Qu'est ce qu'une SCPI ? Définition et fonctionnement

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 10 avril 2021

Vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires, vous constituer un patrimoine ou préparer un futur projet d’investissement ? Il y a deux solutions possibles. Soit vous pouvez acheter directement un logement (souvent une petite ou moyenne surface) et le mettre en location. Soit vous pouvez acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour vous constituer un patrimoine immobilier de commerces, de bureaux aussi bien que d’hôtels. En règle général, ce ne sont pas des biens qui sont facilement accessibles pour les particuliers.

Comment fonctionne une SCPI ?

Lorsque vous détenez une part d’une SCPI, vous êtes un « associé » d’un patrimoine immobilier. Pour gérer ce patrimoine, vous allez faire confiance à une société de gestion qui va s’occuper de l’achat, de la gestion et de la vente de ce patrimoine. Les frais de gestion que vous paierez lors de la souscription servent à couvrir les frais de cette société.

Votre part va vous permettre de percevoir un revenu avec les loyers des locataires. Au moment de la souscription, il y a un délai de jouissance qui correspond aux premiers mois durant lesquels, vous ne toucherez pas de revenus. Il s’agit, en fait, pour la société qui gère la SCPI d’investir votre argent dans de nouveaux biens. 

Il y aurait plus de 1 million d’épargnants en France qui posséderaient au moins une part de SCPI. La collecte de 2019 s’est élevée à presque 9 milliards d’euros et la capitalisation de ces biens représente plus de 65 milliards d’euros à la fin de l’année 2019.

Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?

Les SCI (Société Civile Immobilière) permettent de réunir des personnes, souvent des amis ou des membres d’une famille, autour d’un investissement immobilier. Si le fond est le même, l’idée est d’investir à plusieurs dans un projet immobilier, la différence majeure avec la SCPI est l’ampleur du projet.

Contrairement à la SCI, dans la SCPI, les associés ne se connaissent pas. Les SCPI sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) parce qu’elles font des appels publics à l’épargne.

Quelles sont les différentes formes de SCPI ?

Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI, il vous faudra choisir parmi les deux formes qui existent :

SCPI de rendement

Dans ce type de SCPI, l’idée est de générer des revenus aux associés de façon régulière. Les investissements vont plutôt concerner de l’immobilier professionnel.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales vont privilégier les avantages fiscaux que peuvent vous procurer ces investissements. On en retrouve plusieurs types comme les SCPI Pinel, les SCPI Malraux.. Les rendements ne sont pas aussi intéressants que les SCPI de rendement mais ce n’est pas le but recherché. Elles correspondent à des profils spécifiques. Ce sera le cas si vous êtes hautement imposé ou que vous avez un capital important et vous cherchez à défiscaliser votre argent.

SCPI à capital variable vs SCPI à capital fixe ?

Le capital d’une SCPI peut être fixe ou variable.

SCPI à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts n’est pas illimité. Il ne peut y avoir de souscription qu’en cas d’augmentation de capital. Si vous souhaitez acheter une part en dehors d’une augmentation de capital, vous devrez vous tourner vers un marché secondaire, soumis à des fluctuations en fonction de l’offre et la demande. Il est donc possible de voir un décalage entre la part de la valeur réelle des immeubles et le prix de vente convenu de la part. Les SCPI à capital fixe sont généralement considérées comme étant moins liquides que les SCPI à capital variable.

SCPI à capital variable

Dans ce type de SCPI, il est possible de souscrire à tout moment et la société de gestion ne fixe pas un nombre de parts. Petit à petit, des associés peuvent donc rejoindre la SCPI ce qui permet de revendre ces parts plus facilement (donc plus liquides). L’idée pour ce type de SCPI est de diversifier son patrimoine peu à peu en investissant dans de nouveaux immeubles. L’achat et la vente d’une part est régulé par la société de gestion, et ne peut s’écarter de plus de 10 % de la valeur de reconstitution d’après l’Autorité des marchés financiers (AMF). 

Comment investir dans une SCPI ?

Vous avez deux façons d’investir dans une SCPI. La première est de contacter directement la société de gestion qui gère la SCPI qui vous intéresse pour investir auprès d’eux. La seconde est d’utiliser votre contrat d’assurance vie pour bénéficier de la fiscalité de celui-ci.

L’investissement en SCPI ne requiert pas de faire appel à un notaire ni de formalités administratives lourdes, contrairement à l’achat d’un bien immobilier.

Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?

Si vous avez des parts de SCPI en direct, vous serez imposé comme pour vos biens immobiliers. Vos revenus seront considérés comme des revenus fonciers. Si votre SCPI détient des immeubles situés en France, ils seront imposés comme vos autres revenus, avec en plus les prélèvements sociaux (qui s’élèvent à 17,2%). Pour les immeubles détenus à l’étranger, vous n’aurez pas de prélèvements sociaux à régler, la SCPI s’en chargera.

Si vous avez décidé d’acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, la fiscalité sera allégée. Deux cas de figure sont à distinguer :

  • Si votre contrat a été ouvert il y a moins de huit ans et vos premiers versements effectués après le 28 septembre 2017, les plus-values tirées du contrat sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, composé d’un impôt sur le revenu de 12,8% et de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%
  • Si le contrat a plus de huit ans, ces plus-values sont exonérées d’impôt à hauteur de 4 600 euros (porté à 9 200 euros pour un couple) puis bénéficient d’un taux d’imposition réduit de 7,5% seulement (hors prélèvements sociaux de 17,2%). 

Comment réduire sa fiscalité avec une SCPI ?

Deux solutions existent pour optimiser cette fiscalité : le démembrement de propriété et l’investissement via un contrat d’assurance vie.

En optant pour le démembrement de propriété et en faisant l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, vous bénéficiez d’un prix d’acquisition réduit en contrepartie d’une période pendant laquelle vous ne touchez pas de dividendes. Pendant toute la période de démembrement, la nue-propriété n’est pas assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et vous n’augmentez pas vos revenus imposables. C’est donc un placement sans fiscalité, à l’exception des éventuelles plus-values dégagées en cas de cessions d’immeubles.

Vous pouvez également choisir d’investir en SCPI à travers un contrat d’assurance vie pour profiter de la fiscalité allégée de ce placement. Si votre contrat a été ouvert il y a moins de huit ans, les plus-values sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, composé d’un impôt sur le revenu de 12,8% et de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Si le contrat a plus de huit ans, ces plus- values sont exonérées d’impôt à hauteur de 4 600 euros (porté à 9 200 euros pour un couple) puis bénéficient d’un taux d’imposition réduit de 7,5% seulement (hors prélèvements sociaux de 17,2%).

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