Est-il possible de bénéficier de la Loi Pinel au sein d’une SCI ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 17 août 2021

Il est courant que des membres d’une même famille ou non, constituent une Société civile immobilière en vue d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Certains dispositifs de défiscalisation sont réservés au particulier, excluant de fait les sociétés. On peut alors naturellement se demander s’il est possible d’investir en Loi Pinel via une SCI !

Nous répondons ici à toutes vos questions, suivez-nous !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière qui a pour but d’acquérir et de gérer des biens. Elle est constituée par au moins deux associés, personnes physiques ou morales.

Chaque associé de la SCI est propriétaire des biens selon les parts qu’il détient. Investir dans une SCI, c’est donc se constituer un patrimoine immobilier.  Par ailleurs, une SCI est souvent créée pour faciliter les successions ou protéger son concubin par exemple. En effet, elle offre des avantages fiscaux qui peuvent être intéressant pour les particuliers, notamment lors de la transmission de biens immobiliers.

Fiscalement, une SCI est imposée par défaut à l’impôt sur le revenu, mais les associés peuvent choisir l’impôt sur les sociétés dans certains cas.

Ainsi, les revenus locatifs issues de la gestion des immeubles par la SCI sont redistribués aux associés selon leur quote-part. Ces recettes rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, au même titre qu’un investissement immobilier en direct. Ils sont donc imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif mis en place afin d’augmenter la construction ou la réhabilitation de logement dans des zones dites tendues. De plus, elle souhaite rendre accessible ces logements à des ménages modestes. Ainsi pour inciter les particuliers à investir dans ces appartements, une réduction d’impôt est octroyée selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) dans la limite de 63 000 €.

Le particulier investit généralement dans un logement neuf ou VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et met en location son bien en respectant les conditions de loyers et de ressources des locataires.

Ce dispositif permet donc une réduction d’impôt, voire la création d’un déficit foncier dans le cas d’un investissement en Pinel ancien.  

SCI et loi Pinel, est-ce compatible ?

Ce dispositif immobilier s’adresse à tous les contribuables français qui souhaitent investir aux conditions prévues par la loi Pinel. Ainsi, il est tout à fait possible d’investir en Pinel en tant que particulier, en SCI, en indivision ou encore en souscrivant à des parts d’une SCPI Pinel.

Selon vos objectifs de placement, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt tout en optimisant votre investissement grâce à la défiscalisation Pinel.

Quelles sont les conditions de la loi Pinel pour les SCI ?

Lors d’un investissement en loi Pinel via une société civile immobilière, les conditions et les avantages de la loi sont applicables au même titre qu’un particulier. En effet, vous pourrez donc bénéficier de la réduction d’impôt sur vos revenus selon votre période d’engagement.

Toutefois, en plus des critères d’éligibilité de la loi Pinel, l’investissement via une SCI qu’elle soit familiale ou non, sera possible sous certaines conditions :

  • La SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu. En effet, si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés, décision irrévocable, les associés ne pourront pas bénéficier de la défiscalisation en Pinel.
  • Les associés doivent s’engager ensemble sur la période de location du logement Pinel (6 ans, 9 ans ou 12 ans)

Les associés de la SCI sont solidaires. En effet, la cession de tout ou partie des parts de SCI par un seul associé avant l’expiration de l’engagement de location fait perdre l’avantage fiscal de la loi Pinel.

Ainsi, de la même façon qu’un particulier, la SCI devra respecter les conditions d’acquisition d’un bien Pinel, à savoir :

  • Limité à deux biens par an ;
  • Un investissement plafonné à 300 000 € /an
  • Un prix maximum de 5 500€/m²

De même, pour la gestion et la location du bien, elle est soumise aux mêmes critères :

  • Engagement de location : 6,9 ou 12 ans ;
  • Respect du plafonnement de loyer selon la zone géographique du bien ;
  • Sélection des locataires selon leur condition de ressources ;
  • Le logement doit être loué nu et en tant que résidence principale du locataire.

Ainsi, la déduction fiscale ; comme la perception des revenus ; est proportionnelle au nombre de parts détenus par chaque associé.

Comment fonctionne la défiscalisation loi Pinel dans une SCI ?

Comme vu précédemment, les associés d’une SCI bénéficient d’une réduction d’impôt selon la période d’engagement de location, dans la limite de 63 000 €. Ainsi, l’avantage fiscale est réparti entre les associés proportionnellement à leur investissement.

Montant plafond de la réduction d’impôt Pinel :

6 ans 9 ans 12 ans
12 % du prix de vente soit 36 000 euros maximum sur 6 ans  18 % du prix de vente soit 54 000 euros maximum sur 9 ans  21 % du prix de vente soit 63 000 euros maximum sur 12 ans    

Les taux de réduction d’impôt seront dégressifs à compter de 2023 !

Exemple de calcul de réduction d’impôt Pinel en SCI : 

Pour l’acquisition d’un bien à 300 000 euros, il y a 4 associés qui détiennent 25 % chacun du capital de la SCI. Les associés s’engagent à louer le logement pendant 9 ans.

La SCI bénéficie donc d’une réduction d’impôt de 54 000 €.

La réduction est répartie entre les 4 associés soit 54 000 x 25 % = 13 500 euros chacun

Ils pourront ainsi déduire la somme de 1 500 €/an de leur impôt.

Cependant, comme tout investissement, il comporte des avantages et des inconvénients que nous allons vous détailler tout de suite !

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Pinel dans une SCI ?

La défiscalisation de la loi Pinel constitue un avantage fiscal. Elle favorise la construction de logement neuf à haute performance énergétique. Ainsi, le principal avantage d’investir en Pinel via une SCI familiale notamment, réside dans le fait que la loi autorise la location à un membre de la famille. De plus, constituer une SCI facilite la transmission d’un bien. C’est pourquoi, la loi Pinel peut être une solution adaptée en vue de préparer une succession. Vous profitez ainsi de deux avantages : la défiscalisation Pinel et l’avantage fiscale d’une SCI familiale.

Cependant, compte tenu des conditions d’éligibilité contraignante du dispositif, il faut garder à l’esprit que c’est un investissement sur le long terme. Ainsi, si la stratégie de la SCI est de générer des revenus complémentaires conséquents ou une plus-value à la revente, il conviendra d’analyser d’autres mécanismes d’investissements.

C’est pourquoi, il convient d’étudier votre situation et d’adapter votre placement immobilier en fonction de vos besoins. Si votre but principal est de générer des revenus complémentaires avec un apport limité, vous pouvez très bien vous orienter vers un investissement dans une SCPI, par exemple !

En tout état de cause, n’hésitez pas à contacter un expert qui saura vous conseiller dans le choix de votre placement selon votre situation personnelle.

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