SCPI : notre avis sur cet investissement immobilier

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 04 juin 2021

Vous vous demandez si investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un bon placement ? Quels sont les risques et les dangers des SCPI ? Nous vous donnons ici notre avis et les informations nécessaires avant de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif des SCPI. Nous allons vous expliquer comment elles peuvent correspondre à vos besoins si vous souhaitez épargner pour les études de votre progéniture mais aussi pour optimiser votre fiscalité, pour préparer votre succession, ou pour compléter vos revenus.

Quels sont les risques et les dangers des SCPI ?

La première chose à savoir est que lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous prenez un risque. Nous allons vous en exposer quelques uns

Le problème de la liquidité

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous allez payer des frais importants (environ 10% sur le montant de votre souscription) pour y accéder. Cela signifie qu’il faudra plusieurs années avant de rentrer dans vos frais car le jour de l’achat de vos parts, si vous avez investi 100€, vos parts ne vaudront que 90€. Si vous avez besoin de votre argent rapidement, vous risquez de faire une moins-value et surtout, rien ne vous garantie que vous trouverez un acheteur pour vos parts.

Les risques d’une crise financière ou sanitaire

Lors d’une crise financière ou sanitaire, une partie des locataires peut rencontrer des difficultés à payer leurs loyers. Cela entraine une baisse des revenus et de la vacance locative. De plus, il y a aussi le risque que tous les propriétaires soient dans la même situation, et qu’ils décident de baisser les loyers pour attirer de nouveaux locataires. Dans la pire des situation, vous pouvez perdre l’intégralité de votre investissement car il n’existe aucune garantie.

Les spécificités des SCPI fiscales

Si vous avez acheté des parts de SCPI fiscale, par exemple en profitant des avantages du dispositif Pinel, et que vous décidez de vendre vos parts, vous devrez rembourser l’avantage fiscal que vous avez perçu. De manière général, il faut être prudent avec les SCPI fiscales car elles ne doivent pas s’inscrire uniquement dans un objectif fiscal (de payer moins d’impôts) mais dans une stratégie patrimoniale globale.

Quel est notre avis sur l’investissement immobilier SCPI ?

Après l’année de crise sanitaire que nous venons de traverser, les SCPI ont le vent en poupe car c’est une façon d’investir dans la pierre sans les inconvénients que cela occasionne normalement (recherche, gestion, vente…). Voilà quelques bonnes raisons qui peuvent vous pousser à acheter des parts :

  • Préparer le financement des études de vos enfants : Les revenus de vos parts de SCPI pourront contribuer aux frais de scolarité de votre progéniture. Vous avez la possibilité de leur donner, le temps de leur études, l’usufruit de vos parts. Ils pourront ainsi percevoir les revenus de vos parts. De votre coté, si vous payez l’impôt sur la fortune immobilière, vous pourrez déduire l’usufruit de vos parts de SCPI de votre déclaration.
  • Réduire votre fiscalité : Ce sera le cas avec les SCPI fiscales où vous pourrez profiter du régime Pinel, du dispositif Malraux ou du régime des déficits fonciers.
  • Préparer sa succession : Transmettre graduellement des biens immobiliers que vous possédez peut s’avérer compliqué. Les parts de SCPI ont une valeur unitaire ce qui facilite la transmission. Cela peut bien se transmettre dans le cadre de donations exonérées d’impôts (100 000 € tous les 15 ans pour les parents à leurs enfants). Vous pourrez les démembrer pour conserver l’usufruit (et toucher les revenus) et donner la nue-propriété à vos enfants.
  • Compléter son revenu : Les SCPI génèrent des revenus, vous pouvez donc être tenté d’acheter des parts pour améliorer votre retraite par exemple.

Vous l’aurez compris, nous avons un bon avis sur les SCPI. Elles présentent surtout l’avantage de diversifier son patrimoine dans de l’immobilier d’entreprise difficilement accessible. Elles présentent aussi l’avantage de pouvoir être acheter à crédit. Nous vous conseillons de vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine si vous souhaitez réaliser ce type d’investissement. Et comme pour tout type d’investissement, ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier, diversifiez vos SCPI.

Est-ce le moment d’investir dans les SCPI en juin 2021 ?

Après la crise sanitaire, il est compliqué de savoir si c’est le bon moment d’investir dans les SCPI car personne ne sait ce qui va se passer.

Cependant nous pensons que la variation du prix des parts ne doit pas être l’élément déclencheur de votre investissement car c’est un critère vraiment aléatoire. S’il faut bien que vous compreniez quelque chose, c’est que les investissements dans des SCPI sont des investissements sur le long terme. Cela signifie que plus tôt vous achèterez vos parts, plus vite vous toucherez des dividendes de façon récurrentes. Et cela signifie aussi que votre investissement doit dépendre de votre volonté patrimoniale.

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