Qu’est-ce que la SCPI Pinel : avantages et inconvénients ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 28 juin 2021

Pour rappel, la SCPI est une société qui investit dans l’immobilier et qui gère ses biens en vue d’en ressortir des revenus locatifs et des plus-values. En tant que particulier, vous pouvez acheter des parts d’une SCPI et générer de ce fait des revenus complémentaires. Mais connaissez-vous la SCPI Pinel ? En général, les SCPI achètent des bureaux et des commerces, mais elles peuvent très bien investir dans des immeubles qui permettent de bénéficier des avantages tels que le dispositif Pinel. Découvrez avec nous ce qu’est une SCPI Pinel. Comment fonctionne la loi Pinel ? Comment profiter de la défiscalisation SCPI Pinel ? Comment investir dans une SCPI Pinel ? Quel avenir pour la loi Pinel ? Quels sont les avantages et inconvénients d’un investissement SCPI Pinel ? On vous répond !

Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?

Une SCPI Pinel achète des biens immobiliers neufs ou rénovés éligibles au dispositif Pinel. Ainsi, elle effectue un investissement locatif permettant de bénéficier de réduction d’impôts.

En tant qu’investisseur, vous n’avez pas à effectuer la recherche d’immeuble éligible ni à vous occuper de la gestion, la SCPI se charge de tout !

Ces types de SCPI sont des SCPI de défiscalisation à capital fixe, contrairement aux autres sociétés de placement immobilier. En d’autres termes, les contribuables investissent pendant la période de souscription, c’est-à-dire lors de la mise en vente des parts de capital (les actions de la SCPI). Une fois toutes les parts vendues, le capital est figé jusqu’à la liquidation de l’ensemble des biens immobiliers.

Avant de vous expliquer comment profiter de la réduction d’impôt et comment investir dans une SCPI Pinel, un rappel de la loi Pinel s’impose !

Qu’est-ce que la loi Pinel : fonctionnement !

Depuis le 1er septembre 2014, il est possible d’investir dans l’immobilier neuf ou rénové et de bénéficier de réduction d’impôt sous certaines conditions, à savoir :

  • Être domicilié en France ;
  • Investir dans des zones tendues : c’est-à-dire dans les villes où la demande est plus forte que l’offre de location. Actuellement vous pouvez investir dans les zones A bis, A et B1 ;
  • Respecter les plafonnements de loyers et de ressources des locataires ;
  • Louer le bien pendant une période minimum de 6 ans, 9 ans ou 12 ans afin de bénéficier de réduction d’impôts selon la période choisie.

Ainsi, selon la période d’engagement de location choisie vous pouvez bénéficier des réductions fiscales ci-dessous :

DuréeRéductions d’impôts sur la valeur du bien
6 ans12% soit 2% par an
9 ans18% soit 2% par an
12 ans21% soit 1% par année supplémentaire après 9 ans

la loi Pinel est prolongée jusqu’au 31/12/2024, mais avec des réductions d’impôt dégressif, nous vous expliquons la réforme de la loi Pinel, un peu plus loin !

Comment profiter de la réduction d’impôt Pinel dans une SCPI ?

Au même titre qu’un investissement personnel dans un logement locatif, vous bénéficiez de la défiscalisation Pinel si vous achetez des parts dans une SCPI Pinel. Vous profitez des mêmes taux de réduction d’impôt vu précédemment.

Mais l’avantage principal de l’investissement dans une SCPI Pinel c’est que vous profitez de la réduction d’impôt l’année de souscription des parts, sans attendre la mise en location ou la fin de construction de l’immeuble, contrairement à un investissement en direct. Vous n’avez à vous soucier d’absolument rien, la société de gestion s’engage à respecter l’ensemble des conditions d’investissement en dispositif Pinel. Vous n’avez plus qu’à « toucher » votre réduction d’impôt ainsi que vos rendements.

Un investissement fin 2021 vous permet de réduire vos impôts à payer en 2022 sur vos revenus 2021 !

Par ailleurs, l’avantage fiscal se calcule sur la totalité de votre investissement dans la SCPI.

Alors, maintenant, vous vous demandez comment investir dans une SCPI Pinel.

Comment investir dans une SCPI Pinel ?

Comme un investissement en direct, vous devez être éligible aux conditions de la loi Pinel, à savoir :

  • Être domicilié en France ;
  • Conserver les parts de la SCPI Pinel pendant 6,9 ou 12 ans ;
  • Limiter votre investissement à 300 000 € par an, pour profiter de la fiscalité avantageuse.

Vous pouvez très bien investir 400 000€ dans un investissement Pinel. Toutefois uniquement 300 000€ seront éligibles à la réduction d’impôt. Il s’agit du plafond.

