Qu’est-ce que la SCPI Malraux ? Défiscaliser dans l'ancien

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 08 juillet 2021

Vous cherchez à investir dans des immeubles de qualité tout en défiscalisant, la SCPI Malraux pourrait être la solution ! En effet, plus confidentielle que les autres SCPI de défiscalisation, la SCPI Malraux offre un avantage fiscal non négligeable, notamment aux investisseurs fortement imposés. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut connaître sur la SCPI Malraux : les conditions, la fiscalité, la durée de l’investissement, les avantages et les inconvénients !

Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?

La SCPI Malraux est une SCPI de défiscalisation. Elle a pour objectif principal la préservation du patrimoine immobilier français. Ainsi, elle investit dans des immeubles historiques qui doivent être restaurés et réhabilités en vue de les louer.

En 2016, le dispositif a évolué afin de permettre l’acquisition d’immeubles qui n’étaient pas destinés à la location comme des bureaux par exemple. Ainsi cela permet d’élargir la possibilité d’investissement pour les SCPI Malraux.

Ainsi, la loi Malraux permet à un particulier d’investir dans des biens de qualité tout en défiscalisant le montant des travaux réalisés. Cette réduction d’impôt est plafonnée à 400 000 € sur 4 ans. De plus, la SCPI Malraux échappe au système de plafonnement des niches fiscales.

Mais comment fonctionne la fiscalité de la loi Malraux et quelles sont les conditions pour y accéder ?

Fonctionnement de la défiscalisation en SCPI loi Malraux

Comme tout dispositif de défiscalisation, il y a des conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Les conditions de la loi Malraux

  • Les biens sont situés dans des zones spécifiques définies ;
  • Les travaux sont effectués sous la surveillance d’un architecte des bâtiments de France ;
  • L’engagement de location est de 9 ans ;
  • Le bien doit être mis à la location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
  • Le montant des travaux pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 400 000 euros pendant 4 ans ni à 100 000 euros par an.

Les conditions d’éligibilité à la souscription sont :

  • Au moins 65 % du placement doit être affecté au paiement des travaux
  • Au moins 30 % doivent être affectés à l’acquisition d’immeuble
  • L’investisseur doit être pleinement propriétaire des parts de la SCPI.

Quelle est la fiscalité d’un investissement en SCPI Malraux ?

Ainsi, comme tous les investissements en SCPI défiscalisation, vous pouvez déduire vos impôts dés la souscription sans attendre la fin des travaux ou la mise en location.

Comme vu précédemment, le montant des travaux de restauration pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 100 000 euros par an soit 400 000 euros sur 4 ans maximum. À savoir que l’excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes.

Une fois le montant des travaux clarifié, il vous suffira de le multiplier par le taux de réduction adapté à votre zone. Vous profiterez d’une réduction d’impôt égale au taux de réduction (entre 22% et 30% selon la région) multiplié par le montant des travaux. Vous pourrez directement réduire vos impôts de ce montant l’année de votre investissement.

Exemple :
– Achat de 100 parts à 1000€ la part soit un investissement de 100 000€ en SCPI Malraux
– La société de gestion vous communique une quote-part de travaux à 65% du montant investi, soit 65 000€
– En zone à 30% de réduction, vous profiterez donc d’une réduction d’impôt de : 65 000€ x 30% = 19 500€
– Votre réel effort d’épargne pour ce bien sera donc de 100 000€ – 19 500€ = 80 500€

Les étapes de l’investissement en SCPI Malraux : durée, dividendes, revente

Investir dans une SCPI reste souvent un investissement sur le long terme afin de bénéficier des différents dispositifs fiscaux. Ainsi la SCPI Malraux n’échappe pas à la règle, même si la durée d’engagement de location est de 9 ans.

En effet, il faut laisser le temps à la SCPI de réaliser les travaux et de revendre le parc immobilier à la fin de l’engagement de location.

Ainsi, il faudra conserver vos parts entre 12 et 15 ans. Par ailleurs, il est conseillé de les garder jusqu’à la fin de l’opération afin d’obtenir une plus-value à la revente de l’immeuble. D’autant qu’il est très difficile ; voire impossible ; de céder ses parts avant la liquidation des biens, une SCPI étant par définition peu liquide (difficile à revendre).

Voici comment se déroule un investissement en SCPI Malraux :

  • Année 1 : Réduction d’impôt grâce à votre investissement
  • Années 1 à 2 : Réalisation des travaux
  • Années 3 à 12 : Location sur 9 ans pour profiter du dispositif Malraux. Vous touchez des dividendes grâce aux revenus locatifs
  • Années 13 à 15 : Liquidation des biens immobiliers de la SCPI et distribution du résultat de la vente des parts

Vos revenus issus des loyers de la SCPI seront imposés comme tout revenus fonciers classiques.

Si vous faites une plus-value lors de la liquidation (c’est tout le mal que l’on vous souhaite !), vous serez imposé, sur ces plus-values uniquement, au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Etant donné la durée de détention de vos parts de SCPI, vous devriez profiter d’un abattement conséquent sur l’imposition de vos plus-values immobilière.

Quels sont les avantages d’une SCPI Malraux ?

L’intérêt d’investir dans une SCPI Malraux présente des avantages certains, comme :

  • L’avantage fiscal déductible de vos impôts dès la première année ;
  • Une gestion déléguée : vous évitez les contraintes de gestion immobilière ;
  • Les risques sont mutualisés grâce à l’investissement collectif ;
  • Un investissement flexible et accessible à tous : En effet, la souscription de départ est située aux alentours de 10 000 euros ; vous permettant d’investir dans des biens de qualité dans un secteur sauvegardé ;
  • Un rendement locatif avoisinant les 4.5 %.

Cependant, comme tout placement « pierre papier », investir dans une SCPI Malraux comporte aussi des risques.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI Malraux ?

Comme la plupart des SCPI, les principaux inconvénients de la SCPI Malraux sont le fait que les capitaux ne sont pas garantis lors de la revente du parc immobilier. Par ailleurs, le rendement locatif reste tout de même aléatoire.

Il faut également garder à l’esprit que c’est un investissement sur du long terme, minimum 15 ans. En effet, la période d’engagement de location est de 9 ans, et afin de rentabiliser au mieux l’opération il est conseillé de conserver ses parts jusqu’à la liquidation du parc immobilier.

Vous bénéficiez d’un avantage fiscal intéressant, mais uniquement la 1re année, selon le montant de votre investissement lors de la souscription. De plus, l’investissement de base est souvent assez conséquent pour ce type de biens.

Ainsi, lorsque vous envisagez d’effectuer un placement immobilier, en direct, SCPI, ou via d’autres véhicules d’investissements, il convient de vous faire conseiller par un expert qui saura vous guider dans un choix d’épargne ou de défiscalisation adaptée à votre situation.

 

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