La loi Malraux : défiscaliser en investissant dans l’ancien

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 23 août 2021

Vous cherchez à investir dans l’ancien tout en défiscalisant ? La loi Malraux peut être une option intéressante pour les contribuables fortement imposés. En effet, ce dispositif créé en 1962 permet d’acquérir des biens immobiliers historiques à rénover. Les investisseurs en contrepartie bénéficient d’un avantage fiscal non négligeable.

Nous vous expliquons ici tout ce que vous devez savoir sur la loi Malraux : fonctionnement, conditions, avantages et inconvénients !

Qu’est-ce que la loi Malraux ? 

La loi Malraux a été instaurée afin de préserver le patrimoine historique français. Ainsi, elle permet aux investisseurs d’acquérir et de restaurer en intégralité des immeubles historiques ou esthétiques destinés à la location. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt.

En effet, ils peuvent déduire de leur impôt sur le revenu un pourcentage du montant des travaux effectués dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans. Cependant, les propriétaires s’engagent à louer le bien pendant 9 ans.

Depuis 2013, la loi Malraux n’est plus soumise au plafonnement des niches fiscales

Ce dispositif s’adresse à tous les contribuables dont la résidence fiscale est en France. Cependant, la loi Malraux 2021 est destinée en particulier aux personnes dont le taux moyen d’imposition est supérieur à 30 % et qui peuvent assurer les dépenses liées aux travaux.

En revanche, il est possible d’investir via une SCI (société civile immobilière) ou en souscrivant des parts d’une SCPI Malraux.  

Comment fonctionne la défiscalisation Malraux ? 

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration. Le taux de réduction appliqué dépend de la zone où se situe le bien, à savoir :

  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine).

Ainsi, le montant des travaux de restauration pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 100 000 euros par an soit 400 000 euros sur 4 ans maximum. À savoir, qu’il est possible de reporter l’excédent sur les 3 années suivantes.

En d’autres termes le montant maximum de la réduction d’impôt est de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans.

Afin de connaître la liste des quartiers à habitat dégradés éligibles, vous pouvez consulter l’arrêté du 19 janvier 2018.

Exemple d’investissement loi Malraux

Pour mieux comprendre le mécanisme de défiscalisation loi Malraux, rien ne vaut un exemple !

Vous décidez d’investir dans un secteur sauvegardé (taux de 30%). Vous achetez un bien pour un montant total de 300 000 euros répartis ainsi :

  • Montant de l’acquisition : 100 000 €
  • Montant des travaux : 200 000 €

En admettant que les travaux soient effectués sur une période de 3 ans, le montant total de la défiscalisation s’élève à : 200 000 x 30 % = 60 000 €

Vous pourrez ainsi déduire de vos impôts sur le revenu 20 000 €/an pendant 3 ans.

À noter que les programmes Malraux sont plutôt confidentiels, de ce fait pour obtenir les informations telles que le prix d’achat ou le montant des travaux, vous devez contacter les intermédiaires. 

Attention, pour bénéficier de cette réduction d’impôts, il convient de respecter les conditions du dispositif !

Quelles sont les conditions à respecter pour un investissement en loi Malraux ?

En effet, comme tout dispositif de défiscalisation, il existe des conditions d’éligibilité, à savoir :

  • Les travaux doivent comprendre la restauration de l’intégralité de l’immeuble sans en changer le volume habitable ;
  • Un architecte des bâtiments de France doit surveiller et contrôler les travaux ;
  • Le propriétaire s’engage à louer le bien non meublé en résidence principale pendant 9 ans ;
  • Le bien doit être mis à la location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
  • Le plafond de dépenses de 400 000 € ouvrant droit à réduction d’impôt est limité à 4 ans à compter de l’autorisation de travaux.
  • Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent être déclarés d’utilité publique ou situés dans des zones sauvegardées.

À noter : Dans le cadre de la loi Malraux, il n’est pas possible de louer le bien à un membre de sa famille. En revanche, il n’existe pas de plafonds à respecter pour les loyers ou les ressources des locataires.

Les avantages et les inconvénients du dispositif Malraux

Un investissement immobilier comporte nécessairement des avantages et inconvénients qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer.

Dans le cadre de la loi Malraux, l’intérêt principal est la réduction d’impôt sur le revenu. En effet, vous pouvez déduire maximum 30 000 € ou 22 000 € par an selon la localisation de l’immeuble.

De plus, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition. Il vous permet de déduire les charges réelles (primes d’assurances, frais de gestion, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété). Les intérêts d’emprunt sont également déductibles de vos revenus fonciers. Toutefois, un déficit foncier est plafonné à 10 700 €/an.

Par ailleurs, contrairement à la loi Pinel, il n’y a pas de plafonds de loyers ou de ressources à respecter pour la mise en location.

Pour finir, en investissant en loi Malraux, vous vous constituez un patrimoine de qualité.

En revanche, vous vous engagez à louer le bien sur 9 ans minimum. De ce fait, vous ne pouvez pas disposer ou revendre votre logement avant cette période sans devoir rembourser la réduction d’impôt.

De plus, il convient de garder à l’esprit que la réduction d’impôt risque de ne pas suffire à rentabiliser l’investissement, les travaux en loi Malraux sont souvent importants. C’est pourquoi il faut anticiper et être conscient qu’un effort d’épargne est parfois nécessaire.

D’autre part, les immeubles éligibles loi Malraux sont situés dans des zones précises. Ils doivent être considérés comme monuments historiques ou esthétiques. Ainsi, il faut être attentif à l’évaluation du bien à l’achat pour ne pas investir dans un bien surévalué.

Notre avis sur la loi Malraux

La loi Malraux est un investissement attractif pour les contribuables fortement imposés. En effet, le dispositif leur offre un moyen de défiscalisation immédiat grâce à la réduction d’impôt. Cependant, les travaux de restauration sont importants. Ils consistent à rénover le bien dans son intégralité.

De plus, le risque est de surévaluer le montant du loyer. En effet, même si vous êtes libres de le fixer, il ne faut pas l’évaluer en tenant compte de votre investissement. Vous devez comparer votre bien aux autres biens mis en location dans le secteur. Il ne faut pas oublier que le logement doit être loué dans les 12 mois suivants la fin des travaux.

Ainsi, un investissement en loi Malraux doit être envisagé avec précaution en tenant compte des risques afférents à ce placement comme :

  • Le risque d’un rendement locatif faible
  • Un effort d’épargne qui peut être conséquent
  • Un risque de moins-value à la revente si le bien a été surévalué

C’est pourquoi, lorsque vous souhaitez effectuer un placement immobilier, il convient de vous faire conseiller par un expert. Il pourra vous guider dans un choix d’épargne ou de défiscalisation adapté à votre situation.

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