Qu’est-ce qu’une SCPI déficit foncier ? Défiscaliser en investissant

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 28 juin 2021

Les SCPI, grâce à leur rendement attractif et la possibilité d’acquérir des parts via un contrat d’assurance vie, séduisent de plus en plus les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion. Mais savez-vous que vous pouvez investir et défiscaliser ? C’est ce que proposent les SCPI Défiscalisation, et notamment la SCPI Déficit Foncier.

Alors qu’est-ce qu’une SCPI Déficit Foncier ? Comment fonctionne la défiscalisation ? Quels sont les risques d’un investissement en SCPI déficit foncier ? Suivez-nous, on vous explique tout !

Qu’est-ce qu’une SCPI déficit foncier ?

Les SCPI déficit foncier sont des SCPI fiscales, au même titre que la SCPI Pinel, la SCPI Malraux et la SCPI Monuments historiques. Leurs particularités, c’est d’associer l’investissement « pierre papier » et les lois de défiscalisation immobilière afin de réduire vos impôts.

En d’autres termes, elles permettent d’investir dans l’immobilier et de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu.

Mais avant de rentrer dans le vif du sujet, une petite explication sur ce qu’est un déficit foncier s’impose !

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Lors d’un investissement immobilier locatif, vos charges peuvent être supérieures à vos recettes locatives, c’est ce que l’on appelle le déficit foncier.

En effet, il n’est pas rare qu’un logement mis en location coute plus cher au bailleur que ce qu’il lui rapporte.

Ainsi lors de sa déclaration de revenus fonciers, le propriétaire bailleur peut déduire de ces impôts jusqu’à 10 700 € par an de ce fameux déficit foncier. Le déficit foncier est déductible du revenu global du foyer fiscal et pas uniquement de vos revenus fonciers. Cerise sur le gâteau, il échappe au plafonnement des niches fiscales, et l’excédent est reportable sur les revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Attention, cependant toutes les charges ne sont pas imputables au déficit foncier, seules les dépenses suivantes peuvent être déduites :

  • Les frais de gestion
  • Les impôts (la taxe foncière)
  • Dépenses de réparation et d’entretien
  • Les charges de copropriété (hors charges locatives)
  • Prime d’assurances
  • Les intérêts d’emprunt (déductible sur les revenus fonciers uniquement)

les travaux de construction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu.

Mais comment fonctionne une SCPI Déficit foncier ?

Basée sur le principe du déficit foncier vu précédemment, la SCPI achète des immeubles anciens à rénover, offrant ainsi aux contribuables la possibilité d’acheter des parts et de déduire de leurs revenus la quote-part des travaux réalisés.

Ainsi la SCPI déficit foncier, offre les avantages d’une SCPI, à savoir :

  • Un investissement accessible (souvent à partir de 5 000 € pour l’achat de part dans une SCPI) ;
  • Réduction d’impôt applicable à l’année de souscription ;
  • Percevoir des revenus locatifs sans les contraintes de la gestion ;
  • Les risques sont répartis entre tous les investisseurs.

Mais elle permet en plus de défiscaliser puisqu’elle acquiert des biens à rénover qui génèrent un déficit foncier pendant les premières années (1 à 3 ans selon l’importance des travaux à réaliser).

En effet, les SCPI déficit foncier ont comme objectif de réaliser une quote-part de travaux représentant entre 40 % et 60 % du montant de la souscription.

L’investisseur doit conserver l’intégralité de ses parts pendant 3 ans minimum lorsque le déficit foncier est imputé sur le revenu global. En revanche, si le déficit est imputé sur des revenus fonciers existants, il n’y a pas d’obligation de conservation des parts.

Comme toutes les SCPI, l’absence de liquidité et de marché secondaire impose aux contribuables un investissement sur le long terme (15 ans minimum).

Comment fonctionne la réduction d’impôts en investissant en SCPI déficit foncier ?

Les revenus de votre investissement dans une SCPI sont soumis au régime des revenus fonciers (imposition à votre taux marginal d’imposition (TMI)) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). C’est pourquoi ce placement vous permet de déduire la quote-part des travaux du revenu foncier et du revenu global selon les cas.

Votre quote-part de travaux réalisés par la SCPI est à reporter sur la déclaration 2044, et sera ainsi déduite des loyers encaissés créant un revenu foncier positif ou un déficit foncier. C’est très simple, la société de gestion vous informera du pourcentage de travaux à réaliser sur les biens immobiliers par rapport à la valeur totale après travaux de ces biens, c’est ce qu’on appelle la “quote-part” des travaux sur le prix global. Par exemple, si la quote-part des travaux est de 40%, si vous souhaitez investir 10 000€, 4 000€ seront votre quote-part des travaux.

Vous pouvez déduire des revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier par an. Dans le cas où le déficit est plus important, il sera reporté et déduit :

  • Durant 6 ans de vos revenus globaux
  • Durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Lors de la revente des parts et en cas de plus-values, celles-ci seront imposées au titre des plus-values immobilières des particuliers.

Les parts de SCPI doivent être déclarées sur la fortune immobilière et sont donc soumises à l’IFI.

Nous vous donnons un exemple d’investissement en SCPI déficit foncier un peu plus bas afin de connaitre le gain fiscal qu’il est possible de réaliser ! Mais avant nous vous expliquons comment remplir la déclaration 2044.

