Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 09 juin 2021

Si vous détenez des parts de SCPI, il est important de s’intéresser à la fiscalité qui sera appliquée pour vos parts. En effet, les SCPI seront imposées et valorisées dans votre patrimoine. La fiscalité sera différente en fonction de la localisation des biens de vos parts (SCPI française, SCPI en Allemagne, SCPI européennes..) et en fonction du type de SCPI (SCPI fiscale, SCPI de rendement).

Quelle est la fiscalité des revenus d’une SCPI ?

imposition revenus dividendes scpi

L’imposition classique

Si vous détenez des parts de SCPI, vous serez imposé comme si vous déteniez des biens immobiliers en direct. Les dividendes qui vous seront versées seront donc considérés comme des revenus fonciers. Cela signifie que l’imposition se fera en fonction du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour connaître en détail la fiscalité qui sera appliquée aux revenus liées à vos SCPI, vous pouvez utiliser notre simulateur ci-dessous. Selon les dividendes perçus, vous pourrez connaître votre taux d’imposition :

%
  • Prélèvements sociaux : prelevements|number_separator
  • Impôts : impots|number_separator

Soit un dividende net de dividendeNet|number_separator.

La fiscalisation appliquée aux dividendes d’une SCPI diffère selon la situation géographique de vos biens.

Si vos parts de SCPI concernent des biens situés en France, la fiscalité sera celle du barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront des prélèvements sociaux (17,2%). Si vous avez emprunté pour acheter vos parts, vous pourrez déduire les intérêts de votre imposition.

Voici un exemple d’imposition appliquée à un dividende de 100 € concerné par un taux d’imposition de 30 %.

Résultat
Dividende100 €
Montant imposable100 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)17,20 €
Impôt sur le revenu (30 %)30 €
Dividende après imposition52,80 €

Dans ce second exemple, nous avons imaginé un dividende de 100 € avec un crédit à rembourser et un taux d’imposition inchangé.

Résultat
Dividende100 €
Crédit200 €
– dont intérêts35 €
Montant imposable65 € (100 – 35)
Prélèvements sociaux (17,2 %)11,18 € (65 * 0.172)
Impôt sur le revenu (30 %)19,50 € (65 * 0.3)
Dividende après imposition69,32 €

L’imposition au régime micro-fonciers

Si vous détenez en direct un bien immobilier locatif non meublé avec des revenus annuels inférieurs à 15 000 €, vous serez soumis de façon automatique au régime micro-fonciers et vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30%. Ce régime a été mise en place pour simplifier les déclaration des « petits » épargnants. Les 30% correspondent aux frais engendrés par la détention de ce bien. Cependant, si vous êtes imposés avec ce régime, vous ne pourrez rien déduire de plus (par exemple les intérêts d’un prêt). L’imposition au régime micro-fonciers n’est donc pas forcément toujours avantageuse et vous pouvez demander à être imposé de façon classique.

Voilà un exemple d’imposition avec le régime micro-foncier avec un taux d’imposition de 30% :

Résultat
Dividende100 €
Abattement forfaire (30%)30 €
Montant imposable70 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)12,04 €
Impôt sur le revenu (30 %)21 €
Dividende après imposition66,96 €

Vous le remarquez avec cet exemple, le régime micro-fonciers peut ne pas être intéressant si vous avez un crédit à rembourser.

Quelle est la fiscalité des SCPI européennes ?

Les revenus que vous toucherez de biens situés en dehors du territoire français seront imposés à la source. C’est la SCPI qui va s’occuper de les payer et les épargnants ne seront pas de imposés une seconde fois en France. L’avantage de cette imposition est que les taux sont généralement moins importants à l’étranger. De plus, ces revenus ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.

Quelle est l’imposition sur la plus-value des SCPI ?

imposition plus value scpi

Lors de la cession des parts de SCPI, l’imposition est assez compliqué. Nous avons créé un simulateur pour vous aider à calculer le montant d’imposition de votre plus-value.

