Comment acheter des parts de SCPI à crédit ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 09 juin 2021

Les SCPI sont des parts de biens immobiliers, cela signifie qu’il est possible de profiter d’un effet de levier lors de cet investissement en se faisant accompagner par sa banque avec un crédit. Lors de l’acquisition de parts de SCPI, il est tout à fait possible de les acheter au comptant, toutefois, il est plus intéressant d’acheter des SCPI à crédit. Nous allons vous expliquer les spécificités de chaque achat, le déroulement, les crédits à la consommation, les prêts in fine, les taux d’emprunts, les déductions d’intérêts…

Comment acheter des SCPI à crédit (avec un prêt) ?

Vous pouvez tout à fait financer des parts de SCPI à l’aide d’un crédit. Cette solution permet de profiter d’un effet de levier, c’est à dire que vous pouvez investir plus que votre capital disponible. Actuellement, le faible coût des crédits (moins de 1,50 %) permet de dégager un rendement intéressant par rapport aux SCPI qui elles ont rapporté en moyenne 4,12 % en 2020.

L’avantage d’un achat à crédit réside aussi dans la déduction possible des intérêts des revenus versés par la SCPI et éventuellement, de vos autres revenus fonciers.

C’est une stratégie qui peut vous convenir si vous êtes dans un de ces cas :

  • Vous êtes imposé de façon importante
  • Vous disposez d’une forte capacité d’emprunt
  • Vous avez des revenus fonciers sans avoir besoin de revenus immédiatement car vos intérêts perçus permettront généralement de couvrir les intérêts (si votre investissement est par exemple pour préparer votre retraite)

Vous aurez le choix entre trois types de crédits que vous pourrez demander pour financer votre investissement. Voici un petit récapitulatif des solutions qui s’offrent à vous :

Crédit amortissableCrédit in fineCrédit à la consommation
Montant empruntablePas de limite (tant que votre taux d’endettement est inférieur à 33% de vos revenus) Pas de limite (tant que votre taux d’endettement est inférieur à 33% de vos revenus) 75 000 €
Taux d’intérêt moyen1,40 %2,30 %3,58 %
Avec qui ?Banquier
Courtier de crédit
Conseiller en gestion de patrimoine
Banquier
Courtier de crédit
Conseiller en gestion de patrimoine
Banquier
Durée maximale de l’emprunt25 ans25 ans7 ans
Apports ?Sans apportSans apport mais nécessaire de garantir le remboursement avec un nantissementSans apport

Comment acheter des SCPI avec un crédit immobilier amortissable ?

Le crédit immobilier amortissable est un crédit classique avec lequel vous devez rembourser chaque mois une partie de l’emprunt ainsi que les intérêts. En moyenne les taux d’emprunts seront de 1,40 %. Pour y avoir accès, vous devrez voir avec :

  • Votre banquier : Il aura certainement une solution pour vous mais l’inconvénient est qu’en général, le banquier du Crédit Agricole ou de la Caisse d’épargne souhaite vendre des SCPI proposées par sa banque. Si vous souhaitez des performances intéressantes, ce n’est pas la meilleure personne.
  • Votre courtier en crédit : L’avantage du courtier en crédit est qu’il va contacter les banques avec lesquelles il a des partenariats et il va les mettre en concurrence, il devra normalement vous proposer un taux plus intéressant que le banquier sans vous forcer à prendre telle ou telle SCPI.
  • Votre conseiller en gestion de patrimoine : Il pourra vous aider à choisir les allocations. Le mieux est de diversifier ses investissements et donc de ne pas mettre tout son argent sur une seule SCPI. Il pourra aussi vous aider à obtenir un crédit à un taux intéressant. C’est pour nous la meilleure solution.

Comment acheter des SCPI avec un crédit in fine ?

Le crédit in fine est un crédit qui vous permet de ne rembourser que les intérêts. Vous remboursez ensuite la totalité du prêt à l’échéance de celui-ci. C’est un solution qui s’adresse plutôt aux personnes avec un patrimoine important. Il sera demandé de nantir (c’est à dire donner en gage) un contrat d’assurance-vie par exemple pour que l’organisme bancaire s’assure d’être remboursé à la fin. L’avantage principal de cette solution est qu’en général, les intérêts seront couverts par les dividendes et il n’y aura aucun effort d’épargne pour l’investisseur. Les taux seront en général aux alentours de 2,00 à 2,50 %. Vos interlocuteurs seront les mêmes que pour un crédit amortissable classique, c’est à dire votre banquier, un courtier en crédit ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Pour ce type d’opération, nous vous encourageons grandement à aller voir un CGP spécialisé dans ce type d’opération.