Comment remplir votre déclaration 2044 dans le cadre d’une SCPI déficit foncier ?

En tant qu’investisseur dans une SCPI, vous recevez un document appelé IFU (imprimé fiscal unique) qui vous permet de remplir votre déclaration de revenus. En effet, il récapitule les revenus bruts, les charges, et les revenus nets en fonction des parts que vous détenez dans la SCPI.

Si vous avez effectué un crédit pour acquérir des parts, vous pouvez aussi déduire vos intérêts d’emprunt, mais ils seront déductibles uniquement du revenu foncier et non du revenu global.

Alors, comment remplir la déclaration 2044 en cas de déficit foncier ?

  • 110 : Indiquer le nom de la SCPI
  • Ligne 111 : Indiquer les revenus bruts — Total à reporter en case A
  • Ligne 112 : indiquer le montant des charges déductibles – Total à reporter en case B
  • Ligne 113 : Indiquer le montant des intérêts d’emprunt — Total à reporter en case C
  • Ligne 114 : Total des lignes 111 — (112 +113) = Bénéfice ou Déficit — à reporter en case D
Déclaration SCPI 2044

Le total de chaque ligne est à reporter à la page 4 de la déclaration 2044.

  • Ligne 420 = Reporter le montant de la Case D correspondant au déficit
Report déficit foncier SCPI déclaration 2044

En cas de déficit, vous devez remplir les lignes 430 à 441

  • Ligne 431 : Report de la case A (revenus bruts)
  • Ligne 432 : Report de la case C (intérêt d’emprunt)
  • Ligne 433 : Report de la case B (charges déductibles)

La suite dépend de vos intérêts d’emprunt !

Cas n° 1 : Le montant de vos intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus bruts

  • Ligne 435 : Montant des charges déductibles dans la limite de 10 700 €. À reporter ensuite en 4BC de la déclaration 2042 qui correspond au déficit imputable sur le revenu global.
  • Ligne 436 : Montant des charges déductibles dépassant 10 700 € (report de l’excédent)
  • Ligne 437 : Différence entre Intérêt d’emprunt et revenus brut 
  • Ligne 438 : Total 436 + 437.  À reporter en 4BB sur la déclaration 2042 correspondant au déficit imputable sur les revenus fonciers.
Report déclaration déficit foncier intérêt déductible

Cas n° 2 : Le montant de vos intérêts d’emprunt est inférieur ou égal aux revenus bruts

  • Ligne 440 : Report du déficit indiqué en ligne 420 dans la limite de 10 700 €. À indiquer ensuite en 4BC de la déclaration 2042 (déficit imputable sur le revenu global).

 Ligne 441 : Report de la ligne 420 (montant dépassant 10 700 €). À indiquer en 4BB de la déclaration 2042 (déficit imputable sur les revenus fonciers)

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Exemple d’investissement en SCPI déficit foncier

Comme prévu, rien de mieux qu’un exemple pour comprendre l’investissement en SCPI déficit foncier.

À savoir qu’un investissement en SCPI déficit foncier s’adresse surtout aux particuliers situés dans les tranches d’imposition de 41 % ou 45 %, et qui perçoivent déjà des revenus fonciers.

Exemple de gain fiscal :

Prenons le cas d’un investisseur imposé à 41 %. Il perçoit 30 000 euros de revenus fonciers par an.

Il souhaite mettre 100 000 euros dans une SCPI afin d’investir en immobilier tout en profitant du système de défiscalisation proposé par les SCPI déficit foncier.

La SCPI choisie propose une quote-part affectée aux travaux de 45 % sur 2 ans, soit 45 000 euros sur 2 ans pour notre investisseur.

Le déficit foncier sera alors imputable entièrement sur ses revenus fonciers.

Quel sera le gain fiscal réalisé ?

45 000 € x 41 % = 18 450 € sur l’impôt sur le revenu.

45 000 € x 17,2 %= 7 740 € de prélèvements sociaux.

Soit un gain fiscal de 26 190 € soit 26 % du capital investi dans la SCPI.

Cependant, comme tout placement, il n’y a pas que des avantages ! Aussi, il est naturel de se demander quels sont les risques d’investir dans une SCPI déficit foncier.

Quels sont les dangers d’un investissement en SCPI déficit foncier ?

Comme tous les investissements en SCPI, le capital n’est pas garanti. De plus, compte tenu de la conjoncture actuelle, l’évolution du marché immobilier est imprévisible et le rendement locatif aléatoire, tout comme la revente du patrimoine qui peut ne pas être assortie d’une plus-value.

Par ailleurs, les parts des SCPI ne détiennent pas de liquidité et ne propose pas le rachat des parts ce qui en fait un investissement sur le long terme.

Même si sur le papier la SCPI Déficit foncier est attrayante, elle s’adresse particulièrement aux investisseurs dont le taux d’imposition est élevé. En effet, la quote-part des travaux est déduite sur la tranche marginale d’imposition.

Ainsi, avant d’investir dans une SCPI Déficit Foncier, il faut analyser votre situation personnelle afin de savoir si ce placement est fait pour vous. Dans tous les cas, les conseils d’un expert vous seront utiles pour trouver l’investissement correspondant à vos objectifs.

Il est nécessaire de remplir ce champs.
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