Comment investir dans des SCPI allemandes ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 28 juin 2021

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont depuis quelques années séduit beaucoup de Français qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les inconvénients de la gestion. Pour attirer encore plus d’investisseurs, certaines SCPI n’hésitent pas à se diversifier dans d’autres pays d’Europe comme l’Allemagne. En effet, les SCPI en Allemagne jouissent d’un rendement et d’une fiscalité parfois plus avantageux qu’en France. Vous êtes curieux de savoir comment investir dans des SCPI allemandes ? Alors, suivez-nous ! Nous vous expliquons ici : Pourquoi investir dans une SCPI en Allemagne ? Quelle est la fiscalité appliquée ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Comment choisir dans quelle SCPI investir ? Quelles sont les meilleures SCPI allemandes ? Serez-vous assujettis à L’impôt sur la fortune ?

Investir en SCPI en Allemagne : pourquoi faire ? 

Les SCPI françaises offrent aux investisseurs la possibilité d’effectuer un placement immobilier sans subir les contraintes de la gestion, et ce, à un taux de rendement intéressant situé entre 4 et 5%. Toutefois, les revenus locatifs perçus sont imposés à hauteur de 30 % (TMI) et 17.2% pour les prélèvements sociaux… réduisant grandement votre rendement net (avec une TMI à 30% et les Prélèvements sociaux, vous divisez presque par deux (47,2%) votre rendement final…).

Et c’est là tout l’intérêt de l’investissement dans une SCPI en Allemagne qui aura tous les atouts d’une SCPI classique :

  • Des biens immobiliers difficilement accessible lors d’un investissement direct.
  • Un portefeuille déjà diversifié et de qualité : commerces, bureaux, EPHAD, cliniques, hôtels… 
  • Une faible mise de départ comparée à l’investissement en direct.
  • Une fiscalité allemande plus avantageuse. Les SCPI sont soumises à l’impôt sur les sociétés allemandes à hauteur de 15.825%.

En plus de ces avantages, le marché immobilier allemand permet aux investisseurs de voir leurs parts revalorisées. En effet, les plus-values ne sont pas rares du fait que le patrimoine locatif est de bonne qualité. De manière générale, Les SCPI allemandes connaissent rarement les problèmes de vacance locative, ou d’impayés.

Mais passons aux choses sérieuses, pourquoi la fiscalité des SCPI allemande est-elle avantageuse ?

Quelle fiscalité est appliquée lors d’un investissement en SCPI en Allemagne ?

Comme dit précédemment, les SCPI allemandes sont soumises à l’impôt sur la société allemande de 15.825%. Cet impôt allemand est prélevé à la source et vous recevez vos revenus nets d’impôts allemands.

Du fait de cette imposition allemande, ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%, mais ils seront soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur.

Toutefois, conformément à la convention fiscale conclue entre la France et l’Allemagne, un crédit d’impôt est accordé à l’investisseur afin d’éviter une double imposition. Il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à votre TMI sur les revenus de la SCPI dont vous venez de vous acquitter. En effet, le taux à appliquer sera le taux moyen d’imposition et non le taux marginal d’imposition.

Le crédit d’impôt est calculé en multipliant le taux moyen d’imposition par les revenus fonciers perçus.

– La tranche marginale d’imposition correspond à la tranche d’imposition atteinte par les revenus (0%, 11%, 30%, 41% et 45%)
– Le taux moyen d’imposition se calcule en divisant l’impôt payé par vos revenus totaux

Pour rappel, vous trouverez le barème de l’impôt sur les revenus ci-dessous :

Taux d’imposition à appliquer à la tranche correspondante
Jusqu’à 10 084€ de revenus0%
De 10 085€ à 25 710€ de revenus11%
De 25 711€ à 73 516€ de revenus 30%
De 73 516€ à 158 122€ de revenus 41%
Supérieur à 158 123€ de revenus45%

Exemple : vous avez des revenus de 35 000€ dont 6 000€ de revenus fonciers provenant de vos investissements en SCPI :
Votre TMI sera de 30% car vous êtes entre 25 711€ et 73 516€ de revenus. Vous paierez donc 30% d’impôt entre 25 711€ et 35 000€ (soit 2 787€) et 11% entre 10 085€ et 25 710€ (soit 1 719€)
– Vous paierez un impôt sur le revenu total de 2 787€ + 1 719€ = 4 506€
Votre taux moyen d’imposition sera de : 4 506€ / 35 000€ = 12,9%

