Les SCPI dans une assurance-vie

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 07 juin 2021

L’assurance vie, placement préféré des français, présente l’avantage d’offrir un large panel d’investissement, dont la possibilité d’intégrer des parts de SCPI. Alors que ces dernières années, les fonds euros ont vu leur rendement baisser (1,30 % en 2020), les SCPI ont, sur cette même période, affiché un rendement de 4,18 %. Face à ces écarts, de nombreux épargnants sont tentés de modifier l’allocation de leur assurance vie avec des parts de SCPI. Est-ce plus intéressant en direct ? Quelle SCPI dans mon assurance vie ? Quels sont les frais ? Les inconvénients… Nos réponses et nos conseils pour faire le meilleur choix !

Peut-on détenir des parts de SCPI dans une assurance-vie ?

Oui, c’est tout à fait possible de détenir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Cependant la plupart des contrats d’assurance vie disposent d’un choix restreint voir nuI, ce qui limite grandement votre choix. Par exemple, au Crédit Agricole, avec le contrat Predissime 9 Série 2, vous n’aurez accès à aucune SCPI. Si vous avez votre assurance-vie chez Boursorama, vous ne serez pas beaucoup mieux lotis car vous n’aurez accès qu’à une seule SCPI avec Boursorama Vie. Certains contrats, que nous allons vous présenter présentent des options plus nombreuses.

Quels sont les frais des SCPI détenues dans une assurance-vie ?

Il y aura plusieurs types de frais lorsque vous ferez un achat de SCPI et ils seront généralement différents si vous avez opté pour l’achat en direct ou l’achat via une assurance-vie. Les principaux seront L

  • Les frais d’acquisition : Ils peuvent être réduits si vous achetez vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie (entre 2 et 9% contre 6 à 12% en direct).
  • Les frais de gestion : Pour les frais de gestion, ils seront similaires mais il y aura un pourcentage supplémentaire pour les parts de SCPI détenues en assurance-vie (de l’ordre de 0,5%) qui s’ajouteront au 10% des loyers perçus.

Ces données varieront d’un assureur à l’autre et si votre objectif est d’acheter des parts de SCPI en assurance-vie, nous vous recommandons de vous renseigner en amont pour trouver le contrat qui répondra bien à votre problématique. Il est important de connaître tous les frais que vous aurez à régler (frais d’arbitrage, frais de sortie…). Les frais peuvent grandement imputer vos performances. Nous allons le voir, l’assurance-vie avec SCPI présente des avantages mais aussi des inconvénients.

Quels sont les avantages des SCPI en assurance-vie ?

Si vous décidez d’acheter vos pars de SCPI en assurance-vie, cela présente plusieurs avantages dont voici une liste non-exhaustive :

  • Réduire son imposition sur les revenus fonciers : En effet, si vous détenez des parts de SCPI dans une assurance-vie, vous percevez des revenus qui ne seront pas imposables.
  • Transmettre de l’immobilier : Vous pouvez profiter de la fiscalité de l’assurance-vie pour la transmission de vos parts de SCPI, une bonne façon de transmettre de la pierre à moindre frais.
  • Acheter des parts de SCPI de façon avantageuse : Vous pourrez profiter d’une décote du prix de la part comme nous l’avons expliqué au dessus.
  • Réduire le délai de jouissance : En règle général, le délai de jouissance (c’est à dire le moment où vous commencerez à percevoir des revenus de vos parts de SCPI) est de 4 à 6 mois. En achetant des parts via l’assurance-vie, ce délai sera en général de 1 mois.
  • Réduire l’imposition de sa plus-value : Vous pourrez réinvestir votre argent dans votre assurance-vie, sans payer de frais sur vos plus-values de SCPI.

Malgré ces nombreux avantages, détenir des parts de SCPI dans une assurance-vie ne présente pas que des avantages, cela serait trop facile.

Quels sont les inconvénients des SCPI en assurance-vie ?

Si vous détenez des parts de SCPI dans une assurance-vie, il y a bien évidemment quelques contraintes que nous allons vous exposer.

  • Un choix limité de SCPI : Vous n’aurez qu’un petit nombre de SCPI accessible et au maximum une vingtaine pour les meilleurs contrats alors qu’il existe près de 200 SCPI.
  • Des frais supplémentaires : Si vous pourrez réduire les frais au moment de l’achat, vous devrez payer des frais de gestion supplémentaires, c’est à prendre en compte car cela impactera le montant des revenus que vous percevrez.
  • Pas votre mot à dire dans la SCPI : Lorsque vous détenez des parts de SCPI, vous êtes associé et vous pouvez participer aux décisions qui sont prises. Ce n’est pas le cas avec l’assurance-vie car vous n’êtes pas propriétaire des parts (c’est l’assureur qui l’est).
  • Pas de crédit : Si vous souhaitez disposer de parts de SCPI dans votre contrat d’assurance vie, il faudra avoir des liquidités. Cela ne vous permet pas d’utiliser l’effet de levier qui peut être un atout pour se constituer un patrimoine si vous ne disposez pas pas des fonds.

