Réduction loi Pinel : calculs et exemples

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 17 août 2021

Vous avez tout lu sur la loi Pinel, ses conditions d’éligibilité, ses avantages et ses inconvénients ! Maintenant, passons à la pratique ! Pour vous aider dans votre décision d’investir ou non en loi Pinel, nous vous donnons ici des exemples concrets : Calcul de la réduction d’impôts, des loyers et des exemples d’investissement en Pinel !

Et en prime nous avons créé un simulateur d’investissement pour vous aider dans votre projet !

Comment calculer la réduction d’impôts avec la loi Pinel ?

Pour rappel, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de vente du bien plafonné à 300 000 euros et vous ne pourrez pas déduire plus de 6000 euros par an. En effet, selon votre période d’engagement de location, vous bénéficiez d’un taux de réduction :

Date d’acquisition6 ans9 ans12 ans
2021-202212 %18 %21 %
202310.5 %15 %17.5 %
20249 %12 %14 %

À compter de 2023, les taux de réduction sont dégressifs ! Vous avez jusqu’au 31/12/2022 pour bénéficier des taux actuels !

Pour vous aider à comprendre le mécanisme de calcul de l’avantage fiscal Pinel, rien ne vaut un exemple :

Imaginons que vous achetez un bien à 300 000 euros et vous décidez de vous engager à le louer sur 12 ans pour bénéficier du taux maximum de 21 %.

La réduction d’impôts est donc de 300 000 x 21 % = 63 000 euros.

Pendant 9 ans, vous pourrez déduire 6000 €/an et les 3 dernières années 3000 €/an.

En effet, la déduction est échelonnée à hauteur de 2 % par an pendant 9 ans et de 1 % les trois dernières années de votre engagement.

Comment calculer les loyers avec la loi Pinel ?

Une autre condition à respecter est le plafond des loyers selon la zone où se situe le logement. Vous n’êtes pas libre de fixer le montant du loyer !

En 2021, les plafonds de loyers Pinel sont :

 ZonesPlafonds de loyers au m² en métropole
Zone A bis17,55 €
Zone A13,04 €
Zone B110,51 €
Zone B2/C (sur agrément)9,13 €

Ainsi, pour calculer un loyer Pinel, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur : 0,7 +19/surface du logement.

Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas excéder 1.2.

Exemple : Vous louez un logement en Zone A d’une superficie de 60 m².

Le prix du mètre carré est de 13.04 €.

Coefficient multiplicateur : (0,7 +19/60 m²) = 1,02

Montant du loyer : 60 m² x 13,04 x 1.02= 798 €

Exemples concrets d’investissement en loi Pinel !  

Pour vous expliquer concrètement le mécanisme d’investissement de la loi Pinel, prenons des exemples et calculons l’avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier.

Nous partons du principe que les revenus fonciers seront soumis au régime réel. En effet, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière hors ordures ménagères, les charges de copropriété, les frais de gestion éventuels, les travaux d’entretiens et de réparation…

À noter : Les frais de notaire ne sont pas des charges déductibles, mais ils sont à inclure dans le prix de revient du bien Pinel sur lequel est calculée la réduction d’impôt.  

Cas N° 1 : Investissement Pinel sans prêt bancaire

Vous avez acheté un bien à 300 000 euros en Zone A d’une superficie de 60m² et vous vous engagez à le louer 12 ans pour bénéficier de 63 000 euros de réduction d’impôts. Le loyer mensuel est de 798 € hors charges.

Vous êtes imposés à hauteur de 5000 euros par an . Votre tranche d’imposition est de 30 %.

Catégorie Montant
Revenus locatifs9576 €
Charges déductibles : 300 euros/mois
(Taxe foncière; Charges de copropriété; Assurance…)
3600 €
Total revenu foncier à reporter sur le formulaire 20425976 €
Imposition au barème progressif de l’IR 30 %
+ 17.2 % de prélèvements sociaux
5976 € x 30 % = 1793 €
5976 € x 17.2 % = 1028 €
Total : 2821 €
Revenus annuels imposables : 5000 € + 2821 € 7821 €
Réduction Pinel 6000 € pendant 9 ans
(3000 € les 3 dernières années)
6000 €
Impôt à payer1821 €

Dans cet exemple, l’investissement est avantageux, vous permettant de réduire vos impôts de 3179 €.

