Comment s’opère la défiscalisation en SCPI ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 30 juin 2021

Vous cherchez un placement qui vous permet de défiscaliser ? On parle souvent de SCPI qui sont majoritairement de rendement, cependant il existe aussi des SCPI défiscalisation. En effet, vous pouvez investir dans des SCPI Pinel, Malraux, Monuments historiques, Denormandie ou bien les SCPI dites déficit foncier. Grâce à elles, vous pouvez cumuler l’intérêt d’un investissement peu risqué et rentable dans l’immobilier et la réduction de vos impôts. Tour d’horizon des différents SCPI de défiscalisation dans lesquelles il est possible d’investir ! Quelles sont les différentes façons de réduire votre impôt grâce au SCPI ? Quelles sont les SCPI défiscalisation présentes sur le marché immobilier ?

Défiscalisation et SCPI : plusieurs manières d’opérer pour réduire votre IR

Le principe des SCPI est de placer les fonds collectés auprès des investisseurs en vue d’acquérir un parc immobilier et de le gérer pour le compte des épargnants, c’est-à-dire vous. Les revenus générés vous sont ensuite redistribués selon le nombre de parts que vous avez acquises.

Quelle est la différence entre SCPI fiscal et de rendement ?

Une SCPI de rendement investit essentiellement dans de l’immobilier de commerces, bureaux, établissement de santé, hôtels… en France, mais aussi en Europe. Elle permet aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs avec un rendement qui peut avoisiner les 5% (non garanti). Ce type de SCPI permet aux particuliers d’accéder à un patrimoine immobilier de qualité souvent réservé aux professionnels.

En revanche, les SCPI fiscal, investissent dans des immeubles en VEFA (vente en état futur d’achèvement), neufs, à rénover, anciens… permettant ainsi aux investisseurs de profiter de certains dispositifs fiscaux tels que Pinel, Malraux, Denormandie… Elles ouvrent donc vos investissement à des réduction d’impôts conséquentes selon le dispositif choisit. Ainsi, l’objectif de ces SCPI, n’est pas le rendement locatif, mais de proposer une solution de défiscalisation. 

Quels sont les avantages et inconvénients ?

Investir dans une SCPI de défiscalisation permet d’éviter les contraintes d’un investissement immobilier en direct avec les inconvénients de la gestion locative d’immeubles, à savoir :

  • Les impayés de loyers
  • La vacance locative
  • Les travaux ou éventuels sinistres
  • Les charges

En investissant dans une SCPI, les risques sont mutualisés entre le nombre de biens mis en location et sont partagés entre tous les épargnants. La gestion est déléguée et les charges sont incluses dans le prix d’achat des parts.

Autre avantage, la réduction d’impôt commence l’année de souscription, il n’est pas besoin d’attendre la mise en location pour commencer à défiscaliser ! Un investissement fin 2021 vous permet de réduire vos impôts à payer en 2022.

En revanche, l’investissement n’est pas sans contrepartie ni risque. En effet, les principaux inconvénients des SCPI fiscales sont :

  • Un investissement sur le long terme : les réductions d’impôts accordés sont souvent sous conditions et lissés sur de nombreuses années. Les parts ne peuvent pas être revendues avant le terme de l’engagement initial. Sauf dans le cas de marché secondaire, mais vous prenez le risque de vendre à perte et de devoir rembourser à l’administration fiscale les réductions d’impôt dont vous avez bénéficié.
  • La liquidation du parc immobilier : Après la période d’engagement de mise en location, la SCPI revend les immeubles. Cette procédure peut prendre 2 à 3 ans, ainsi pendant cette période vous n’aurez pas de réduction d’impôt.
  • Une rentabilité et un capital non garantis : En effet, comme dans l’investissement en direct, les SCPI sont soumises à l’évolution du marché immobilier. Les SCPI Fiscales ont une rentabilité moins importante que les SCPI de rendement. Par ailleurs, comme tout investissement, la revente du parc immobilier peut être assortie d’une plus-value inexistante. C’est en effet au moment de la liquidation que vous saurez si l’opération a été rentable !

Encore une fois, nous vous invitons à rester très objectifs vis-à-vis de vos investissements. Nous considérons la défiscalisation comme la cerise sur le gâteau. Vous ne devez en aucun cas être aveugler par la réduction d’impôt sur un projet avec un rendement net finalement négatif.

Découvrons ensemble les différentes SCPI fiscales !

Défiscalisation et SCPI Pinel

Une SCPI Pinel investit dans des immeubles exclusivement d’habitation, neufs ou rénovés selon les conditions imposées par la loi Pinel. Ce dispositif permet une défiscalisation sur 6,9 ou 12 ans selon la période d’engagement choisie, à hauteur de 12%, 18% et 21%.

Attention, cette défiscalisation est plafonnée à 300 000 euros par an, en d’autres termes le montant maximum de réduction d’impôt accordé est de 63 000 € sur 12 ans.

