Est-ce que la Loi Pinel est une arnaque ? Notre avis

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 24 juin 2021

Lors de vos recherches d’investissement dans le neuf, vous avez peut-être remarqué que les avis étaient mitigés sur le dispositif de la loi PINEL. Dans les forums, les investisseurs déçus parlent même d’arnaques !

Plusieurs études et rapports ont mis en avant les problèmes récurrents rencontrés lors d’un investissement Pinel comme le montant des loyers, le manque de demande de location, ou encore la difficulté de revendre…

Cette liste est non exhaustive, aussi pour vous aider à y voir plus clair, nous allons passer en revue les points clés afin de savoir si la loi Pinel est vraiment une arnaque.

Est-ce qu’un investissement en loi Pinel est réellement intéressant ? Pourquoi la loi Pinel est-elle parfois considérée comme une arnaque ? Pourquoi tant d’avis négatif ? Quels sont les principaux acteurs de la loi Pinel et que faut-il en penser ? LMNP ou Pinel, quel investissement est le plus intéressant ?

Notre avis sur la loi Pinel : Est-ce intéressant ?

Le dispositif Pinel a été créé pour favoriser la construction de logement neuf dans des zones géographiques dites tendues, c’est-à-dire là où la demande de location est plus importante que l’offre. Par ailleurs, pour permettre aux ménages modestes de se loger, des plafonds de loyers et de ressources sont imposés au propriétaire lors de mise en location.

Aussi, pour séduire les investisseurs, des réductions fiscales, appliquées sur le montant de l’investissement total, sont accordées selon la durée d’engagement :

  • 12 % sur 6 ans soit 2% par an
  • 18% sur 9 ans soit 2% par année supplémentaire
  • 21 % sur 12 ans soit uniquement 1% supplémentaire sur les 3 dernières années

Concrètement, si vous investissez 200 000€ dans un logement Pinel, vous pourrez réduire vos impôts de 12% x 200 000€ = 24 000€ sur 6 ans, 18% x 200 000€ = 36 000€ sur 9 ans et 21% x 200 000€ = 42 000€ sur 12 ans.

Tout cela part d’un bon sentiment et est alléchant sur le papier d’autant que les promoteurs immobiliers ne lésinent pas sur la commercialisation et la publicité des programmes neufs.

Attention, cependant la majorité des programmes neufs ne sont pas intéressants !

En effet, il n’est pas rare que les constructions neuves soient situées dans des zones où la demande de location est faible.

Le risque est de ne pas trouver de locataire dans les 12 mois après l’acquisition du bien, et de ce fait vous perdrez les avantages du dispositif.

Par ailleurs, les commerciaux ont tendance à vous vendre du rêve notamment sur la rentabilité locative et la revente.

Aussi pour rendre un investissement Pinel intéressant, il convient d’être très vigilants sur les points suivants :

  • L’emplacement : Propriétaire comme locataire sont très attentifs à l’environnement du bien. Il faut donc vérifier la situation du logement, la qualité du quartier, les commerces de proximité…
  • Les tendances du marché : Vérifiez toujours que la demande locative est importante, dans le cas contraire, vous aurez du mal à trouver des locataires.
  • La revente : Les constructions Pinel sont en général dans des zones rapprochées l’une de l’autre, le risque étant que tous les investisseurs revendent le bien après la période de défiscalisation. Ainsi, l’offre étant supérieure à la demande, les prix baissent et la plus-value espérée est inexistante !

Vérifier la zone de la construction neuve afin de ne pas risquer une vacance locative ! Privilégier les zones A et A bis !

Pourquoi la loi Pinel est parfois une arnaque ?

Afin de comprendre pourquoi la loi Pinel est parfois considérée comme une arnaque, nous allons reprendre les points clés auxquels il faut être très attentif afin de ne pas subir de mauvaises surprises dues à ce dispositif qui doit être envisagé avec précaution pour éviter les désillusions.