Simulateur d’imposition sur la plus-value des SCPI

ans
  • Votre plus-value avant abattement est de : plusValueNoTax|number_separator
  • Abattement sur la plus-value pour durée de détention : abattementPlusValue|number_separator
  • Abattement sur les prélèvements sociaux pour durée de détention : abattementPrelevementsSociaux|number_separator
  • Impôts sur le revenu (19%) : impotsPlusValue|number_separator
  • Imposition sur prélèvements sociaux (17.2%) : prelevementsSociaux|number_separator
  • Surtaxe sur les plus-value : surtaxe|number_separator

Montant de votre imposition sur votre plus-value :

total|number_separator soit une plus value de gagne|number_separator.

Abattement sur la plus-value de SCPI

Comment fonctionne l’abattement sur la plus-value ?

Le taux d’imposition de la plus-value est de 19% mais vous pouvez profiter d’abattement à partir de la 6ème année.

  • 0% d’abattement lors des 5 premières années
  • 6% d’abattement à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année
  • 4% d’abattement à partir de la 22ème année

Simulateur d’abattement sur plus-value

ans

Vous pouvez bénéficier d’un abattement de resultat % sur votre plus-value soit une fraction imposable de fraction %.

Abattement sur les prélèvements sociaux des SCPI

Comment fonctionne l’abattement sur les prélèvements sociaux lors de la vente des parts de SCPI ?

Le taux de prélèvements sociaux est de 17,2% mais vous pouvez aussi profiter d’abattement à partir de la 6ème année.

  • 0% d’abattement lors des 5 premières années
  • 1.65% d’abattement à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année
  • 1.6% d’abattement durant la 22ème année
  • 9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année

Simulateur d’abattement sur les prélèvements sociaux

ans

Vous pourrez bénéficiez d’un abattement de resultat % après dureeR ans de détention soit une fraction imposable de fraction %.

Surtaxe sur les plus-value de SCPI

Comment fonctionne la surtaxe sur les plus-value ?

Si vous réalisez une plus-value supérieure à 50 000€, vous devrez régler une surtaxe qui viendra s’ajouter aux prélèvements sociaux et à l’imposition sur la plus-value.

Plus-value imposableSurtaxe sur plus-value
Entre 50 001 et 60 000 €(2% de la plus-value) – (60 000 € – plus-value) * 5%
Entre 60 001 et 100 000 €2% de la plus-value
Entre 100 001 et 110 000 €(3% de la plus-value) – (110 000 € – plus-value) * 10%
Entre 110 001 et 150 000 €3% de la plus-value
Entre 150 001 et 160 000 €(4% de la plus-value) – (160 000 € – plus-value) * 1%
Entre 160 001 et 200 000 €4% de la plus-value
Entre 200 001 et 210 000 €(5% de la plus-value) – (210 000 € – plus-value) * 1%
Entre 210 001 et 250 000 €5% de la plus-value
Entre 250 001 et 260 000 €(6% de la plus-value) – (260 000 € – plus-value) * 1%
Plus de 260 001 €6% de la plus-value

Simulateur de surtaxe sur les plus-value

Si vous avez une plus-value de plusValueX|number_separator € lors de la vente de vos parts de SCPI, vous devrez régler une surtaxe de resultat|number_separator €.

Quelle est la fiscalité des revenus d’une SCPI ?

2 régimes sont possibles : le régime réel ou le régime micro-fonciers. Le régime micro-fonciers permet de profiter d’un abattement de 30% sur ces revenus alors que le régime réel permet de déduire ces frais (un crédit par exemple). Vous devrez ensuite payer les prélèvements sociaux (17,2%) et vous serez imposé en fonction de votre taux marginal d’imposition.

Quelle est la fiscalité des plus-value d’une SCPI ?

Lorsque vous vendez vos parts de SCPI, vous aurez une imposition sur les plus-value (19%) ainsi que les prélèvements sociaux (17,2%). Vous pouvez profiter d’abattements à partir de la 6ème année de détention de vos parts. Si votre plus-value est supérieure à 50 000 €, vous aurez aussi une surtaxe à payer sur votre plus-value.

Comment déclarer les revenus d’une SCPI ?

Tous les ans, la société de gestion vous enverra un relevé annuel avec un imprimé fiscal unique qui vous indiquera le revenu net que vous devez déclarer et à quel endroit cela doit être inscrit (sur le formulaire 2044). Si vous bénéficiez du régime micro-foncier, vous devrez inscrire la somme des revenus bruts (moins 30% d’abattement) dans le formulaire 2042 (case 4BE).

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.