Comment fonctionne la location avec la loi Pinel ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 15 juin 2021

Avant de vous engager dans un investissement Pinel, il est nécessaire de comprendre le fonctionnement de la location avec la loi Pinel. En effet, au-delà des obligations du bailleur et du locataire qui sont identiques à une location classique, il convient de connaître les conditions imposées par le dispositif Pinel en matière de location.

Alors, comment louer un appartement en loi Pinel ? On vous explique tout !

Tour d’horizon des critères à respecter pour être éligible au dispositif et mettre en location son bien : Quelles sont les conditions ? Quels sont les plafonds de ressources ? Quels sont les documents à demander aux locataires ? Comment trouver une location Pinel ? Comment remplir un bail de location ?

Quelles sont les conditions de location loi Pinel ?

La loi Pinel tend à favoriser la construction de logements neufs dans des zones dites tendues, c’est-à-dire dans les endroits où la demande est plus importante que l’offre de location.

Ainsi, en tant qu’investisseur dans un logement neuf dit « programme Pinel », il est important pour vous de connaître les conditions de location Pinel et ainsi bénéficier de l’avantage fiscal de ce dispositif.

Aussi, pour être éligible, le bien mis en location doit :

  • Respecter les normes de performances énergétiques (labels BBC2005 ou RT2012) ;
  • Être situé dans les zones géographiques A, A bis et B1 et B2 selon autorisation (zones éligibles jusqu’en 2024) ;
  • Être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés ;
  • Être loué comme la résidence principale du locataire ;
  • Être loué vide c’est-à-dire non meublé

Par ailleurs, vous devez également respecter les conditions suivantes :

  • Les plafonds de ressources des locataires
  • Les plafonds de loyers
  • La durée d’engagement de location (6, 9, 12 ans)

Vous devez louer le logement pour une période de 6 ans minimum, sous peine de pénalité. En effet, en revendant avant la fin de période d’engagement choisie, vous devrez rembourser les réductions d’impôts à l’État.

Ainsi, une fois que vous avez calculé le montant du loyer, il convient de vérifier les ressources du locataire.

Quels sont les plafonds de ressources pour une location en loi Pinel ?

Le dispositif Pinel impose au bailleur-investisseur de choisir les locataires en fonction de leurs ressources.

En effet, les ressources des locataires sont plafonnées et révisées chaque année selon la zone géographique du bien. Par ailleurs, les plafonds sont calculés en fonction du nombre de personnes que compose le foyer fiscal.

Les plafonds de ressources Pinel sont définis selon les revenus imposables et le salaire net. Cependant, lors de la mise en location en Pinel, vous devez prendre en compte le revenu fiscal de référence de l’avis d’imposition N-2.

Exemple : Pour un bail signé en 2021, vous devez prendre en compte les revenus de 2019.

Ainsi, pour être éligible à une location d’un appartement loi Pinel, les locataires doivent respecter les conditions de revenus suivantes :


Zone A bis
Zone AZone B1Zone B2/C
Personne seule38 377€ 38 377€ 31 280€28 152€
Couple57 357€ 57 357€ 41 772€37 594€
Couple + 1 personne à charge75 188€68 946€50 233€45 210€
Couple + 2 personne à charge 89 769€82 586€60 643€54 579€
Couple + 3 personne à charge 106 807€97 766€71 340€64 206€
Couple + 4 personne à charge 120 186€110 017€80 399€72 359€
Majoration par personne supp. + 13 390€+ 12 258€+8 969€+ 8 070€

À noter : même si les revenus des locataires dépassent le plafond en cours de bail, cela ne remettra pas en cause la location du bien. Seul le montant des revenus à la date du début de location est pris en compte.

Par ailleurs, pour toute mise en location, un certain nombre de documents à demander aux locataires sont obligatoires.

Quels sont tous les documents à demander pour louer son bien ?

Lorsque vous mettez votre logement en location, vous devez demander aux locataires de vous fournir des justificatifs, notamment dans le cadre de la location Pinel.

