Quelle évolution de la loi Pinel après 2021 ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 10 août 2021

Contre toute attente, la loi Pinel destinée à disparaître en fin d’année, a été en théorie prolongée jusqu’en 2024. Ainsi, il est encore possible d’acquérir des logements situés dans des immeubles collectifs, excluant de ce fait les maisons individuelles. Cependant, le gouvernement a apporté des modifications au dispositif à compter de 2023 et cela concerne essentiellement les taux de réduction d’impôt. Nous vous expliquons ici tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel 2021 et sur son évolution dans les prochaines années !

Prolongement de la loi Pinel en 2021 et dans le futur : ce qu’il faut retenir ? 

La loi Pinel a été prorogée par la loi des finances 2021. Ainsi pour 2022, sauf décision contraire lors de la prochaine loi de finances, il sera toujours possible de profiter de l’avantage fiscal qu’offre la loi Pinel, à savoir :

  • Une réduction d’impôt plafonné à 6 000 €/an pour un investissement de 300 000 euros maximum dans une zone géographique éligible au dispositif.

En revanche, à partir du 1er janvier 2023, la loi prévoit une diminution des taux de réduction d’impôt. Ainsi, l’avantage fiscal dépendra de votre date d’acquisition et de votre engagement :

Date d’acquisition6 ans9 ans12 ans
2021-202212 %18 %21 %
202310.5 %15 %17.5 %
20249 %12 %14 %

Cependant, le gouvernement souhaite favoriser les logements aux performances énergétiques élevés. De ce fait, l’évolution de la loi Pinel pourrait prendre cette direction. En effet, pour convaincre les contribuables à investir dans des logements performants, les taux de réductions d’impôts actuels pourront être maintenus.

Il est d’ailleurs prévu un décret qui précisera les critères de performance à respecter pour continuer à bénéficier pleinement de l’avantage fiscal . Mais on peut d’ores et déjà dire qu’ils devront correspondre aux normes de la réglementation RE2020. On peut ainsi dire que la seule évolution de la loi Pinel à venir concerne les taux de réductions d’impôt.

Quelle évolution des zones Pinel en 2021 ? 

Pour profiter de la loi Pinel, il convient d’investir dans une zone géographique éligible. À savoir, une zone tendue. En effet, le dispositif souhaite favoriser l’accès au logement pour des ménages modestes et tend à réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande.

Ainsi, le zonage Pinel 2021 concerne les zones A bis, A et B1. La zone B2 est exclue du dispositif sauf exception.

Zones Communes Eligibles
Zone A bis Paris ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2Les villes ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture. Cette zone n’est donc plus éligible en 2021 sauf exception.

Quels plafonds de loyers Pinel à respecter en 2021 ? 

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il convient de respecter les plafonds de loyers de la zone géographique où se situe le bien.

Ainsi pour 2021, les plafonds de loyers définis par décret sont :

Zones Plafonds de loyers au m² en métropole
Zone A bis17,55 €
Zone A13,04 €
Zone B110,51 €
Zone B2/C (sur agrément)9,13 €

Quels plafonds de revenus du locataire Pinel à respecter en 2021 ? 

Lors de la mise en location du bien Pinel, il convient de vérifier les conditions du locataire afin de savoir s’il est bien éligible au dispositif. C’est pourquoi, il faut avant tout vérifier son revenu fiscal de référence N-2 et la composition du foyer fiscal, et ainsi se reporter au tableau des plafonds de ressources Pinel 2021.

Type de foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Couple + 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Couple + 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Couple + 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Couple + 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration pour chaque personne à charge en ++ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €

Un nouveau dispositif est-il en discussion ? 

En 2020, avec l’arrivée au gouvernement d’Emmanuelle Wargon, un projet de loi était en préparation pour prendre la suite de la loi Pinel en 2021.

En effet, la loi Wargon, qui n’a pas encore vu le jour, est plus tournée vers l’écologie en souhaitant inciter, obliger et finalement contraindre la rénovation énergétique des logements anciens, objectifs d’ailleurs repris dans la loi climat 2021.

Par ailleurs, concernant l’investissement dans les logements neufs, cette loi se base sur les grands principes du dispositif Pinel, à savoir :

  • Faciliter l’accès à l’investissement immobilier locatif
  • Augmenter l’offre en logements afin de répondre à la demande croissante en France
  • Maintenir l’attractivité du secteur immobilier grâce à la défiscalisation.

Cependant, compte tenu de la prolongation de la loi Pinel, d’autres pistes sont apparues, mais elles concerneraient les investisseurs institutionnels. En effet, l’amendement n° II-3646 expose les points faibles de la loi Pinel, à savoir :

  • Le coût pour l’état
  • Les loyers plafonnés insuffisants par rapport aux loyers du marché

Ainsi, un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) a lancé l’idée que les investisseurs institutionnels pourraient prendre le relais et financer des logements intermédiaires neufs. Ce qui reviendrait pour les particuliers à privilégier le placement pierre papier.

En tout état de cause, l’évolution de la loi Pinel reste limitée jusqu’en 2022 et vous avez donc jusqu’à cette date pour profiter de l’avantage fiscal actuel. Aussi, N’hésitez pas à vous renseigner et à étudier toutes les possibilités d’investissement ou d’épargne auprès d’un expert qui saura vous conseiller selon votre situation personnelle.

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