Cas N°2 : Investissement Pinel avec prêt bancaire

Vous achetez un bien en zone B1 à 150 000 euros d’une superficie de 50 m² et vous avez effectué un prêt sur 15 ans dont les mensualités sont de 735 €. Le montant de vos impôts est de 5000 euros et votre taux d’imposition est de 30 %

Le loyer est plafonné à 567 €/mois et vous vous engagez sur 12 ans de location.

Le prix du mètre carré est de 10.51 €. Coefficient multiplicateur : (0,7 +19/50 m²) = 1,08

Montant du loyer : 50 m² x 10.51 x 1.08= 567 €

Dans ce cas, le prix de revient du bien Pinel peut inclure les frais de notaire, le plafond de 300 000 euros n’étant pas atteint !

Les frais de notaire sont d’environ 2 % pour l’achat de logement neuf : 3000 €.

Ainsi le prix de revient pour calculer la réduction d’impôt est de 153 000 €.

153 000 € x 21 % = 32 130 €

Vous pouvez donc prétendre à une réduction d’impôt de 32 130 € sur 12 ans

Catégorie Montant
Revenus locatifs6804 €
Charges déductibles : 250 euros/mois
(Taxe foncière, Charges de copropriété, Assurance…)
3000 €
Intérêt d’emprunt810 €
Total revenu foncier à reporter sur le formulaire 20422994 €
 Imposition au barème progressif de l’IR 30 %
+ 17.2 % de prélèvements sociaux
2994 € x 30 % = 898 €
2994 € x 17.2 % = 515 €
Total : 1413 €
Revenus imposables 5000 € + 1413 €  6413 €
Réduction Pinel 3060 € pendant 9 ans
(1530 € les 3 dernières années)
3060 €
Impôt à payer3353 €

Dans ce cas, il y a effectivement un gain fiscal de 1647 euros par an. Toutefois, l’investisseur devra fournir un effort de trésorerie, le loyer mensuel ne couvrant pas les charges et les mensualités de crédit.

Pensez à effectuer les démarches administratives pour déclarer votre bien Pinel pour profiter de la réduction d’impôt !

Nos conseils pour réussir son investissement locatif de défiscalisation avec la loi Pinel

Comme vous avez pu le constater dans nos exemples, il est important de prendre en considération votre situation personnelle et évaluer les risques (vacance locative ou encore impayé de loyer). Il n’est pas impossible que vous deviez faire un effort de trésorerie, notamment dans le cas où vous avez recours à un emprunt bancaire. En effet, c’est un investissement sur le long terme.

C’est pourquoi, il ne faut pas juste penser réduction d’impôt ! Il convient de prendre en compte d’autres paramètres lors du calcul de la rentabilité du logement afin d’éviter que les dépenses soient supérieures aux recettes et limiter le risque d’une moins value à la revente !

Ainsi, pour réussir votre investissement il faut être attentif à certains points, comme :

  • L’emplacement du logement ;
  • Le prix du logement : il convient de les comparer aux ventes similaires dans le secteur ;
  • La zone d’éligibilité : vérifiez que la demande de location est plus importante que l’offre ;
  • Votre capacité d’engagement pour pallier les éventuels problèmes que vous pouvez rencontrer dans la gestion locative d’un bien ;

De plus, il faut garder à l’esprit que vous devez respecter l’engagement de location et les conditions imposées par le dispositif pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Il est donc impératif d’analyser les risques afin de ne pas vous retrouver dans une situation délicate. C’est pourquoi nous avons créé pour vous un simulateur d’investissement en loi Pinel !

Utilisez notre simulateur d’investissement en loi Pinel !

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