Est-il possible de cumuler le statut LMNP et une SCI ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 02 septembre 2021

Une société civile immobilière (SCI), notamment familiale, est généralement constituée en vue d’acquérir des biens et d’en générer des revenus locatifs. De plus, elle facilite les transmissions de biens et contourne les inconvénients de l’indivision. Mais une question revient souvent : Est-il possible de cumuler le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et une SCI ?

Suivez-nous, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur l’activité de location meublée au sein d’une SCI !

Rappel du statut LMNP et de la SCI !

SCI ou LMNP, le but est bien d’investir dans l’immobilier et de générer des revenus locatifs. À la différence, une SCI est une société composée d’au minimum deux associés dont l’objet social est obligatoirement civil. En effet, par définition une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale.

Au niveau fiscal, la SCI bénéficie de la notion de transparence, c’est-à-dire que les associés sont imposés directement à hauteur de leur quote-part détenue. Les revenus générés rentrent donc dans la catégorie des revenus fonciers et sont taxés au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Alors que les revenus issus d’une location meublée rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). L’administration fiscale considère donc que c’est une activité commerciale.

Alors, comment peut-on louer un bien LMNP en SCI et à quelles conditions ?

Location meublée : quelles conditions pour cumuler LMNP et SCI ? 

Comme nous l’avons vu précédemment, louer en LMNP via une SCI semble incompatible.

Malgré tout, l’administration fiscale autorise la SCI à exercer une activité LMNP  et à conserver le régime de l’IR (impôt sur le revenu). Pour cela, elle doit respecter les deux conditions suivantes :

  • Les revenus issus de la location meublée représentent moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel. Une tolérance en cas de dépassement de ce plafond est appliquée si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à 10 %
  • L’activité de location meublée reste occasionnelle, c’est-à-dire des locations de courte durée et qui ne se renouvellent pas chaque année.

Dans le cas où la SCI ne respecte pas les critères ci-dessus, elle perdra sa nature civile et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

LMNP dans une SCI : avantages et inconvénients !

Aussi, on peut se demander si louer un bien meublé en SCI est pertinent. En effet, quelles seront les conséquences en cas de requalification en LMP ? On vous explique tout ici !

Cas n° 1 : La SCI conserve son objet civil

Dans ce cas, elle conserve son imposition à l’IR et bénéficie des avantages du statut LMNP, à savoir :

  • Transparence fiscale : les associés sont imposés directement ;
  • Régime des plus-values des particuliers : Abattement par durée de détention
  • Calcul de la plus-value sans déduire l’amortissement du bien : en cas de revente par la SCI, l’imposition sur la plus-value est réduite.
  • Possibilité d’imputer un déficit foncier à hauteur de 10 700 € par an sur les revenus.

À noter : l’amortissement du bien reste possible, mais il n’a pas d’impact sur le bénéfice imposable !

Cas n° 2 : La SCI exercice une activité commerciale

La SCI qui ne respecte pas les conditions vues précédemment ou qui souhaite exercer principalement une activité de location meublée sera de fait soumise à l’IS.

L’administration fiscale considère que la SCI exerce une activité commerciale et elle sera qualifiée de Loueur meublé professionnel (LMP).

Les revenus de La SCI seront donc soumis au taux de l’IS, à savoir :

  • 15 % jusqu’à 38 120 €
  • 28 % au-delà puis 25 % à partir de 2022

Cependant, les inconvénients de cette requalification sont :

  • La double imposition : les revenus sont imposés une première fois au sein de la SCI et les dividendes sont imposés au niveau des associés.
  • Les plus-values : les plus-values professionnelles ne bénéficient pas d’abattement par durée de détention.
  • L’amortissement du bien immobilier est déduit du prix d’achat, ayant pour conséquence une augmentation de la plus-value imposable.

Quelle fiscalité d’une SCI soumise à l’IS ?

En effet, ce qui nous intéresse c’est de savoir si créer une SCI pour exercer l’activité de loueur meublé est avantageux au niveau fiscal.

À noter que les revenus des locations (nues, meublées ou commerciaux) ne seront plus des revenus fonciers, mais des revenus BIC. Ainsi, fiscalement cela permet :

  • De déduire quasiment tous les frais liés à l’activité immobilière (frais de gestion, frais de notaires, taxes, travaux, charges de copropriété…)
  • D’amortir l’immeuble au même titre que le statut LMNP
  • De bénéficier d’un taux d’imposition réduit comparé à l’impôt sur le revenu.

Ce qui est intéressant en optant pour une SCI soumise à l’IS, c’est que les associés peuvent décider de ne pas se reverser les dividendes et d’utiliser ces bénéfices pour effectuer d’autres placements. De fait, s’ils ne perçoivent pas de dividendes, ils ne seront pas imposés !

les dividendes sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (Tax Flat) ou au barème progressif de l’IR + prélèvement sociaux (17,2 %) selon l’option choisie.

Quels sont les risques du cumul SCI et LMP ?

Cependant, utiliser une SCI pour de la location meublée n’est pas sans risque. En effet, le déficit n’est pas imputable sur les revenus globaux, contrairement à la SCI à l’IR. Les revenus perçus sont des dividendes et non des revenus fonciers.

Mais là où il convient d’anticiper, c’est en cas de revente du bien. Vous ne bénéficierez pas de la fiscalité des plus-values des particuliers, à savoir :

  • Aucun abattement ou exonération pour durée de détention du bien.  
  • L’amortissement est déduit du prix d’achat augmentant la base imposable.

Une SCI soumise à l’IS a l’obligation de tenir une comptabilité commerciale (compte de résultat, bilan…) contrairement à une SCI soumise à l’IR.

Comparatif entre un LMNP au réel et une SCI !

Pour mieux comprendre la différence de fiscalité entre le statut LMNP Indivision et une SCI, nous vous avons préparer un comparatif !

StatutsLMNPSCI soumise à l’IRSCI soumise à l’IS
Régime impositionRevenus BIC Revenus fonciersRevenus BIC
AmortissementBien amortissablePas de déduction fiscale Bien amortissable
Taux d’impositionImposition Barème progressif + Prélèvements sociauxImposition Barème progressif +Prélèvements sociauxImposition à l’IS
(15 % < 38 120 € et 28 % au-delà)
+ Imposition des dividendes en cas de distribution (Flat Tax 30 % ou barème progressif et Prélèvements sociaux)
DéficitDéficit imputableDéficit imputableDéficit non imputable
Régime des plus-values.Abattement Plus-value Amortissement non déduit du prix d’achatAbattement Plus-value
Amortissement non déduit du prix d’achat
Plus-value sans abattement
Déduction de l’amortissement du prix d’achat

En conclusion, La SCI n’est pas l’idéal pour exercer l’activité LMP ou LMNP. En effet, la double imposition, le régime des plus-values et le déficit non imputable font que ce mécanisme d’investissement n’est pas optimal.

Ainsi, avant de vous lancer dans la location meublée, il convient d’analyser votre situation personnelle. C’est pourquoi, il est toujours conseillé de faire appel à un expert qui saura vous orienter selon votre profil et votre stratégie de placement !

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