Explication simple et rapide de la réduction d'impôt loi Pinel

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 26 juillet 2021

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et profiter d’une réduction d’impôt ? Vous avez déjà entendu parler de la loi Pinel, mais connaissez-vous son fonctionnement ?

La loi Pinel a été mise en place pour permettre d’élargir l’offre de logement en France. Notamment dans les zones dites tendues, c’est-à-dire là où la demande de location est plus forte que l’offre. Ainsi, en contrepartie de cet investissement en immobilier locatif, les particuliers bénéficient d’une réduction d’impôt.

Alors comment fonctionne la loi Pinel concrètement ? Quels sont les avantages et les conditions à respecter ? Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif !

Comment fonctionne la loi Pinel ? 

Ce dispositif a vu le jour en janvier 2015 dans le but d’augmenter l’offre de logement et de le rendre accessible aux ménages modestes. Ainsi, pour convaincre les particuliers d’investir dans ces appartements, une réduction d’impôt est octroyée selon sa durée d’engagement, à savoir :

  • 6 ans : 12%
  • 9 ans : 18%
  • 12 ans : 21%

Pour cela, il faut acheter un bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et le mettre en location pendant une période de 6,9 ou 12 ans tout en respectant certaines conditions que nous allons vous détailler un peu plus loin.

La réduction d’impôt est plafonnée à 63 000 € lissés sur 12 ans.

La loi Pinel est prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant, les réductions d’impôts seront dégressives à partir de 2023. En d’autres termes, pour profiter des taux actuels, vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour investir.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ? 

En plus de la réduction d’impôt qu’offre le dispositif, les avantages de la loi PINEL sont :

  • La possibilité d’acheter un bien sans apport ;
  • La possibilité de louer à ses ascendants et descendants ;
  • La constitution d’un patrimoine immobilier :  l’investissement dans la pierre est un placement au taux de rendement qui peut être intéressant sur le long terme.
  • Préparer sa retraite : à la fin de la période d’engagement de location, vous disposez librement de votre bien. Vous pouvez continuer à le louer, le revendre ou l’occuper en tant que résidence secondaire ou principale.
  • Il est aussi possible de bénéficier des avantages de la loi Pinel via un investissement dans une SCPI Pinel.

Alors, quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Pinel et de sa défiscalisation ?

Quelles conditions respectées pour avoir le droit au Pinel pour le loueur ? 

En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter certaines conditions pour bénéficier de la loi Pinel.

Tout d’abord, vous devez investir dans un logement éligible au dispositif :

  • Il doit respecter les normes de performances énergétiques (labels BBC2005 ou RT2012) ;
  • Être situé dans les zones géographiques A, A bis et B1 et B2 selon autorisation (zones éligibles jusqu’en 2024) ;

Tableau des zones éligibles à la loi Pinel en 2021 :         

ZoneDescription
Zone A bis Paris ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
Zone CReste du territoire, non éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Ensuite pour profiter de la réduction d’impôt, vous devez :

  • Louer le bien dans les 12 mois suivant la remise des clés ;
  • Il doit être la résidence principale du locataire ;
  • Louer l’appartement en logement nu (bail habitation de 3 ans)
  • Respecter la durée d’engagement choisie (6,9 ou 12 ans)
  • Respecter les plafonds de loyer de la zone où est situé le bien
  • Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources.
Zone Plafonds de loyers au m² en métropole
Zone A bis17,55 €
Zone A13,04 €
Zone B110,51 €
Zone B2 / C (sur agrément)9,13 €

Pour calculer le plafond du loyer mensuel hors charge, il faut appliquer un coefficient multiplicateur :

0.7+19/surface du logement

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Vous devez louer le logement pour une période de 6 ans minimum, sous peine de pénalité. En effet, en revendant avant la fin de période d’engagement choisie, vous devrez rembourser les réductions d’impôts à l’État.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel pour le locataire ? 

Pour être éligible au dispositif Pinel, le locataire doit respecter les conditions de ressources imposées selon la zone géographique du bien. De plus, le logement doit être sa résidence principale.

Ainsi, les plafonds de ressources sont mis à jour tous les ans en janvier pour tenir compte du cout de la vie.

Le tableau des ressources à prendre en compte actuellement est celui de 2021.

Type de foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2/C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Couple + 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Couple + 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Couple + 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Couple + 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration pour chaque personne à charge en ++ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €

Exemple : Si votre logement se trouve en zone A, le revenu fiscal de référence d’un couple ne devra pas dépasser 57 357 €.

Mais attention, pour vérifier l’éligibilité du locataire, il faut se baser sur le revenu fiscal N-2

Exemple : Pour un bail signé en 2021, vous prendrez en compte les revenus de 2019, indiqué sur l’avis d’imposition 2020.

Exemple simple d’un investissement en loi Pinel

Maintenant, prenons un exemple concret d’un investissement en loi Pinel !

Vous investissez dans un appartement de 48 m² à Lyon situé en zone A. 

La valeur du bien est de 300 000 €.

Vous souhaitez vous engager sur 12 ans pour bénéficier des 21% de la réduction d’impôt.

Calcul de la réduction d’impôt sur 12 ans : 300 000 € x 21 %  63 000 euros sur 12 ans Soit 5250 € par an
Calcul du plafond de loyer Zone A (13.04 € )
48m² x 13.04 € x (0.7+19/48m²)  
688 €/mois Soit 8262 euros de loyer annuel.  

Ainsi, il conviendra de vérifier le plafond de ressources de la zone A pour la recherche de locataire.

L’essentiel de la loi Pinel !

En conclusion, l’investissement dans un logement neuf avec le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculé selon la durée d’engagement de location.

Il convient de vérifier avant de s’engager, l’emplacement, l’environnement et la qualité du bien. En effet, il ne faut pas se laisser aveugler par la défiscalisation et prendre tous les critères en considération afin d’optimiser au mieux son investissement.

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