Pour vous aider à comprendre, le mieux est de comparer la fiscalité entre SCPI française et SCPI allemande avec les données de l’exemple ci-dessus

SCPI FranceSCPI Allemagne
Revenus locatifs6 000€6 000€
Imposition Allemande (15,825%)6 000 x 15,825% = 950€
Imposition TMI France30% x 6 000€ = 1 800€30% x 6 000€ = 1 800€
Crédit d’impôt12,9% x 6 000€ = 772€
Prélèvements sociaux17,2% x 6 000€= 1 032€
Imposition totale1 800€ + 1 032€ = 2 832€950€ + 1 800€ – 772€ = 1 977€
Revenus net d’impôts6 000€ – 2 832€ = 3 168€6 000€ – 1 977€ = 4 023€

Sur un même rendement brut, vous économisez donc 855€d’impôt en investissant sur une SCPI allemande. Evidemment, plus vous êtes imposé plus cet effet est important.

La société de gestion qui gère la SCPI vous communiquera directement les montants à déclarer.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement dans des SCPI allemandes ?

Que ce soit un investissement dans une SCPI française ou allemande, il convient de bien réfléchir avant de s’engager.

Les SCPI qui investissent en Allemagne sont intéressantes pour plusieurs raisons, à savoir :

  • L’économie du pays
  • La stabilité du marché de l’immobilier
  • La stabilité politique
  • Un rendement locatif performant
  • Une fiscalité plus avantageuse qu’en France.

Cependant, ces types de SCPI sont récents et ne bénéficient pas du même historique que les SCPI française. La première à s’être lancée sur le marché allemand est la SCPI Novapierre Allemagne créée en 2013 par la société de gestion Paref Gestion. Malgré un bon rendement, il convient d’investir avec parcimonie, et de diversifier ses investissements.

Les investissements en SCPI restent un placement à risque dans tous les cas :

  • Perte de capital : le prix des parts peut varier à la baisse comme à la hausse ;
  • Le rendement locatif n’est pas garanti ;
  • La liquidité : Vous ne pouvez pas être certain de revendre vos parts quand vous le souhaitez. Cela reste un investissement sur le long terme.

Ainsi, Allemagne, France, ou autres pays d’Europe, il convient de se renseigner avant de souscrire des parts de SCPI.

Comment choisir et investir dans des SCPI en Allemagne ?

Il existe des SCPI 100% allemandes ou qui diversifient leur patrimoine en investissant dans différents pays d’Europe.

Renseignez-vous sur les caractéristiques du patrimoine immobilier dans lequel les SCPI investissent afin d’évaluer les risques éventuels.

Certaines SCPI ont des secteurs de prédilection, qu’elles connaissent bien et où elles ont développé une expertise forte :

  • L’acquisition de commerces comme la SCI Novapierre Allemagne
  • L’acquisition de biens liés au secteur de la santé comme la SCPI Pierval Santé
  • L’acquisition d’Hôtels comme la SCPI Atream Hôtels.

Classement des SCPI allemandes dans lesquelles investir

Vous trouverez ci-dessous le classement des 10 meilleures SCPI qui investissent totalement ou en partie en Allemagne :

Nom de la SCPIPrésence en Allemagne
EUROVALYSTotalement investie en Allemagne
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 Totalement investie en Allemagne
CORUM XL Partiellement investie en Allemagne
PERVAL SANTE Majoritairement investie en Allemagne
ATREAM HOTELS Partiellement investie en Allemagne
CORUM ORIGIN Partiellement investie en Allemagne
EPARGNE FONCIERE Minoritairement investie en Allemagne
PRIMOVIE Minoritairement investie en Allemagne
PFO2 Minoritairement investie en Allemagne
LF EUROPIMMO Majoritairement investie en Allemagne

SCPI Allemande et IFI: êtes-vous assujettis ?

L’imposition sur la fortune immobilière (IFI) dépend de votre résidence fiscale. En effet, si vous habitez en France, la valeur de vos parts de SCPI sera prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI.

Dans le cas où votre résidence fiscale est en dehors de la France, alors seule la part du patrimoine immobilier situé en France sera assujettie à l’IFI.

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