Vous cherchez à investir dans des immeubles de qualité tout en défiscalisant, la SCPI au dispositif Malraux pourrait être la solution ! En effet, plus confidentielle que les autres SCPI de défiscalisation, la SCPI Malraux offre un avantage fiscal non négligeable, notamment aux investisseurs fortement imposés. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut connaître sur la SCPI Malraux : les conditions, la fiscalité, la durée de l’investissement, les avantages et les inconvénients ! Alors, que penser du dispositif Malraux ? On vous donne notre avis dans cet article, avec en prime un classement des meilleures SCPI Malraux.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?
La SCPI Malraux est une SCPI de défiscalisation. Elle a pour objectif principal la préservation du patrimoine immobilier français. Ainsi, elle investit dans des immeubles historiques qui doivent être restaurés et réhabilités en vue de les louer.
En 2016, le dispositif a évolué afin de permettre l’acquisition d’immeubles qui n’étaient pas destinés à la location comme des bureaux par exemple. Ainsi cela permet d’élargir la possibilité d’investissement pour les SCPI Malraux.
Ainsi, la loi Malraux permet à un particulier d’investir dans des biens de qualité tout en défiscalisant le montant des travaux réalisés. Cette réduction d’impôt est plafonnée à 400 000 € sur 4 ans. De plus, la SCPI Malraux échappe au système de plafonnement des niches fiscales.
Comment fonctionne la défiscalisation en SCPI loi Malraux ?
Comme tout dispositif de défiscalisation, il y a des conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Les conditions de la loi Malraux
- Les biens sont situés dans des zones spécifiques définies ;
- Les travaux sont effectués sous la surveillance d’un architecte des bâtiments de France ;
- L’engagement de location est de 9 ans ;
- Le bien doit être mis à la location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
- Le montant des travaux pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 400 000 euros pendant 4 ans ni à 100 000 euros par an.
Les conditions d’éligibilité à la souscription sont :
- Au moins 65 % du placement doit être affecté au paiement des travaux
- Au moins 30 % doivent être affectés à l’acquisition d’immeuble
- L’investisseur doit être pleinement propriétaire des parts de la SCPI.
Quelle est la fiscalité d’un investissement en SCPI Malraux ?
Ainsi, comme tous les investissements en SCPI défiscalisation, vous pouvez déduire vos impôts dès la souscription sans attendre la fin des travaux ou la mise en location.
Comme vu précédemment, le montant des travaux de restauration pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 100 000 euros par an soit 400 000 euros sur 4 ans maximum. Un bon point pour la SCPI Malraux : l’excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes.
Une fois le montant des travaux clarifié, il vous suffira de le multiplier par le taux de réduction adapté à votre zone. Vous profiterez d’une réduction d’impôt égale au taux de réduction (entre 22% et 30% selon la région) multiplié par le montant des travaux. Vous pourrez directement réduire vos impôts de ce montant l’année de votre investissement.
Exemple d’un investissement en SCPI défiscalisée
Pour illustrer le fonctionnement d’un investissement en SCPI Malraux, nous vous présentons un exemple :
- Monsieur X achète 100 parts à 1 000 € la part. Cela correspond à un investissement de 100 000 €.
- La société de gestion communique une quote-part de travaux à 65% du montant investi, soit 65 000 €
- En zone à 30% de réduction, monsieur X profite donc d’une réduction d’impôt de : 65 000 € x 30% = 19 500 €
- Son réel effort d’épargne pour ce bien sera donc de 100 000 € – 19 500 € = 80 500 €
- Au bout de 15 ans, au moment de la liquidation, les biens sont revendues (avec des plus ou moins-values)
Quelles sont les étapes de l’investissement en SCPI Malraux ? Durée, dividendes, revente
Investir dans une SCPI reste souvent un investissement sur le long terme afin de bénéficier des différents dispositifs fiscaux. Ainsi la SCPI Malraux n’échappe pas à la règle, même si la durée d’engagement de location est de 9 ans.
En effet, il faut laisser le temps à la SCPI de réaliser les travaux et de revendre le parc immobilier à la fin de l’engagement de location.
Ainsi, il faudra conserver vos parts entre 12 et 15 ans. Par ailleurs, il est conseillé de les garder jusqu’à la fin de l’opération afin d’obtenir une plus-value à la revente de l’immeuble. D’autant qu’il est très difficile, voire impossible, de céder ses parts avant la liquidation des biens, une SCPI étant par définition peu liquide (difficile à revendre).