  • Le zonage du dispositif Pinel : Le logement doit impérativement être situé dans une zone à forte demande de location. En effet, en 2018, la zone C est sortie du dispositif, car finalement elle n’était plus considérée comme une zone tendue.
  • Le plafonnement des loyers : vous ne serez pas libre de fixer le montant du loyer pendant que vous êtes sous ce dispositif entrainant un rendement locatif faible, voire inexistant. À noter que même si vous sortez du dispositif Pinel après une période de 6 ans, vous ne pourrez pas aligner le loyer sur le prix du marché d’autant si l’appartement est toujours loué. En effet, la loi Alur a règlementé l’augmentation des loyers.
  • Une plus-value inexistante : il n’est pas rare que le marché soit saturé après les périodes de défiscalisation terminée. Les investisseurs souhaitent revendre tous en même temps créant de ce fait une baisse des prix.
  • Un cash-flow négatif ou nul : C’est le cas quand les dépenses sont supérieures ou égales aux recettes. si l’investissement est de mauvaise qualité, le crédit à rembourser, les charges de copropriété, les impôts fonciers ne seront pas compensés par les revenus locatifs et la réduction fiscale. Vous devrez de ce fait prévoir une trésorerie supplémentaire pour ne pas vous retrouver en difficulté financière. D’autant que vous ne pouvez pas revendre le bien avant la période minimum de 6 ans sous peine de sanctions et de pénalités (remboursement des réductions d’impôts accordées).
  • Un prix supérieur à l’ancien : les constructions neuves soumises à TVA sont en général plus chères. Cependant, gardez en tête qu’après la période de 6 ans, votre logement ne sera plus considéré comme neuf et le prix de revente sera donc aligné sur le prix du marché de l’ancien.

Gardez un principe relativement simple en tête : si le prix au m² de votre Pinel est supérieur à 25% du prix au m² du neuf dans le quartier, vous serez généralement perdant…

Considérez toujours un projet dans sa globalité ! Ne faîtes pas un investissement uniquement pour économisez de l’impôt, si vous engrangez des pertes plus importantes que votre économie d’impôt, vous êtes perdant. A la revente, le décalage de prix entre le neuf et l’ancien peut résulter en une perte sèche sur votre investissement Pinel : vérifier les prix de l’ancien dans votre quartier.

Pourquoi il y a-t-il autant d’avis négatifs sur la loi Pinel ?

D’après les forums et les témoignages que l’on peut trouver sur le web, les problèmes pointés du doigt par les investisseurs déçus sont en général, les mêmes :

  • Le manque d’informations et de conseils de la part des promoteurs
  • Les problèmes sur la construction : retard de livraison, malfaçons
  • Le manque de suivi des promoteurs
  • La revente avec une perte ou moins-value

N’oubliez pas que le rôle des promoteurs est de vendre. Leurs argumentaires, et c’est normal, ne vous vendra que du positif : plus-value à la sortie, prêts et charges amortis par le loyer et réduction d’impôts. Ils ne vous expliqueront que rarement les frais mensuels à la charge du propriétaire qu’ils considèrent comme une épargne forcée. En même temps ce sont des commerciaux et leur but est de vendre.

Cette impression d’arnaque Pinel vient du fait que l’investisseur pense qu’il pourra défiscaliser et revendre avec une plus-value, or ce n’est malheureusement pas toujours le cas.

C’est pourquoi, pour tout investissement, il est important d’étudier les offres, les constructions déjà réalisées par les promoteurs, votre situation personnelle… et surtout de vous faire conseiller par un expert avant de vous jeter à l’eau !

Quels sont les principaux acteurs de la loi Pinel et que faut-il en penser ?

Ils existent de nombreux promoteurs au niveau national et régional. En effet, on retrouve généralement Nexity, Bouygues Immobilier ou encore Pichet Immobilier entre autres.

L’avis des investisseurs sur ces groupes est souvent très mitigé. En effet, les reproches qui leur sont faits sont généralement :

  • Les malfaçons, les retards de livraison entrainant le paiement de frais intercalaires,
  • Le manque de suivi,
  • Le manque d’information lors de l’acquisition.

Il est souvent préférable de faire appel à des promoteurs régionaux tels comme Confiance Immobilier à Lyon ou Fiducim à Paris.

En effet, vous pourrez plus facilement vous rendre sur les anciennes constructions pour vérifier la qualité de leur travail.

Cependant, quand on pense investissement Pinel, on pense directement promoteur et logement en VEFA (vente en état futur d’achèvement); or il est tout à fait possible d’investir dans un logement ancien que vous pouvez rénover selon les conditions imposées par le dispositif Pinel. Vous évitez ainsi les aléas des constructions neuves.

