en compte est celui indiqué sur l’avis d’imposition du locataire, appelé « revenu fiscal de référence »

Mais attention, pour vérifier l’éligibilité du locataire, il faudra vous baser sur le revenu fiscal N-2

Exemple : Pour un bail signé en 2021, vous prendrez en compte les revenus de 2019, indiqué sur l’avis d’imposition 2020.

Cas particulier : L’administration fiscale peut accorder exceptionnellement que les ressources prises en compte soient celles de l’année N-1 et non N-2. Cependant, cette exception à la règle n’est réalisable qu’à partir du moment où le locataire reçoit son avis d’imposition de l’année soit après le mois de septembre.

Exemple : Un locataire a vu ses revenus baissés en 2020, il souhaite louer un appartement Pinel en octobre 2021, ainsi il peut présenter son avis d’imposition 2021 où est indiqué son revenu fiscal de référence de 2020. Dans ce cas précis, le dossier est éligible au dispositif.

Vous pouvez très bien louer votre logement à plusieurs personnes avec des foyers fiscaux distincts, comme, par exemple :

  • Couple en Concubinage : les ressources des deux locataires devront être totalisées afin de vérifier qu’il ne dépasse pas le plafond.
  • Colocation : les ressources des colocataires sont étudiées de façon indépendante.

Un conseil : lorsque vous passez l’annonce de location, précisez qu’il s’agit d’une location Pinel et les ressources à ne pas dépasser, cela vous évitera de perdre du temps.

Choisir un locataire, quelles sont les autres conditions ?

Comme expliqué précédemment, un locataire Pinel doit avoir son propre foyer fiscal et doit louer le logement en résidence principale.

Cependant, la vie est pleine d’imprévus. Ainsi, afin de vous aider à y voir plus clair, et éviter les déconvenues, voici les situations particulières que pouvez rencontrer lors de la mise en location de votre bien :

  •  Membre de la même famille : vous pouvez très bien louer à une personne de votre famille à condition de respecter les éléments suivants :
    • Il doit avoir son propre foyer fiscal et une déclaration de revenus personnelle
    • Le logement ne peut pas être loué à titre gratuit. Propriétaire et locataire doivent pouvoir justifier du règlement du loyer.
    • Lorsque le logement est loué à un membre de la famille, le locataire en question ne peut pas prétendre aux allocations-logement types APL, ALS ou ALF.
  • Personne imposée à l’étranger : il est tout à fait possible de louer à une personne qui n’est pas imposée en France. Dans ce cas, afin de vérifier l’éligibilité du locataire, il faut lui demander un avis d’imposition existant dans le pays et une attestation de l’administration fiscale dont il dépend ou une attestation de son employeur. Ainsi, une fois les documents réunis et convertis si besoin en euros, vous pourrez vous rendre sur le site des impôts afin d’accéder au simulateur et calculer le revenu fiscal de référence.
  • Candidat rattaché au foyer fiscal des parents : Dans le cas où en N-2, le locataire est rattaché au foyer fiscal de ses parents, vous devez demander leur avis d’imposition. Lors de la signature du bail Pinel, seuls les revenus du candidat locataire seront pris en compte.
  • Locataire divorcé ou en instance de divorce : Si en N-2, le locataire était marié, il faut lui demander le document du jugement ou l’ordonnance de non-conciliation. Ainsi avec ses justificatifs de situation, vous pourrez prendre en compte seulement les revenus du candidat.
  • Locataire dont le conjoint est décédé : Si en N-2 ou N-1, le conjoint du locataire est décédé, il doit fournir un certificat de décès pour que seuls ses revenus soient pris en compte.
  • Foyer fiscal et garde alternée : en cas de divorce ou de séparation, les enfants sont rattachés au foyer fiscal d’un des parents ou des deux parents lors d’une garde alternée. Les enfants composent le foyer fiscal s’ils sont déclarés sur l’avis d’imposition du candidat-locataire comme personnes à charge.

Ainsi, dans le cadre d’une location en loi Pinel, il faut que le locataire justifie de sa situation pour que vous puissiez vérifier son éligibilité au dispositif.

Quels justificatifs à fournir pour le locataire ?

  • Un justificatif d’identité : carte identité, passeport, permis de conduire…
  • Un justificatif de domicile : quittances de loyer.
  • Les justificatifs d’activité : contrat de travail, extrait K bis, carte professionnelle… tout dépendra de l’activité du locataire
  • Les justificatifs de ressources : 3 derniers bulletins de salaires, bilan, allocations logement, allocations chômage, rente, retraite… et pour s’assurer de l’éligibilité au dispositif Pinel, les deux derniers avis d’imposition N-1 et N-2.

En effet, la constitution du dossier est importante pour toute location afin de vérifier la capacité de paiement du locataire.

Mais lors d’une location en loi Pinel, il est impératif que vous conserviez ces documents afin de pouvoir justifier si besoin que vous avez bien respecté les conditions de location imposées par le dispositif Pinel. À défaut, l’administration fiscale peut vous demander de rembourser les déductions d’impôts dont vous avez bénéficié grâce aux dispositifs.

N’hésitez pas à faire appel à des experts en gestion immobilière, qui sauront vous conseiller dans la recherche d’un locataire, la constitution du dossier et la rédaction du bail.

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.