En cas d’un éventuel contrôle fiscal, vous devez pouvoir fournir aux impôts les justificatifs des locataires afin qu’ils puissent vérifier que vous avez respecté les conditions du dispositif Pinel location. La liste des justificatifs à demander à votre futur locataire et à son éventuelle caution, selon le  Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, est la suivante :

  • Un justificatif d’identité : carte identité, passeport, permis de conduire…
  • Un justificatif de domicile : quittance de loyer
  • Les justificatifs d’activité : contrat de travail, extrait k-bis, carte professionnelle etc.
  • Les justificatifs de ressources :
    • 3 derniers bulletins de salaire, bilan, allocations etc.
    • Les deux derniers avis d’imposition pour s’assurer de l’éligibilité du dispositif Pinel. En effet, il conviendra de vérifier que le revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond de ressources PINEL.

Comment trouver un appartement en location loi Pinel ?

Il convient tout d’abord de vérifier les zones géographiques éligibles au dispositif. Vous ne pouvez trouver une location loi Pinel que dans certaines régions où la demande est plus forte que l’offre.

Tableau des zones éligibles à la loi Pinel en 2021 : 

Zone A bis Paris ainsi que ses 29 communes environnantes.
Zone A L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
Zone CReste du territoire, non éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Pour la recherche d’une location d’appartement en loi Pinel, il faut se renseigner sur les programmes neufs en cours dans les zones éligibles ci-dessus.

En général, les annonces immobilières et les promoteurs indiquent si le bien est un logement « Programme Pinel ».

Cependant, gardez à l’esprit, qu’il vaut mieux vous rendre dans un bureau de vente afin d’obtenir les documents officiels du programme neuf et vous aurez ainsi la possibilité de visiter un appartement témoin. Cela, vous permettra également de vérifier l’environnement de la construction et le quartier.

En effet, lors de l’acquisition d’un bien, le critère à ne jamais négliger c’est l’emplacement ! La défiscalisation c’est bien, mais le projet doit être intéressant pour vous en net donc avec une potentielle plus-value à la revente.

Comment remplir un contrat de location loi Pinel ?

La signature d’un bail est une étape indispensable pour louer un bien. Il permet de définir les conditions de la location, mais aussi les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.

Que vous soyez sous le dispositif de la location loi Pinel ou non, le contrat de location reste identique à une location classique de logement vide.

Il s’agit d’un bail de 3 ans renouvelable par tacite reconduction régit par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Ainsi, pour qu’un bail d’habitation soit valable, il convient d’en respecter sa rédaction, il faut que les éléments suivants soient mentionnés :

  • L’identité des parties : Nom et adresse du propriétaire, noms des locataires.
  • Date de prise d’effet et durée du bail
  • Descriptif du logement :
    • Adresse exacte
    • Description du logement : nombre de pièces, équipements privatifs et communs
    • Surface habitable
  • Montant du loyer et modalités de paiement.
  • En cas de location précédente depuis moins de 18 mois : il faut indiquer le montant du loyer appliqué au dernier locataire.
  • Montant des charges locatives et modalités de paiement.
  • Montant du dépôt de garantie : Il doit correspondre au maximum à un mois de loyer hors charges.
  • Modalité de révision du loyer : un loyer est révisé annuellement à la date d’anniversaire du bail selon un indice IRL (indice de référence des loyers) publié chaque trimestre par l’INSEE. Cependant, lorsque vous louez sous le dispositif Pinel, il convient que le loyer révisé soit inférieur ou égal aux plafonds des loyers imposés par la loi Pinel.

En plus des informations ci-dessus, vous devez annexer au bail les documents suivants :

  • Les diagnostics techniques obligatoires pour un logement neuf :  diagnostic de performance énergétique (DPE) ; l’état des risques et pollutions (ERP), un certificat de superficie, une notice d’informations des nuisances sonores aériennes.
  • Une notice informative rappelant les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.
  • Un état des lieux d’entrée
  • Attestation d’assurance habitation souscrite par le locataire
  • Le règlement de copropriété

Modèle de bail loi Pinel gratuit

Le bail Pinel est un bail d’habitation pour lequel il convient de respecter les éléments mentionnés ci-dessus. En effet, la loi Pinel a apporté des modifications au contrat type de location d’habitation ; cependant, même si vous vous engagez à louer au dispositif Pinel pour une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le bail à rédiger est un bail type d’habitation classique.

Pour vous aider à la rédaction, le site du service public a mis à disposition un modèle de bail loi Pinel gratuit.

Toutefois, afin d’éviter toutes déconvenues et de respecter les obligations de la loi sur les locations Pinel, il est vivement conseillé de faire appel à des experts qui sauront vous guider et vous accompagner dans vos démarches.

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