Tout comprendre sur l'investissement en SCPI

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 03 juin 2021

Si vous souhaitez investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), nous vous conseillons de bien vous renseigner en amont pour comprendre de quoi il s’agit et savoir quelle SCPI vous conviendra le mieux. Nous vous apportons les clés pour réaliser cet investissement immobilier. Définition de la SCPI ? Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ? Achat de SCPI dans une assurance-vie ? Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société qui va acquérir des biens (en général des bureaux et des commerces), en gérer la location et la valorisation puis les céder en essayant de réaliser des opérations intéressantes financièrement. Vous avez la possibilité d’acheter des parts de SCPI, cela signifie que vous détiendrez une partie de la société (et donc des biens de cette société).

Pour parler des SCPI, on utilise aussi le terme « pierre papier« . En effet, vous détenez des parts d’une société (soit du papier) qui détient des biens (soit de la pierre).

Il existe plusieurs type de SCPI :

  • SCPI de rendement : la société vous versera des dividendes qui correspondront aux revenus générés par vos parts
  • SCPI fiscale : l’objectif est d’optimiser votre fiscalité
  • SCPI de plus-value : elles ont vocation à engendrer des plus-values au moment de la cession.

Les plus populaires et les plus nombreuses sont les SCPI de rendement. En effet, il est possible de les financer à crédit et elles permettent de générer un revenu régulier.

Si vous souhaitez en savoir plus, lisez notre article pour tout comprendre sur la SCPI.

Quel est le fonctionnement d’une SCPI ?

Le fonctionnement d’une SCPI est simple. Cela commence avec une société de gestion (par exemple Corum ou Primonial) qui va créer la SCPI. La société de gestion va ensuite proposer à des investisseurs (potentiellement vous) d’acheter des parts de cette SCPI et va utiliser cet argent pour acquérir du patrimoine. La société de gestion va mettre en location ce patrimoine et gardera une partie des loyers (en tant que frais de gestion pour chercher les biens, les entretenir, trouver des locataires…). En moyenne, les frais de gestion correspondent à 10% des loyers. La SCPI vous reversera le reste en tant que dividendes.

Par exemple, vous possédez 1 000 parts d’une SCPI qui en contient 10 000. La société touche chaque année des loyers qui s’élèvent à 800 €. La société de gestion va garder 10% des revenus en tant que frais de gestion, il reste donc 720 €. Vous possédez 10% de la SCPI, vous toucherez donc 72 € de dividendes chaque année.

Comment choisir une SCPI de rendement ?

Pour choisir une SCPI de rendement, nous vous conseillons de regarder plusieurs critères, en voilà les principaux :

  • Le taux de distribution : regardez sur les 5 dernières années pour vous assurer d’une continuité
  • Le taux d’occupation financier (TOF) : c’est un bon indicateur de gestion, il faut privilégier les SCPI qui ont un TOF supérieur à 92%
  • La capitalisation : privilégier les SCPI qui ont au moins 250 millions d’euros de capitalisation, cela permet de mutualiser les risques.

Nous avons écrit un article qui indique plusieurs critères pour bien choisir sa SCPI. N’hésitez pas aussi à diversifier vos parts de SCPI, comme tout investissement, plus vous aurez diversifié votre patrimoine, moins vous serez exposé à des risques.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

Comme nous venons de vous le dire, la meilleure chose à faire concernant les SCPI est de diversifier ses placements. Nous vous proposons néanmoins une sélection de SCPI que nous apprécions tout particulièrement.

ClassementSCPIAvis
1Corum Origin
de la société Corum
Corum Origin propose un très bon taux de distribution depuis son lancement en investissant majoritairement en Europe.
2Efimmo 1
de la société Sofidy
Efimmo 1 est une SCPI qui est bien gérée avec un taux de distribution intéressant. Les investissements sont surtout des bureaux en région parisienne.
3Interpierre France
de la société Paref Gestion
Tous les indicateurs sont bons pour cette SCPI malgré des frais de gestion et de souscription un peu élevés.
4Épargne Pierre
de la société Atland Voisin
La SCPI Épargne Pierre a surtout investi en région dans des bureaux. Le taux de distribution est resté stable depuis le lancement.
5Pierval Santé
de la société Euryale Asset Management
Il s’agit majoritairement de bureaux à l’étranger et en province. Les indicateurs sont positifs pour cette SCPI

Nous avons décidé de n’inclure qu’une SCPI par société de gestion dans notre classement (malgré les bons résultats des autres SCPI de Corum par exemple). N’hésitez pas à visiter les pages de ces différentes SCPI pour vous faire un avis plus tranché et mieux comprendre le patrimoine de chacune de ces SCPI. Pour en savoir plus, n’hésitez pas aussi à aller voir notre page sur les meilleures SCPI.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Vos parts de SCPI seront imposables. Il est donc important de comprendre de quelle façon elles vont l’être. Il y aura des différences entre les SCPI françaises et les SCPI européennes. Vous pourrez choisir l’imposition classique ou l’imposition au régime micro-fonciers (si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €). Pour en savoir plus, nous avons préparé un article sur la fiscalité des SCPI.

imposition revenus scpi fiscalite

Vous pourrez profiter d’abattement en gardant vos parts sur le long terme, ce que nous vous recommandons.

Quels sont les risques d’une SCPI ?

Comme tout investissement, un placement dans une SCPI comporte des risques. Parmi les risques les plus importants, on peut citer :

  • Le risque de perte en capital : le prix des parts des SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse
  • Le risque lié au crédit : si vous empruntez pour acheter vos parts, les revenus des parts pourront baisser et ne couvriront peut-être pas votre crédit
  • Le risque de liquidité : votre épargne n’est pas disponible à tout moment, c’est un placement long terme et vous n’êtes pas assuré de trouver un acheteur si vous souhaitez sortir

Peut-on acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie ?

Oui, il est possible d’acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie. Cependant, il faut savoir que votre choix sera souvent limité, vous ne pourrez pas toujours acheter la SCPI que vous voulez. D’abord, les assurances-vie des banques proposent rarement cette possibilité et souvent elles ne donnent accès qu’à des SCPI que nous ne recommandons pas (les leurs avec des performances qui ne donnent pas trop envie). Si vous avez souscrit à une assurance-vie en ligne (Linxea Avenir par exemple), vous aurez accès à un plus grand nombre de SCPI plus intéressantes mais ce n’est pas toujours le cas (Boursorama Vie ne propose qu’une SCPI).

Notre avis sur le placement SCPI

Nous avons un bon avis sur l’investissement dans des SCPI car c’est une bonne façon de diversifier son patrimoine. L’investissement dans les SCPI présente plusieurs autres avantages. Cela permet notamment de détenir des biens immobiliers professionnels normalement peu accessible pour les particuliers sans aucune nécessité de gestion (trouver des locataires, entretenir le patrimoine…). Une autre raison de l’intérêt des SCPI est la possibilité de financer son achat avec un crédit immobilier. Nous vous recommandons, si vous en avez la possibilité, de diversifier votre patrimoine à l’aide de SCPI.

Combien investir dans une SCPI ?

Chaque SCPI proposera un investissement minimum. Certaines SCPI sont accessibles à moins de 200 € (c’est le cas par exemple de la SCPI Corum XL dont la part vaut 189 €). Pour d’autres, il faudra investir plutôt aux alentours de 5000 €. La limite n’est pas vraiment budgétaire car l’investissement est accessible mais il devra plutôt se déterminer par rapport à votre situation patrimoniale et l’objectif de votre investissement. Souhaitez vous obtenir des revenus supplémentaires, préparer votre retraite, anticiper votre succession… ?

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