Comment acheter des SCPI avec un crédit à la consommation ?

Le crédit à la consommation est un crédit qui vous coûtera plus cher que les autres, en moyenne 3,58 % en mai 2021 selon la Banque de France. Si vous décidez de passer avec ce type de crédit de prêt à la consommation, le maximum que vous pouvez emprunter sera de 75 000 €. L’avantage principal de cette solution réside dans le fait qu’il est plus facile et plus rapide à obtenir qu’un prêt classique. Il faut voir que les taux d’intérêts plus élevés impacteront fortement la rentabilité de votre investissement. Pour en obtenir un, vous devrez contacter un organisme financier spécialisé dans ce type de crédit comme Cetelem ou Younited.

Un inconvénient majeur du crédit à la consommation est la durée du crédit. Les banques ne prêtent pas sur plus de 7 années.

Acheter des SCPI au comptant (en direct sans prêt)

Lors de ce type d’achat, vous devez avoir l’argent nécessaire pour acquérir les parts. À la suite de votre investissement, vous devrez laisser passer un délai de jouissance (un temps durant lequel vous ne persévérez pas de dividende). Une fois ce temps passé, un investissement au comptant vous permettra de percevoir immédiatement et régulièrement un complément de revenus. Le versement des dividendes va dépendre des sociétés de gestion, ou du gestionnaire de votre assurance vie. Elles auront lieu soit trimestriellement, soit mensuellement.

Les SCPI au comptant sont une bonne solution si vous vous trouvez dans une de ces situations :

  • Vous avez une épargne disponible que vous souhaitez placer
  • Vous n’avez pas un montant important mais vous souhaitez effectuer un placement. Il est possible d’acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros.
  • Votre imposition est peu importante, vous ne possédez pas de biens en location et vous n’avez pas de revenus fonciers.

Quels sont les types de SCPI auquel il est possible de souscrire ?

Les SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable sont les plus courantes. Il est possible d’en acquérir à tout moment auprès de la société de gestion. La souscription dure en moyenne deux semaines. Lors de l’achat, un prix aura été défini par la société de gestion en fonction des biens détenus par la SCPI. Lors de la souscription, vous aurez des frais qui sont compris dans le prix de votre part. En général, ces frais sont aux alentours de 10% mais certains contrats proposent des prix bien moindres (certaines SCPI proposent 0 % mais se rattrapent avec des frais de gestion élevés pour compenser).

Les SCPI à capital fixe

Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI à capital fixe, il faudra que cela soit :

  • Au moment de la création de la société
  • Ou lors d’une augmentation de capital

Il s’agit des périodes de souscription. Si vous souhaitez en acquérir à un autre moment, il faudra passer sur le marché secondaire. Dans une SCPI à capital fixe, le prix de la part dépend de l’offre et de la demande et peut donc varier.

En fonction des sociétés de gestion, il sera possible d’acquérir des parts d’une SCPI à capital fixe toutes les semaines, tous les mois ou tous les trimestres. Si vous souhaitez vendre vos parts, vous allez déterminer le prix auquel vous souhaitez les vendre et transmettre votre ordre de vente à la société de gestion. La société de gestion va ensuite confronter votre offre aux acheteurs potentiels et elle exécutera votre ordre si un acheteur est intéressé au prix que vous avez proposé.

Comment acheter des parts de SCPI à crédit ?

Pour trouver un financement, nous vous conseillons de contacter un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier en prêt immobilier.

Est-il possible d’acheter des SCPI avec un crédit à la consommation ?

Oui, il est possible d’emprunter jusqu’à 75 000 € avec un crédit à la consommation. C’est une solution qui coûtera plus cher qu’un prêt immobilier classique ou qu’un crédit in fine mais cela permet de débloquer des fonds plus rapidement.

Quels sont les types de prêts pour acheter des SCPI ?

Il existe 3 types de crédits pour acheter des SCPI, le crédit immobilier amortissable, le crédit in fine et le crédit à la consommation.

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