Êtes-vous éligible au statut LMNP ou LMP ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 02 septembre 2021

Vous souhaitez vous lancer dans l’aventure de la location meublée et ainsi profiter des avantages fiscaux de ce statut ? Cependant, il convient de se renseigner sur les conditions d’éligibilité afin de savoir si vous dépendez du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel). Même si sur le papier les deux semblent identiques, les particularités fiscales et sociales sont à connaître avant de se lancer !

Aussi, pour vous aider, nous vous expliquons ici les conditions, les différences, les avantages et les inconvénients des statuts des loueurs meublés !

Qu’est-ce que le statut LMP et LMNP ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, un petit rappel sur ce qu’est le statut de loueur meublé !

Les statuts LMNP et LMP permettent à des particuliers d’investir et de louer des biens meublés. Les revenus issus de ces locations rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ces statuts offrent ainsi aux investisseurs des avantages fiscaux non négligeables.

En effet, en tant que loueur meublé professionnel ou non, vous pouvez générer des déficits grâce au système d’amortissement des biens. Ainsi, ce statut est un atout de défiscalisation efficace dès lors que l’on souhaite investir sur le long terme.

Qui peut louer en LMNP ou LMP ? 

Les statuts de loueur meublé sont ouverts aux particuliers. Cependant, il convient de distinguer les deux statuts. En effet, les conditions pour obtenir le statut LMP ou LMNP sont soumises à des plafonds.

Pour devenir un loueur meublé non professionnel, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • Les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € par an
  • Ou ne pas être supérieures à 50 % des revenus du foyer fiscal de référence. En d’autres termes, vous pouvez garder le statut de LMNP même en dépassant le seuil de 23 000 €.

Par exemple, si les revenus de votre foyer fiscal sont de 30 000 € par an, vous pouvez percevoir jusqu’à 24 000 € de revenus locatifs. En effet, 30 000€ + 24 000€ = 54 000€ or 54 000€ x 50% = 27 000€, vos revenus LMNP de 24 000€ sont bien en dessous de 50% des revenus de votre foyer fiscal.

Ainsi, vous basculez automatiquement sous le statut LMP si les plafonds ci-dessus sont dépassés.

En effet, pour être loueur meublé professionnel, les recettes locatives doivent être au moins de 23 000 € par an ET dépasser le total des autres revenus professionnels (traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux…).

Quelles sont les conditions à respecter pour les loueurs meublés ?

Un louer meublé qu’il soit professionnel ou non doit respecter les conditions de la location meublée, à savoir :

  • Le bien doit être loué en habitation principale et meublé selon les critères définis par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 :
    • Literie, couette, couverture ;
    • Rideaux, volets notamment dans la chambre ;
    • Cuisine équipée : plaques de cuisson, four, réfrigérateur,
    • Vaisselles et ustensiles de cuisine
    • Tables, chaises
    • Rangement,
    • Luminaires.
  • La superficie minimale du logement doit être de 9 m².

En ce qui concerne les démarches administratives, vous devez vous inscrire via le formulaire P0i qui est à envoyer au greffe du tribunal dont vous dépendez.

Nous venons de voir les généralités de ces statuts ! Maintenant regardons de plus près les différences entre le LMP et le LMNP.

Quelles sont les différences entre les statuts LMNP et LMP ?  

Comme nous l’avons vu, quel que soit le statut, vous devez respecter les conditions de locations meublées et vos revenus rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Mais alors quelles sont les principales différences ? Rien de mieux qu’un comparatif des deux statuts soumis au régime réel pour y voir plus clair !

