Comment investir en SCPI via une SCI ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 09 juin 2021

Tout comme l’investissement en SCPI à travers un contrat d’assurance vie, loger ses parts de SCPI dans une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut être une solution intéressante pour alléger la fiscalité qui pèse sur les revenus des SCPI lorsque celles-ci sont détenues en direct.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Le terme SCI définit la Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une société qui va détenir uniquement de l’immobilier mais sous différentes formes (en direct, dans des SCPI, dans des foncières…). C’est une solution lorsque plusieurs personnes détiennent de l’immobilier car ils sont de cette façon associés en fonction de leurs apports respectifs. C’est un moyen de pouvoir facilement vendre ou transmettre de l’immobilier.

Quels sont les avantages d’avoir des parts de SCPI dans une SCI ?

Il existe de nombreux avantages à détenir des parts de SCPi dans une SCI, que cela soit d’un point de vue économique mais aussi juridique. Voilà quelques uns des avantages :

  • Diversification : Les SCPI permettent d’acquérir des biens immobiliers d’entreprises, normalement pas accessibles pour les particuliers
  • Accessibilité : Pas besoin de plusieurs dizaines de milliers pour ajouter un bien, il est possible d’acheter des parts de SCPI à partir d’une centaine d’euros.
  • Transmission : Il est possible de transmettre petit à petit les parts sociales de la SCI
  • Imposition : L’imposition sur les revenus est réduite, 15% jusqu’à 38 120 € puis 26,5% (ce sera 25 % à partir de 2022).

Si cela peut vous inciter à utiliser une SCI pour acheter des SCPI, cette solution présente aussi quelques inconvénients.

Quels sont les inconvénients de la SCI pour les SCPI ?

Malgré les avantages, il y a quelques inconvénients à détenir des parts de SCPI dans une SCI, en voilà les principaux :

  • Faible liquidité : C’est un inconvénient de l’immobilier en général, et les SCPI ne font pas exception, il est difficile de transformer cet investissement en argent sonnante et trébuchante en cas de besoin
  • Nombreux frais : Lorsque vous souhaitez acheter des parts de SCPI, vous avez déjà de nombreux frais, en ajoutant une structure supplémentaire, vous en ajouterez encore qui impactent les performances des rendements
  • Intérêts d’emprunt non déductible : Un avantage fiscal important des SCPI est la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus, ce n’est pas possible avec la SCI
  • Multiples taxations : En plus de l’imposition classique, il faudra s’acquitter de l’impôt sur les sociétés.

Il faudra donc prendre en compte tous ces paramètres avant de loger des parts de SCPI dans une SCI. N’hésitez pas à faire un bilan patrimonial avec un conseiller en gestion de patrimoine, en fonction de votre profil, il pourra optimiser votre situation.

Quelle est la fiscalité d’une SCI avec des SCPI ?

Lorsque vous détenez vos parts de SCPI dans une SCI (imposée à l’impôt sur les sociétés), c’est la SCI qui est imposée sur ses bénéfices. L’imposition est la suivante :

  • 15 % d’imposition pour les bénéfices jusqu’à 38 120 €
  • 26,5 % d’imposition pour les bénéficies supérieurs à 38 120 €, ce taux passera à 25% en 2022.

Vous n’êtes imposé à titre personnel que si vous décidez de distribuer les dividendes potentiels issus des loyers en dehors de la SCI. Vous êtes libre de le faire ou non. Si la SCI a financé l’achat des parts à crédit, les loyers potentiels serviront à payer les mensualités et aucune distribution ne sera effectuée.

En revanche, si vous détenez vos parts de SCPI en direct, les loyers qui vous sont versés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont fiscalisés selon plusieurs critères que nous avons expliqué dans notre article sur la fiscalité des SCPI.

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