Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 08 juin 2021

Le démembrement de propriété de parts de SCPI est un mécanisme qui s’applique à l’immobilier, et donc aux parts de SCPI. Cela consiste à séparer, d’un coté les revenus générés et de l’autre la propriété. Par exemple, cela signifierait que vous avez dans votre patrimoine une maison que vous louez, mais les loyers reviennent à quelqu’un d’autre (cette personne étant l’usufruitier). Cela fait de vous un nu-propriétaire. On vous explique le démembrement de propriété SCPI.

Quel est le fonctionnement du démembrement de parts de SCPI ?

Dans cette situation, la part de la SCPI est répartie entre :

  • L’usufruitier : c’est celui qui va toucher les dividendes
  • Le nu-propriétaire : c’est celui qui détient les parts de SCPI.

Il faut savoir qu’un démembrement SCPI est déterminé pour une durée soit il s’agit :

  • D’un temps qui a été défini : 5 ans par exemple pour aider un enfant à financer ces études
  • D’une durée viagère : il va s’éteindre au décès de l’usufruitier

Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI démembrées, cela vous engage sur le long terme et ce sont des parts qui seront très compliqués à revendre si vous souhaitez vous en séparer.

Comment fonctionne le démembrement pour le nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire d’une SCPI démembrée doit laisser l’usufruitier utiliser son bien.

Si vous possédez la nue-propriété de parts de SCPI, cela vous permettra de détenir de l’immobilier sans alourdir votre fiscalité. En effet, vous ne percevez pas de revenus. La nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

En contrepartie de l’absence de revenus, vous achetez vos parts avec une décote comprise, en fonction de la durée du démembrement, entre 10 et 40% de leur valeur en pleine propriété. Au terme du démembrement, qu’il soit viager ou temporaire, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes.

Comment fonctionne le démembrement de propriété pour l’usufruitier ?

Lorsque vous possédez l’usufruit de parts de SCPI, cela vous permet de percevoir des revenus réguliers en fonction des performances des SCPI. Ce montage est particulièrement intéressant si vous êtes bailleur et que vous disposez d’un déficit foncier préexistant. Dans ce cas, celui-ci pourra venir s’imputer sur les revenus procurés par vos parts de SCPI, ce qui allégera votre fiscalité. Cependant, si vous êtes soumis à l’IFI, vos parts seront taxées pour leur valeur en pleine propriété. À la fin de la période de démembrement, l’usufruit est automatiquement réintégré à la nue-propriété et vous cessez de percevoir des revenus.

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