CatégoriesLMP régime réelLMNP régime réel
Conditions d’éligibilité au statutLes revenus de la location meublée doivent être :
– Supérieurs à 23 000 € TTC par an
– Supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Depuis 2020, l’inscription au RCS n’est plus obligatoire sous le statut LMP
Les revenus de la location meublée doivent être :
– Inférieurs à 23 000 € TTC par an
– Inférieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Aucune inscription au RCS n’est nécessaire
Catégorie d’imposition IRBénéfices industriels et commerciaux (BIC)Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
DéficitsImputable sur le revenu global sans limitation de montant.
Reportable pendant 6 ans.
Imputable uniquement sur les revenus issus de la location meublée.
Reportable pendant 10 ans
Amortissement et régime réelAmortissement possibleAmortissement possible
Plus-valuesRégime des plus-values professionnelles.
Exonération possible :
– Partielle si plus de 5 ans d’exercices et recettes entre 90 000 et 126 000 €
– Totale si plus de 5 ans d’exercices et recettes inférieures à 90 000 €
Régime des plus-values des particuliers (Abattement par durée de détention)
Exonération totale sur la plus-value : 22 ans pour l’impôt sur le revenu 30 ans pour les prélèvements sociaux
Régime socialDepuis 2021 : Les cotisations sociales sont comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés.
En cas d’absence de bénéfices, vous serez tout de même redevable d’un forfait minimum de 1145 €.
Revenus soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %)
Tva Non assujetti à la TVA sauf bail commercial (résidence de tourisme ou de services)Non assujetti à la TVA sauf bail commercial (résidence de tourisme ou de services)
Impôt sur la fortune Immobilière (IFI)Exonération si conditions réunies :
– Recettes > 23 000 €
– Activité professionnelle principale
– Les revenus nets de l’activité constituent 50 % des revenus professionnels (hors pension et retraites)
Non exonéré
le bien doit être pris en compte pour le calcul de l’IFI. À noter que dans le cas d’un prêt immobilier, il convient de déduire le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition.

Vous ne pouvez pas bénéficier du dispositif Censi-bouvard en étant loueur meublé professionnel.

Ainsi, comme vous pouvez le constater, les différences sont fiscales et sociales.

Voyons maintenant ensemble plus précisément les avantages et les inconvénients des deux statuts !

Quels sont les avantages et les inconvénients de louer en LMNP ou LMP ? 

Nous allons voir ici que les différences fiscales sont malgré tout minimes entre LMP et LMNP. Toutefois, depuis 2021, le statut LMP a subi des changements qui ne sont pas sans conséquence sur la rentabilité de la location meublée.

Explications des différences fiscales entre les deux statuts !

En effet, commençons par le déficit généré par l’amortissement. Bien qu’il soit possible d’amortir le bien et les mobiliers sous les deux statuts. En tant que loueur meublé professionnel, vous pouvez déduire le déficit sur les revenus globaux sans limitation. En revanche, si vous êtes non professionnel, il sera déductible uniquement sur les revenus issus de la location meublée dans la limite de 10 700 €/an.

Concernant les plus-values, le régime LMP contrairement au LMNP est soumis aux plus-values professionnelles, ayant comme conséquence l’absence d’abattement par année de détention.

Cependant, il est toutefois possible pour un loueur meublé professionnel d’être exonéré partiellement ou totalement de la plus-value si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • Partielle si plus de 5 ans d’exercices et recettes entre 90 000 et 126 000 €
  • Totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90 000 €

Pour finir, en LMP, comme en LMNP, les biens seront soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Toutefois le statut LMP peut être exonéré sous certaines conditions, à savoir :

  • Recettes supérieures à 23 000 € ;
  • Activité professionnelle principale ;
  • Les revenus nets de l’activité constituent 50 % des revenus professionnels (hors pension et retraites).

Ainsi, le statut LMP peut être plus avantageux notamment concernant le déficit qui est imputable sans limitation contrairement au LMNP.

Quelles sont les cotisations sociales du statut LMP ?

Toutefois, le plus gros inconvénient du statut LMP par rapport au LMNP réside dans les cotisations sociales !

En effet, depuis 2021, dès lors qu’il est considéré comme professionnel, le loueur en meublé doit s’affilier au régime de sécurité sociale des indépendants (SSI).

Les cotisations sociales à payer dépendent alors du régime fiscal :

  • Régime réel : Le taux de cotisation est compris entre 35 % et 45 % du bénéfice net de son activité. En l’absence de bénéfice, un forfait minimal de 1 145 € est appliqué.
  • Régime microsocial simplifié :
    • Chiffre d’affaires inférieur à 72 600 € : le taux de cotisation est de 22 %
    • Chiffre d’affaires inférieur à 176 200 € pour les logements tourisme classés: le taux est de 6 %

Ces nouvelles cotisations ont comme conséquence direct de baisser le rendement locatif du statut LMP !

En tout état de cause, LMNP et LMP offrent des avantages fiscaux certains. Cependant, en tant que loueur meublé, vous avez des obligations comptables contraignantes. Elles nécessitent de se faire accompagner par un expert-comptable et le cas échéant d’adhérer à un CGA (centre de gestion agréé).

En conclusion, avant de se lancer dans un investissement immobilier, ou un placement pierre papier dans une SCPI, il faut étudier les avantages et les inconvénients de votre projet. Pour cela, n’hésitez pas à demander conseil à des experts qui pourront vous guider dans vos démarches.

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