Voici comment se déroule un investissement en SCPI Malraux :
- Année 1 : Réduction d’impôt grâce à votre investissement
- Années 1 à 2 : Réalisation des travaux
- Années 3 à 12 : Location sur 9 ans pour profiter du dispositif Malraux. Vous touchez des dividendes grâce aux revenus locatifs
- Années 13 à 15 : Liquidation des biens immobiliers de la SCPI et distribution du résultat de la vente des parts
Vos revenus issus des loyers de la SCPI seront imposés comme tout revenu foncier classique.
Si vous faites une plus-value lors de la liquidation (c’est tout le mal que l’on vous souhaite !), vous serez imposé, sur ces plus-values uniquement, au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Etant donné la durée de détention de vos parts de SCPI, vous devriez profiter d’un abattement conséquent sur l’imposition de vos plus-values immobilière.
Quels sont les avantages d’une SCPI Malraux ?
Lorsqu’il s’agit d’investir dans une SCPI Malraux, voilà les principaux avantages qui sont avancés :
- L’avantage fiscal déductible de vos impôts dès la première année ;
- Une gestion déléguée : vous évitez les contraintes de gestion immobilière ;
- Les risques sont mutualisés grâce à l’investissement collectif ;
- Un investissement flexible et accessible à tous : En effet, la souscription de départ est située aux alentours de 10 000 euros ; vous permettant d’investir dans des biens de qualité dans un secteur sauvegardé ;
Cependant, comme tout placement « pierre papier », investir dans une SCPI Malraux comporte aussi des risques.
Quels sont les inconvénients d’une SCPI Malraux ?
Les principaux inconvénients de la SCPI Malraux sont le fait que les capitaux ne sont pas garantis lors de la revente du parc immobilier. Par ailleurs, le rendement locatif reste tout de même aléatoire.
Il faut également garder à l’esprit que c’est un investissement sur du long terme, minimum 15 ans. En effet, la période d’engagement de location est de 9 ans, et afin de rentabiliser au mieux l’opération (ou parfois d’éviter de perdre de l’argent) il est conseillé de conserver ses parts jusqu’à la liquidation du parc immobilier.
Vous bénéficiez d’un avantage fiscal intéressant, mais uniquement la 1ère année, selon le montant de votre investissement lors de la souscription. L’investissement de base est souvent assez conséquent pour ce type de biens.
Les retours des personnes ayant souscrit à des SCPI Malraux ne sont pas bons. Ce n’est pas un investissement que nous conseillons.
Comment fonctionne la déclaration d’une SCPI Malraux ?
Au moment de la déclaration d’impôts, l’associé doit :
- S’engager à conserver ses parts durant la durée de location
- Fournir l’attestation de la société de gestion
L’associé doit joindre au moment de sa déclaration de revenus une attestation qui sera fournie par la société de gestion de la SCPI. Ce document permettra de justifier que les biens sont bien éligibles à la réduction d’impôts.
Dans ce document, il sera nécessaire de retrouver aussi plusieurs éléments :
- Le nombre de parts détenus par le déclarant
- Son nom et son adresse
- La réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé
La déclaration devra se faire dans la déclaration 2042 C, au niveau de la case Travaux de restauration immobilière Malraux dans les cases 7 NX, 7 NY, 7 TX et 7 TY.
Quelles sont les meilleures SCPI Malraux ?
Il existe un certain nombre de SCPI Malraux qui ont été lancées depuis 2010, notamment :
- SCPI Reximmo Patrimoine 1
- SCPI Drouot Estate Immocentre
- SCPI Reximmo Patrimoine 2
- SCPI Renovalys
- SCPI Urban Prestigimmo 2
- SCPI Renovalys
- SCPI Urban Prestigimmo 3
- SCPI Renovalys 3
- SCPI Reximmo Patrimoine 3
- SCPI Urban Prestigimmo 2
- SCPI Urban Prestigimmo
- SCPI Pierre Investissement 9
- SCPI Urban Prestigimmo 3
- SCPI Pierre Investissement 7
- SCPI Pierre Investissement 8
- SCPI Urban Prestigimmo 4
- SCPI Pierre Investissement 10
Le dispositif ne semble pas concluant. Les investisseurs ne sont pas satisfaits de ces SCPI donc nous vous recommandons la plus grande prudence avant de souscrire à une SCPI fiscale de type Malraux. D’ailleurs, les SCPI fiscales (pas seulement les SCPI Malraux) n’ont plus forcément le vent en poupe.