Un investissement en SCPI Pinel se fait en 3 étapes sur une durée de 15 ans minimum :

  • Les 3 premières années : La SCPI ouvre la souscription des parts afin de collecter les fonds qui lui permettront d’investir et de mettre en location les biens acquis. Les cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti.
  • Pendant les années d’engagement 6,9 ou 12 ans : la SCPI s’occupe de gérer le parc immobilier et de verser les loyers aux investisseurs.
  • Après la période d’engagement choisie : La SCPI vend l’ensemble du parc immobilier ce qui permet de déterminer la valeur des parts. Ainsi, vous pourrez revendre vos parts et récupérer le capital égal aux nombres de parts détenues dans la SCPI calculés selon la valeur de revente des biens immobiliers.

Comme vous pouvez le constater, l’investissement en SCPI Pinel est un investissement sur le long terme, pour lequel il faut envisager une période après la durée d’engagement initial où vous ne pourrez plus bénéficier d’avantages fiscaux. Généralement, la société mettra entre 2 et 4 ans pour liquider/revendre l’ensemble des biens immobiliers.

Par ailleurs, même si le montant minimum que vous pouvez investir est égal à 5000 €, le capital n’est pas garanti, ni sur les revenus locatifs ni sur la liquidité à la revente. Toutefois, même si ce risque est à préciser, il est très rare que les promoteurs de SCPI affichent de mauvaise performance. L’ensemble de ce dispositif est basé sur l’immobilier qui est un actif apprécié des français pour sa sécurité.

Vous pouvez revendre vos parts avant la mise en vente du parc immobilier par la SCPI. En effet, il existe un marché secondaire, mais vous risquez de revendre vos parts à perte.

La fin de la loi Pinel ?

La loi Pinel devait se terminer le 31/12/2017, mais le dispositif est prolongé jusqu’au 31/12/2024.

Cependant, les taux de réduction d’impôts seront réduits en 2023 et 2024.

Durée202220232024
6 ans12%10,5%9%
9 ans18%15%12%
12 ans21%17,5%14%

Vous avez donc jusqu’à fin 2022, pour profiter des taux de réductions actuels.

Cependant les logements neufs qui correspondront à des normes environnementales exemplaires précisées ultérieurement par le gouvernement, et les immeubles situés dans des quartiers prioritaires conserveront les taux de 2021 jusqu’en 2024.

Le gouvernement souhaite remplacer le dispositif Pinel, accusé de couter trop cher à l’état, par un nouveau dispositif qui est prévu pour une application en 2025.

Notre avis sur la loi Pinel en SCPI

Comme tout investissement, il convient de peser le pour et le contre avant de s’engager !

Les principaux avantages d’investir dans une SCPI Pinel sont :

  • La recherche des biens immobiliers et la gestion sont déléguées à la société de gestion ;
  • L’investissement est sécurisé ;
  • Vous bénéficiez de la réduction d’impôt l’année de souscription des parts ;
  • Le rendement locatif est d’environ 2% en moyenne ;
  • Le ticket d’entrée est faible, de l’ordre de 5000 € minimum

Les inconvénients d’une SCPI fiscale de type Pinel sont :

  • La possible baisse de rendement (bien mal loué, locataire mal géré etc.)
  • Le retour sur investissement (hors avantage fiscal) non garanti (la valeur d’un bien dans le neuf est généralement supérieur à l’ancien. Attention à la revente au bout de 15 ans).
  • Un investissement sur le long terme, minimum 15 ans.
  • Un risque de revente à perte si vous souhaitez sortir de la SCPI avant la liquidation du parc immobilier.

En effet, même si les risques sont mutualisés et la gestion déléguée, les inconvénients sont les mêmes qu’un investissement Pinel en direct. Il existe effectivement des risques de vacance locative ou de vente à perte. Vous bénéficierez toujours des avantages fiscaux, mais il vaut mieux être conscient que vous ne ferez peut-être pas de plus-value.

C’est pourquoi nous vous conseillons avant d’investir dans une SCPI Pinel de vérifier les informations des SCPI et de vous renseigner sur le site de l’AMF « autorité des marchés financiers » qui contrôle et règlemente les SCPI.

Vous trouverez ci-dessous quelques SCPI Pinel intéressante si vous souhaitez vous renseigner :

  • La SCPI Pinel Amundi du Crédit Agricole.
  • La SCPI Pinel Ciloger Habitat 5 de la Caisse d’épargne.
  • Le SCPI Multihabitation 10- La Française : Cette SCPI est d’ailleurs ressortie 1re du classement des SCPI Fiscale en 2016.

En conclusion, si vous envisagez un investissement dans une SCPI Pinel, gardez à l’esprit que c’est un investissement sur le long terme avec comme avantage principal la défiscalisation, et non le rendement. Il faut bien que vous estimiez votre retour sur investissement afin que la défiscalisation soit réellement intéressante. Effectuez des tests avec des taux de rendements différents et des moins-value à la revente et voyez si la défiscalisation compense ces facteurs. Si ce n’est pas le cas, réduire vos impôts n’a aucun intérêt car vous perdrez de l’argent in fine.

Comme tout investissement, il convient de vous engager avec prudence et de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui vous aidera à choisir l’investissement le mieux adapté à votre situation personnelle.

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