Est-il plus intéressant d’investir dans le LMNP que la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel est un investissement pour lequel il convient d’être bien renseigné.

Pour avoir toutes les cartes en main, nous avons pensé qu’il serait intéressant de comparer l’investissement dans le LMNP et la loi Pinel, au travers d’un exemple simplifié.

En effet, il s’agit ici de vous montrer les risques d’un investissement Pinel, et qu’avant de vous laisser influencer par des offres alléchantes des promoteurs, il faut prendre le temps d’étudier les autres méthodes de placement immobilier.

Pour ce faire, nous avons choisi de vous comparer un investissement dans l’ancien dans un quartier de Lyon où il y a également des investissements Pinel à réaliser. Tous les prix sont des moyennes de ce quartier au m² selon le neuf, l’ancien et meublé, non meublé.

Pinel neufLMNP ancienExplications des calculs
Prix d’achat250 000€232 726€Vous payez plus cher dans le neuf que dans l’ancien, ce qui est logique, tout est neuf et non d’occasion, de plus, il y a de la TVA sur le neuf, pas sur l’ancien.
M² de l’appartement3842Prix d’achat / Prix au m²
Prix au m²6 850€5 500€Prix moyen au m² dans le même quartier de Lyon entre du Pinel neuf et une location meublé
Frais de notaire5 000€18 618€2% dans le neuf vs 8% dans l’ancien
Meubles5 000€Le Pinel est loué nu contrairement au LMNP
Emprunt261 886€261 886€Prix d’achat + Frais de notaire + meubles – financement à 100%
Intérêts3 928€3 928€1,5% d’intérêt
Emprunts avec intérêts265 815€ 265 815€ Emprunt + intérêts
Loyer mensuel515€732€Prix moyen de location entre un meublé un non meublé à Lyon
Mensualités crédit sur 20 ans(1108 €) (1108 €) Emprunts / 20 ans
Charges diverses(300 €)(350 €)Le LMNP sera probablement plus cher car il y a plus de rénovation, travaux dans l’ancien
Réductions d’impôts sur 12 ans52 500€Réduction d’impôt Pinel (250 000 x 21%)
Imposition des loyers(14 586€)Pour le Pinel : imposition classique pour une TMI de 30% et des PS de 17,2%. EN LMNP, au réel, aucune imposition grâce aux amortissements des charges et du bien
Effort d’épargne sur 12 ans(90 673 €)(104 477€)(loyer + charges + mensualités) x 12 mois x 12 ans + Réductions d’impôts + imposition des loyers
Prix de revente à 12 ans200 730€232 726 €Hypothèse de stabilité des prix dans l’ancien soit 5 500€ x m²
Dette restante à 12 ans(104 755 €) (104 755 €)
Gain net final5 30323 495Effort d’épargne + Prix de revente + dette restante à payer

Ainsi, comme vous le constatez un investissement dans un LMNP ancien peut être plus avantageux à la revente grâce entre autres à sa fiscalité avantageuse. En effet, les revenus locatifs dans le LMNP sont des revenus BIC (bénéficie industriel et commerciaux) et non des revenus fonciers et vous pouvez amortir votre bien.

Surtout faîtes extrêmement attention au décalage du prix entre le nouveau et l’ancien dans le quartier où vous investissez. Dans notre exemple, vous n’êtes qu’à 25% de différence, si vous dépassez cela, votre investissement risque de ne pas être rentable !

En conclusion, sans pour autant dire que la loi Pinel est une vraie arnaque, car vous gagnez bien de l’argent dans notre exemple, il convient de ne pas se laisser séduire par les réductions d’impôts qu’offre le dispositif.

Prenez le temps de comparer les méthodes d’investissement, d’appréhender les risques afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.

En tout état de cause, avant de vous engager dans un projet, il est vivement conseillé de faire appel à des experts tels que des conseillers en gestion de patrimoine qui pourront vous guider et vous aider à trouver l’investissement adapté à votre situation.

Le dispositif Pinel n’est pas une arnaque en soit, mais vous vous devez de faire attention à l’ensemble des paramètres de l’investissement. La réduction d’impôt avantageuse doit venir bonifier un investissement déjà intéressant de base.

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