Exemple d’un investissement de 200 000€ (déduction faite des frais de souscription) en SCPI Pinel :

Durée d’engagementTaux de réductionRéduction d’impôt totaleRéduction d’impôt annuelle
6 ans12%200 000€ x 12% = 24 000€4 000€ pendant 6 ans
9 ans18% 200 000€ x 18% = 36 000€ 4 000€ pendant 9 ans
12 ans21% 200 000€ x 21% = 42 000€ 3 500€ pendant 12 ans

la loi Pinel devait se terminer le 31/12/2017, mais le dispositif est prolongé jusqu’au 31/12/2024. Cependant, les taux de réduction d’impôts seront réduits en 2023 et 2024. Vous avez donc jusqu’à fin 2022 pour profiter des taux de réductions actuels.

Défiscalisation et SCPI Malraux

Les SCPI Malraux investissent dans des immeubles résidentiels anciens en vue de leur réhabilitation. La loi Malraux s’adresse surtout à des contribuables imposés dans les tranches élevées du barème progressif de l’impôt sur le Revenu.

Les travaux sont contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France et ils doivent prendre en charge la restauration complète de l’immeuble.

En souscrivant des parts dans une SCPI Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur les travaux de rénovation dans la limite de 100 000 € par an durant 4 ans maximum. Les parts souscrites sont à conserver pour une durée de 15 ans au minimum.

Par ailleurs le taux de réduction d’impôt dépend de la zone où est situé l’immeuble :

  • 30% pour des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés
  • 22% pour des immeubles situés dans les AMVAP (aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine)

L’objectif de réduction d’impôt est d’environ 18 % du montant investi net. En effet, elle est calculée sur le montant de l’investissement consacré aux travaux.

Exemple : Investissement de 150 00€ (déduction faite des frais de souscription) dans une SCPI Malraux avec une quote-part des travaux de 60%
– Quote-part des travaux en € : 150 000€ x 60% = 97 500€
– Réduction d’impôt : 97 500€ x 30% = 29 250€ sur votre année d’investissement

Défiscalisation et SCPI Monuments historiques

Les SCPI Monuments Historiques investissent dans des biens immobiliers répondant aux critères de la Loi Monuments historiques. Le dispositif vous permet de déduire de vos revenus l’intégralité de la quote-part du montant des travaux réalisés, et ce sans limitation. En contrepartie, vous devez conserver vos parts pendant une durée entre 15 et 17 ans.

Comme la SCPI Malraux, ce type d’investissement est particulièrement adapté pour les personnes dont le taux d’imposition est élevé, de plus cette défiscalisation n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.

Exemple de défiscalisation en SCPI Monuments historiques :

Pour un investissement de 200 000 € (déduction faite des frais de souscription) dans un SCPI Monuments historiques dont la quote-part des travaux est fixée à 43 % du montant de l’investissement et votre taux d’imposition est de 45%.

  • Montant de la quote-part des travaux : 200 000 x 43 % = 86 000 €
  • Réduction d’impôt sur les travaux : 86 000€ x 45% = 38 700€

l’excédent est reportable sur les revenus globaux des années suivantes, jusqu’à la 6e année.

Défiscalisation et SCPI déficit foncier

À l’image de la SCPI Malraux, les SCPI déficit foncier investissent dans des immeubles anciens à rénover entièrement dans le but de les louer. Ainsi, ces travaux vous permettent d’obtenir une déduction fiscale des la mise en location de l’immeuble.

La déduction des impôts est d’abord imputée sur les revenus fonciers existants ou à venir. Dans le cas où le montant de la réduction est plus élevé que les revenus fonciers, vous pouvez les imputer sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

Pour un investissement de 200 000 € (frais de souscription déduits) avec une quote-part pour les travaux de rénovation de 50% et un Taux d’imposition de 41 %.
Quote-part des travaux : 200 000 x 50% : 100 000 €
Quote-part du déficit foncier : 100 000 x 41% = 41 000 €

L’excédent est reportable sur les 10 années suivantes.

Défiscalisation et SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie (sous-catégorie du dispositif Pinel) investissent dans des logements neufs ou anciens à rénover situés dans des zones tendues. L’investissement est plafonné à 300 000 euros par an et l’engagement de location est de 9 ans.

Le montant de la réduction fiscale est de 18% étalé sur 9 ans.

Comme pour le dispositif Pinel, la réduction d’impôt accordé entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 €

Pour un investissement de 200 000 €, la réduction fiscale est de : 200 000 x 18% = 36 000 € soit 4000 € par an pendant 9 ans.

Ainsi, comme vous pouvez le constater les SCPI fiscales offrent de nombreuses solutions de défiscalisation, malgré un taux de rendement inférieur.

Cependant, avant d’acquérir des parts en SCPI défiscalisation, il convient d’analyser votre situation personnelle afin de trouver la solution la plus adaptée. En effet, un investissement sur le long terme comporte des risques, comme la possibilité de perdre le capital et l’évolution du montant des parts qui est impossible à évaluer dans le temps.

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