Pour les ménages avec un patrimoine important et qui vont pouvoir nantir un actif comme garantie, il est possible d’emprunter pour des parts de SCPI dans une assurance-vie avec le crédit lombard. Il s’agit d’un prêt in fine. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital sera remboursé au moment au moment de la dernière mensualité.

Faut-il investir en SCPI via son assurance vie ?

Investir en SCPI via son assurance vie peut-être une bonne chose pour allouer une partie de son capital vers des rendements plus lucratifs que les fonds euros. Cependant, comme nous l’avons évoqué, l’offre de SCPI dans les contrats d’assurance vie est souvent limitée et de qualité variable.

De plus, il n’est pas possible d’allouer tout le montant de son assurance vie dans des SCPI (généralement, le plafond est fixé à 50 %). Cet investissement sera un complément de vos allocations mais ne pourra être majoritaire.

Les assureurs, pour assurer la liquidité de l’assurance-vie, limitent la part des SCPI dans votre contrat d’assurance vie. Sauf exception, un contrat ne pourra être composé à 100% de parts de SCPI.

Avant d’investir en SCPI via son assurance vie, vous devez avoir à l’esprit que les parts demandent d’être conservées au minimum 8 ans (parfois 10 ans) pour que cela soit intéressant. C’est le temps nécessaire à l’amortissement des frais de souscription, du délai de jouissance et de la fiscalité.

Quelle est la fiscalité des SCPI en assurance vie ?

En achetant vos parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, vous bénéficiez d’une fiscalité souple. Tant que vous n’effectuez pas de rachat sur votre contrat, vos loyers seront exonérés d’impôt sur le revenu. Ainsi, vous profitez d’une fiscalité nettement plus favorable que celle applicable aux revenus des SCPI lorsqu’elles sont détenues en direct. Ces dernières sont, en effet, imposées à votre taux marginal d’imposition (TMI), majoré de 17,2% de prélèvements sociaux.

Depuis 2017, la fiscalité de l’assurance vie a changé. Désormais, si vous procéder à un rachat sur un contrat ouvert depuis le 27 septembre 2017 (ou pour les souscriptions effectuées à compter de cette date), vous avez le choix entre :

  • Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% ;
  • Une imposition à l’impôt sur le revenu à votre taux marginal d’imposition (TMI).

En pratique, cette deuxième option est intéressante uniquement si votre TMI est inférieur à 12,8% car il y aura toujours 17,2% de prélèvements sociaux.

Il sera parfois possible de réduire les frais de souscription ainsi que le délai de jouissance en achetant vos parts de SCPI via un contrat d’assurance vie.

SCPI en direct ou assurance vie, comment choisir ?

Si vous vous souhaitez investir dans l’immobilier via des SCPI et que vous avez déjà un contrat d’assurance vie, il est naturel de se demander comment se décider entre des parts de SCPI en direct ou via l’assurance vie. Voilà quelques questions à se poser avant de se lancer :

  • Quelles sont les SCPI disponibles dans mon contrat d’assurance vie ?
  • Est-ce que ces SCPI correspondent à ce que je cherche ? (n’hésitez pas à vous rendre sur notre comparateur de SCPI de rendement)
  • Quels sont les frais qui seront prélevés par l’assureur ?

Malgré l’attractivité de ce type d’allocation, entre SCPI en direct ou SCPI via l’assurance vie, il est souvent plus avantageux de détenir les parts en direct.

Toutes les SCPI sont-elles éligibles avec l’assurance vie ?

Si vous investissez en direct, vous avez le choix entre plus de 200 SCPI différentes. Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance vie restreint sensiblement cette offre.

En effet, une grande partie des SCPI ne sont éligibles dans les assurances-vie. Suivant les contrats, vous avez accès à l’ensemble des SCPI éligibles ou seulement à une petite poignée d’entre elles. Dans tous les cas, vous vous privez d’un grand nombre de SCPI performantes.

SCPI de rendementDisponibles en assurance vie?
PFO2Oui
Corum OriginOui mais seulement dans le contrat CORUM Life
Efimmo 1Non
Immo PlacementNon

Si vous avez des questions sur un contrat d’assurance-vie ou une SCPI en particulier, n’hésitez pas à nous demander.

Est-il possible de détenir des parts de SCPI dans un PEA ?

Non, les SCPI sont des valeurs immobilière et ne sont pas éligibles au PEA. Le PEA est un portefeuille de valeurs mobilières (actions ou obligations).

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